（2017）闽0212民初914号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2017-12-31
案件名称
厦门鑫利房物业管理有限公司与季秀桃物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市同安区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
厦门鑫利房物业管理有限公司,季秀桃
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第六十条第一款，第一百零九条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十一条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
福建省厦门市同安区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0212民初914号原告：厦门鑫利房物业管理有限公司，住所地福建省厦门市湖里区兴隆路501室第八层之六，统一社会信用代码：91350206556228094R。法定代表人：潘志强，董事长。委托诉讼代理人：颜天赐，公司职工。被告：季秀桃，女，1964年8月19日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。原告厦门鑫利房物业管理有限公司（以下简称鑫利房物业公司）与被告季秀桃物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫利房物业公司之委托代理人颜天赐到庭参加诉讼，被告季秀桃经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫利房物业公司诉称：被告于2012年7月1日与厦门鑫利房物业公司签订《国建瑞祥物业服务委托合同》，委托期限为：2012年7月1日起至2016年12月31日止。从订立合同至今原告已依照《国建瑞祥物业服务委托合同》及相关法律法规的规定，履行了对“国建瑞祥”小区的物业管理服务、代收代缴水电费等职责及代收房屋公维金等相关费用的责任，然而被告作为本小区的业主却违反合同约定从2012年1月起至今拒绝缴费。原告经过多次催讨未果。原告认为根据《国建瑞祥物业服务委托合同》及国家的法律法规的相关规定，被告的这种行为侵犯了原告的合法权益。为此，原告鑫利房物业公司请求判令：一、被告立即支付原告：2012年1月至2015年12月的物业管理费：人民币（币种，下同）1704元，房屋公维金427.2元，水电公摊192元。以上合计2323.2元；二、被告立即支付原告：因拖欠物业管理费产生的滞纳金，计3799.1元；三、被告承担本案的诉讼费。被告季秀桃未提交书面答辩意见。原告鑫利房物业公司提供以下证据以证明其主张：1、《国建瑞祥物业服务委托合同》，证明原、被告之间存在物业管理服务协议，原告向被告收费的合法性，被告应履行合同约定付款；2、原告发给被告的催缴函，证明原告多次向被告催缴物业管理费、公维金等欠款但被告拒绝缴交；3、物业管理欠费清单，证明原告是按合同及政府批复的收费标准计算被告所欠物业管理费等；4、永升物业委托书，证明原告是受前任物业委托代为收取之前遗留的相关欠费；5、土地房屋登记卡，证明被告是该房子的权属人。对鑫利房物业公司提供的上述证据，被告季秀桃未到庭予以质证，又未在合理的答辩期限内提交相应的书面意见，视为其自愿放弃该项权利，本院依法对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。经审理查明：2012年7月1日，上海永升物业管理有限公司厦门分公司出具《委托书》，委托鑫利房物业公司代收永升物业在国建瑞祥管理期间的物业管理、维修金、公摊水电费等欠费一事。此后，原告鑫利房物业公司进驻国建瑞祥家园小区进行物业管理。2012年7月1日，2013年6月2日，2015年2月28日，国建瑞祥家园业主委员会（委托方、甲方）与鑫利房物业公司（受托方、乙方）签订《国建瑞祥物业服务委托合同》，约定的管理期限分别为：2012年7月1日至2013年6月30日；2013年7月1日至2015年2月28日；2015年2月28日至2015年12月31日。合同同时约定乙方（即鑫利房物业公司）提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。在双方签订的《国建瑞祥物业服务委托合同》中，管理期限为2012年7月1日至2013年6月30日、2013年7月1日至2015年2月28日的合同，关于物业费、公维金的约定如下，即物业服务费：住宅物业服务费0.4元/㎡.月、店面物业服务费0.8元/㎡.月，以上费用按季预收的方式向业主和物业使用人收取，乙方可以收取业主和物业使用人自愿提前缴纳的费用。公共维修金：收费标准为0.1元/㎡.月、店面公共维修金0.2元/㎡.月，采用按季度预收的方式进行，乙方可收取业主和物业使用人自愿提前缴纳的费用。