（2016）湘06民再57号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2017-06-07
案件名称
岳阳市岳阳楼区土桥金盛服装城与张建军房屋租赁合同纠纷再审民事判决书
法院
湖南省岳阳市中级人民法院
所属地区
湖南省岳阳市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
张建军,岳阳市岳阳楼区土桥金盛服装城
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条，第一百七十条
全文
湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘06民再57号上诉人（原审被告）：张建军，男，汉族，1972年2月2日出生，岳阳市岳阳楼区土桥金盛服装城31号商铺承包经营户，住岳阳市岳阳楼区。被上诉人（原审原告）:岳阳市岳阳楼区土桥金盛服装城，住所地岳阳市岳阳楼区。投资人:李大星，经理。委托诉讼代理人:姜慧，湖南岳州律师事务所律师。委托诉讼代理人：张忠伟，湖南岳州律师事务所律师。上诉人张建军与被上诉人岳阳市岳阳楼区土桥金盛服装城（以下简称金盛服装城）房屋租赁合同纠纷一案，岳阳市岳阳楼区人民法院作出（2011）楼民一初字第548号民事判决。判决生效后，岳阳市岳阳楼区人民法院于2014年3月17日作出（2014）楼民申字第2号民事裁定书，裁定对本案进行再审，又于2016年8月23日作出（2014）楼民再初字第5号民事判决。张建军不服该判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张建军及被上诉人金盛服装城的委托诉讼代理人姜慧、张忠伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张建军上诉请求：1、撤销（2014）楼民再初字第5号民事判决；2、本案诉讼费由金盛服装城承担；3、判令金盛服装城退还上诉人的入场费6000元及水电押金1000元，驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由如下：一、2011年11月8日，金盛服装城向35户承租户发出的解除商铺承包合同通知中未列入上诉人张建军，2011年11月24日，金盛服装城单方将商铺打开，清理门面时制作了货物清单，该货物清单中也没有列上诉人张建军31号商铺的相关情况，表明张建军早已退场。事实是因被上诉人管理不善，没有营造好的经营环境，导致所有承包户的经营难以为继。2011年8月20日，上诉人拒交租金，8月30日，被上诉人单方停水停电，并换掉门面的锁，经110协商，双方达成口头协议：“我无条件撤场，归还31号门面，商场不再追缴租金等其他费用”，该事实与上述通知清单和“货物清单”中没有上诉人张建军的名字可以相互验证，若2011年8月30日之前的租金及水电费未交清，被上诉人是不可能让上诉人顺利退场的。因被上诉人追缴租金清单和水电清单中没有上诉人张建军的名字，根据谁主张，谁举证，应驳回金盛服装城的诉讼请求。二、被上诉人未营造良好的经营环境，致使合同目的无法实现，被上诉人违约在先给全体承租户造成了巨大的预期利益损失，被上诉人应退还6000元入场费和1000元水电押金给上诉人。金盛服装城答辩称，一、原审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。1、上诉人称答辩人向35户租赁户解除商铺租金合同通知单及商铺清场过程中均没有列入上诉人的名字，但不能否认双方之间的租赁合同关系，不能证明上诉人按时交还了租赁商铺，缴纳了承租期间的所有租金、物业管理费、电费等相关费用。2、上诉人称答辩人管理不善，没有营造好的环境，导致所有承租户的经营难以为继的说法毫无根据。事实是，答辩人根据合同规定履行了合同义务，也尽到了管理义务，但上诉人及其他承租户在答辩人多次给予优惠的情况下仍不按时缴纳租金，答辩人无奈之下依合同约定依法行使解除权，至于经营亏损的风险应由上诉人自行承担。3、上诉人称2011年8月30日经110协商，与答辩人达成口头协议，同意其无条件撤场，归还31号门面，商场不再追缴租金等其他费用是没有根据的，答辩人从来没有作出过放弃收取租金及其他费用的承诺。