（2017）黔26民终699号

裁判日期: 2017-05-03

公开日期: 2018-07-12

案件名称

黔东南州恒丰房地产有限责任公司、万东东商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院

所属地区

贵州省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

黔东南州恒丰房地产有限责任公司,万东东

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民事判决书（2017）黔26民终699号上诉人（一审被告）：黔东南州恒丰房地产有限责任公司，住所地贵州省凯里市民族商贸街移动营业厅四楼。法定代表人：方加民，黔东南州恒丰房地产有限责任公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：张斌，贵州兄弟律师事务所执业律师。委托诉讼代理人（特别授权）：何冠尧，贵州兄弟律师事务所执业律师。被上诉人（一审原告）：万东东，男，1984年2月18日出生，住贵州省三穗县。委托诉讼代理人（特别授权）：万家明，男，1957年11月16日出生，苗族，住贵州省三穗县，系万东东之父。上诉人黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称恒丰房产公司）因与被上诉人万东东商品房预售合同纠纷一案，不服凯里市人民法院（2017）黔2601民初40号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月7日受理后，依法组成合议庭，因当事人未提出新的事实和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。恒丰房产公司上诉请求：依法撤销凯里市人民法院作出的（2017）黔2601民初40号判决，并依法改判减少或者免除上诉人的违约金。事实和理由：（一）一审法院未认定合同违约金高于实际损失的30%，是认定事实错误。上诉人请求依法减少逾期提供办证手续的违约金合理合法，但一审法院未认定违约金过分高于实际损失的事实。根据法律和司法解释的规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。违约金超过损失30%的，一般可认定为过分高于造成的损失。本案中被上诉人主张的违约金为日万分之一，计算到2015年暂未取得房屋所有权证并不会对被上诉人造成损失，既不影响房屋出租，也不影响房屋转让，更不影响房屋的使用，不产生任何损失。双方约定的违约金远远超过了实际损失的30%，上诉人提出减少逾期办证违约金的请求符合法律规定。（二）一审法院未适用情势变更原则，是适用法律错误。因凯里市政府错误作出的内部文件导致上诉人不能完成房屋初始登记，不能归责于上诉人和被上诉人任何一方，双方均无过错，完全符合合同法规定的情势变更要件，应当适用情势变更原则判决。在签订合同前，上诉人完全不可能预见到凯里市政府会作出建设单位办理房屋初始登记要以施工单位完税为前提的规定，将施工单位未完税的法律责任转嫁给上诉人承担，不合理、不合法、不公平，任何房开企业也不可能预见到这样的规定。凯里市政府的文件规定没有公示，也没有送达给上诉人，因此无法预见，不可避免，且不能克服，完全符合情势变更的要件。一审未适用该原则变更合同约定的违约金，实属错误。万东东辩称，（一）一审法院判决认定的事实正确、证据确实充分，程序合法，请求依法维持一审判决，驳回上诉。双方于2012年10月28日签订《商品房买卖合同》，约定了将办理商品房转移登记有关文书交付的时间及违约责任，恒丰房产公司逾期未能交付相关文书，致使万东东未能办理房产证，理应承担违约责任。判断违约金高低应综合考虑合同履行情况作出认定，一审判决已经综合考虑本案情况，将违约金降低，恒丰房产公司提出违约金过高没有依据。（二）双方依法订立的《商品房买卖合同》合法有效，恒丰房产公司未能按合同约定的期限交付房屋，应承担相应的违约责任，一审法院判决适用法律正确。逾期交房的责任完全在恒丰房产公司，其提出因凯里市人民政府作出的内部文件导致不能完成房屋初始登记的理由与本案无关。万东东向一审法院起诉请求：判令恒丰房产公司支付自约定日期至实际支付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金人民币47191.57元。一审法院认定事实：请求法院判令恒丰房产公司支付自约定日期至实际支付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金人民币47191.57元。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案万东东、恒丰房产公司签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。现恒丰房产公司违反《商品房买卖合同》第二十二条第三项即“出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”的约定。未能按时提交相关办理商品房转移登记材料，导致万东东未能及时办理房产证。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，恒丰房产公司应对万东东承担违约责任。