管理期限为2015年2月28日至2015年12月31日的合同，关于物业费、公维金的约定如下：即物业服务费：多层住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.4元；店面按建筑面积每月每平方米0.8元；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按《厦门市住宅区物业管理条例》执行。公共维修金：多层住宅房屋公共维修金按建筑面积每月每平方米0.4元；店面按建筑面积每月每平方米0.8元向业主或物业使用人收取。在庭审过程中，原告鑫利房物业公司确认，为了统一计算的方便，其自愿对被告季秀桃的房屋在2015年2月28日至2015年12月31日期间产生的公维金按0.1元/㎡.月的标准收取。另原告鑫利房物业陈述，水电公摊按被告实际住房摊分，标准为4元/月。被告季秀桃系国建瑞祥小区957号301室业主，该房产面积为88.81平方米。自2012年1月起，季秀桃开始拖欠相关费用未缴纳。截至2015年12月，被告季秀桃累欠物业管理费1704元、房屋公共维修金427.2元、水电公摊192元，合计2323.2元。原告鑫利房物业公司曾以邮政快递的方式向被告季秀桃发出书面的催缴通知。另查明，厦门市第十三届人民代表大会常务委员会第二十九次会议审议决定：1998年10月29日厦门市第十一届人民代表大会常务委员会第八次会议通过，2004年6月4日厦门市第十二届人民代表大会常务委员会第十二次会议修正的经济特区法规《厦门市住宅区物业管理条例》自2011年6月1日起废止。原告鑫利房物业在庭审中也陈述，关于滞纳金的问题，请法院依法认定、依法判决即可。本院认为：原告鑫利房物业公司已对国建瑞祥小区实施了物业服务及管理，被告季秀桃作为该小区物业的使用人，已经实际享受了原告的物业服务及管理，其有义务向原告交纳物业管理费等相关费用。2012年1月至2012年6月期间的相关费用，由于原物业管理单位上海永升物业管理有限公司厦门分公司已经书面委托原告进行欠费代收，故原告有权向被告进行收取。现被告季秀桃拖欠物业管理服务费、房屋公共维修金、水电公摊费未缴，经原告厦门鑫利房物业管理有限公司催缴后，仍拒绝缴纳，其行为已构成了违约。故原告鑫利房物业公司要求被告季秀桃清偿物业管理服务费、房屋公共维修金、水电公摊费等相关费用共计2323.2元，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。至于原告要求被告缴纳物业管理费滞纳金的诉讼请求，因被告未按时缴纳物业管理服务费属违约行为，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，且被告季秀桃所欠款项年限较长，故原告主张逾期缴纳的违约金有一定的道理。然而，原告鑫利房物业公司据以作为计算违约金依据的《厦门市住宅区物业管理条例》已于2011年6月1日废止，原告按日加收所欠缴费用千分之三的违约金于法无据，且原告在庭审中陈述滞纳金依法认定，依法判决即可。故本院酌情将违约金调整为未付物业管理费百分之三十，即物业管理费违约金为511.2元（1704元×30%）。被告季秀桃经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩及相关证据，应视为其自愿放弃诉讼权利，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告季秀桃自本判决生效之日起五日内向原告厦门鑫利房物业管理有限公司支付物业管理费人民币1704元、房屋公共维修金人民币427.2元、水电公摊人民币192元，合计人民币2323.2元。二、被告季秀桃自本判决生效之日起五日内向原告厦门鑫利房物业管理有限公司支付违约金人民币511.2元；三、驳回原告厦门鑫利房物业管理有限公司其他诉讼请求。被告季秀桃如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币50元，适用简易程序减半收取人民币25元，由被告季秀桃负担，款于本判决生效之日起三日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员 梁碧仪二〇一七年五月三日代书 记员 陈小婷附：本案适用法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取不救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2.《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。3、《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。4、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行申请提示申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来源：百度“”