上诉人拖欠租金是事实，应当支付，其缴纳的1000元水电押金应抵租金。4、上诉人称答辩人追缴的清单中没有自己的名字，就不欠租金和其他费用的说法是不能成立的，原审法院对上诉人未列入通知的情况也已经查明。本案是系列案，每个租赁户的情况都不一样，上诉人属于不交还门面也不交纳租金就退出的情形，与上诉人情况相似的有五、六户，答辩人作为另外的一种情形而未列入追缴的清单中。二、原审程序合法，适用法律正确。原审法院查明上诉人未交清租金及其他费用，构成根本违约，应承担违约责任，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。金盛服装城在2011年11月1日向岳阳市岳阳楼区人民法院起诉请求：1、判令张建军支付拖欠原告的租金19660元（自2011年3月20日至2011年10月29日）；2、判令被告从2011年3月20日起至履行完毕之日，拖欠租金逾期每日2%向原告支付滞纳金。被告赔偿原告三个月承包金8079元；3、被告支付拖欠原告电费208元、物业管理费960元；4、由被告承担本案诉讼费用。岳阳市岳阳楼区人民法院原审查明：2010年2月25日，金盛服装城与张建军签订一份《商铺承包合同》，约定金盛服装城将位于岳阳市土桥服装城第31号商铺租赁给张建军经营。合同书上约定承租期从2010年3月18日开始计算，租金2565元/月，后半年，按承租期内租金缴纳。承租人必须于每年3月1日前一次性付清该年租金，如逾期支付，承租人自逾期之日起按每日2%支付逾期滞纳金，直到付清全部租金及滞纳金为止。物业管理费120元/月，电费1.3元/度，按季度收取。如承租人未按合同约定日期支付租金、物业管理费、水、电等费用超过15天的，视为根本性违约，金盛服装城有权终止合同。合同签订后，被告张建军按季度支付了租金，但从2011年3月20日起就拒交租金，原告于2011年10月27日、11月5日向被告发送了催交租金的通知未果，故于2011年12月24日晚，在未通知被告的情形下，单方面将商铺打开，清理门面，拖走的货物未造清单。2011年12月27日，在岳阳市三湘法律服务所和交货方代理人闵伯振的见证下，原告将货物按包退还了被告。另查明，被告张建军于2010年3月18日与原告签订商铺租赁合同后直至2011年12月24日被原告清场共计21个月6天，未向原告支付分文物业管理费。岳阳市岳阳楼区人民法院原审判决：一、由被告张建军在本判决生效后十日内一次性支付原告岳阳市岳阳楼区土桥金盛服装城交的租金、滞纳金、违约物业管理费共计31316.4元。二、驳回原告岳阳市岳阳楼区土桥金盛服装城的其他诉讼请求。岳阳市岳阳楼区人民法院再审查明：2010年2月25日，发包人原审原告金盛服装城与承包人张建军签订了一份商铺承包合同，约定发包人将位于岳阳市土桥服装城第31号商铺发包给承包人经营女装，建筑面积（含公摊面积）30.18平方米，承包期为五年，承包起始期为商场开业之日即2010年3月18日；承包期内第一年承包金为人民币2565元/月，承包金每1年按上年承包金总额的5%递增，承包金按年度缴纳。承包人必须于每年的1月5日前一次性付清该年承包金给发包人，如逾期支付，承包人自逾期之日起支付发包人每日2%的逾期滞纳金，直到付清全部承包金及滞纳金为止。如承包人十天内还未付清该年承包金，发包人有权无条件收回该门面；合同签订之日，承包人需付清半年承包金15390元和入场费（前期建设装修及其它费用）1万元，交付发包人后不予退还，下半年承包金于2010年8月18日之前付清；承包人应承担物业管理费120元／月，按季度收取（可根据实际市场价格进行调整）；承包人承包该物业需自行承担自用部分水、电等相关费用。支付时间、方式为接到发包人的缴费通知单之日起的五天内缴清上述费用，如逾期支付，应承担逾期付款违约金，标准与逾期支付承包金相同。电费按表读数计量，价格为1.3元／度；水电押金1000元，在合同期满并结清所有费用后返还承包人；合同未到期之前，双方当事人不得随意提出解除合同。如：一方要求提前解除合同的，提前一个月通知对方，并征得对方同意方可解除（已交租金不予退还）。若对方同意解除则需要向对方支付相当于三个月承包金的赔偿金；承包人未按合同约定日期支付承包金、物业管理费、水、电等费用超过十五日的，视为承包人根本性违约，发包人有权采取停业、停电，对该物业门封闭上锁（在此期间承包金照计），发包人还有权终止合同（已付租金不予退还），有权收回该物业，并要求承包人支付相当于三个月承包金的赔偿金作为对发包人逾期利益的补偿。