恒丰房产公司辩称是凯里市政府文件导致其违约符合情势变更要件，不应承担责任。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除”关于情势变更的规定，本案中，双方签订《商品房买卖合同》之时，已存在凯里市政府征收“砂石税”的文件，不属于不能预见，也不是合同成立以及发生的客观情况。而对该文件是否违法侵害恒丰房产公司的权益，是恒丰房产公司在经营中自己应当协调处理的事务，不能把在房地产开发中应当由恒丰房产公司自己处理的事务及应当承担的责任转嫁到万东东承担，故不适用情势变更原则，对恒丰房产公司的辩解本院不予采纳。对恒丰房产公司要求对违约金进行调整的问题，本院作如下分析。因万东东未就未及时取得房产证造成的损失进行举证，结合本案实际情况，首先，万东东是采取银行按揭抵押的方式购买该房屋，办理房产证后，也是交银行进行抵押，故房产证取得的时间并不能改变其用于抵押的事实。其次，如果万东东买房是为了投资，结合近几年凯里市商品房买卖的行情下滑现实，也不一定给万东东带来预期收益。再次，如果万东东是进行房屋出租等投资，房产证办理与否并不影响房屋的出租价值。故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适用减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定，综合本案万东东未提供实际损失证据，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错以及预期利益等综合因素，本院依法酌情予以调整为按日向买受人支付房价款万分之零点五的违约金。万东东诉称违约金应从逾期之日（2013年12月24日）计付至2016年4月15日，但双方签订的《商品房买卖合同》约定的是“出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。”故违约金起算时间应从逾期之日即2014年1月1日起计算，万东东计算错误，法院予以调整。综上，恒丰房产公司应向万东东支付违约金23427.65元（560470元×0.00005×836天）。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司在本判决生效之日起十五日内支付原告万东东逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金23427.65元。二、驳回原告万东东的其余诉讼请求。二审期间，当事人在法定举证期内均未向本院提交新的证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：1、一审法院认定支持支付逾期提供办证手续违约金的事实是否错误；2、本案是否应适用情势变更原则。1、关于一审法院认定支持支付逾期提供办证手续违约金的事实是否错误的问题。经审理认为，首先，一审法院在恒丰房产公司以违约金过高为由提出调整请求后，对违约金已经从合同约定的日万分之一调整为日万分之零点五。因此，恒丰房产公司提出一审法院未认定合同约定的违约金高于实际损失的30%，是认定事实错误的意见，与一审判决结果不符，不能成立，本院不予支持。其次，本案房屋虽已交付万东东占有使用，但因恒丰房产公司未履行合同约定提供办证手续的义务，万东东仍没有法律上的所有权，不能向世人表明其拥有所占房屋的所有权，也就不能对房屋行使法律上最根本的处分权利。由于经登记才产生物权变动的效力，登记的迟延毫无疑问会影响受让人权利的实现。为了保证受让人权利早日实现，法律上才有必要将协助受让人办理产权过户登记手续规定为一种法律义务。现恒丰房产公司未履行合同约定提供办证手续的义务，理应承担违约责任，不仅符合合同约定，也符合法律规定。故恒丰房产公司提出迟延办证没有损失不应当承担的理由不充分，也不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。2、关于本案是否应适用情势变更原则的问题。经审理认为，根据《最高人民法院关适用若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，首先，本案中涉及到的“砂石税”问题，在合同订立之前凯里市政府就已经发布相关文件并征收“砂石税”，并不是在合同订立之后发生的当事人无法预见的客观情况。其次，是否应当缴纳或者由谁缴纳“砂石税”按照权利义务对等的原则，是开发商、建筑工程施工企业与税务机关之间的权利义务关系问题，无论是由建筑施工企业，还是由房开商主张“砂石税”是否应缴纳或由谁缴纳，都与《商品房买卖合同》中的买受人无关，而是应由建筑施工企业或房开商进行处理的事务问题。不能将在房地产开发过程中的应由建筑施工企业或房开商完成的事务处理责任义务转嫁由买受人承担，从而免除房开商在合同中未履行提供办证手续应支付违约金的约定义务，而损害受让人因守约而享有获得对方支付违约金的权利。因此，恒丰房产公司提出本案应适用情势变更原则的意见，因与客观事实不符，理由不充分，本院不予支持。综上所述，黔东南州恒丰房地产有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费386.00元，由上诉人黔东南州恒丰房地产有限责任公司。本判决为终审判决。审判长　刘　琴审判员　杨再幸审判员　田　嫄二〇一七年五月三日书记员　赵艳萍关注公众号“”