双方还对发包人通知承包人的方式、承包期满或发包人依法解除合同后承包人将承包物业和设施交还发包人等相关事项进行了约定。合同签订期间，张建军于2010年3月9日交纳水电押金1000元，金盛服装城开具收到张建军水电押金1000元的收据。对于金盛服装城诉请的2011年3月20日-2011年10月29日的租金，张建军在再审中提供了一张收款收据：2011年2月6日，交纳租金6156元（从2011年3月20日至6月20日），对于诉请的208元电费，金盛服装城提供的2011年10月电费明细中，张建军9月1340度电，10月1377度电，用电量37度，欠缴电费48元。张建军未提供当月交纳电费的收据。另查明，2009年12月1日，李大星作为承租人与出租人岳阳金威房地产开发有限公司签订房屋租赁合同，租赁岳阳市土桥服装城房屋。2010年2-3月，李大星以金盛服装城名义与张建军等50余位租赁户陆续签订商铺承包合同，将位于岳阳市土桥服装城的商铺发包给张建军等人经营。2010年3月18日，土桥服装城开业。同年7月，李大星个人投资的独资企业金盛服装城注册登记成立。2011年1月，金盛服装城提出将所欠的租金交清，然后一次性预交一季度租金，可以享受30%的租金优惠。2011年9月中旬，金盛服装城召开全体租赁户大会，对各经营户的租金进行调整，以支持各位业主和市场共度难关，并形成经营调整方案向各经营租赁户公布：一、上季度租金减免30%，剩余应缴部分分两次缴清（本月30日前上缴一半，另一半在十月三十日前缴清）。二、本季度（进入旺季）租金下调15%，年度再根据经营状况和季节变化来定。三、租金缴纳形式由季度收取改为月度收取（即按合同时间经营二十天后缴清本月租金）。2011年11月5日，金盛服装城向各租赁户发出取消优惠方案通知（即上季度优惠30%，本季度优惠15%），将租金一律恢复到上季度前的原租金。11月8日，金盛服装城向金盛服装城的35户承租户发出解除商铺承包合同通知，名单中未列入本案原审被告张建军。12月6日，岳阳金威房地产开发有限公司向李大星发出催告函。12月20日，金盛服装城准备清场未果。12月24日晚，金盛服装城在未通知各承租户的情形下，单方将商铺打开，清理门面，将拖走的货物按照店铺号和内存的包裹数量制作了货物清单。12月27日后一星期内，在岳阳市三湘法律服务所和交货方代理人闵伯振的见证下，经原审原告金盛服装城通知，租赁户将货物按包裹数量签收领取，该货物清单中没有列入本案原审被告张建军31号商铺的相关情况。金盛服装城从签订租赁合同至通知解除合同，对各租赁户未收取分文物业管理费。还查明，2011年11月16日，原告金盛服装城与被告苏良燕、张建军等30余名商铺租赁户房屋租赁合同纠纷系列案件，分别向本院提起诉讼。本院受理的金盛服装城诉苏良燕房屋租赁合同纠纷一案，双方当事人均到庭参加诉讼，并经一审和二审判决。张建军等其他被告经公告送达起诉状副本及开庭传票，均未到庭参加诉讼。本院于2013年6月21日对金盛服装城与张建军等租赁户房屋租赁合同纠纷系列案件分别作出（2011）楼民一初字第548号等民事判决。在执行上述系列民事判决过程中，廖云珠等租赁户向本院提出再审申请，本院依法裁定再审本案。岳阳市岳阳楼区人民法院再审认为，原审原告金盛服装城与原审被告张建军于2010年2月25日签订的商铺承包合同时，双方签订的合同明确约定了租赁物的名称、用途、租赁期限、租金及支付方式、违约责任等，是双方真实意思的表示，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。从张建军出示的2011年2月6日交纳的6156元租金收据来看，其并未按照合同约定的时间和标准交纳租金，金盛服装城给予了租金优惠。2011年9月，在土桥金盛市场经济状况较为困难的情况下，为共度难关，金盛服装城召开全体租赁户大会，向各经营户作出包括“上季度”和“本季度”即2011年下半年的经营调整方案，对租金交纳时间及标准均作了变更，给予各租赁户优惠。该经营调整方案，该经营方案是双方当事人真实意思的表示，双方均应遵照执行。因市场不景气，在金盛给予优惠的前提下，土桥服装城部分租赁户仍未能按时足额交纳租金，是引起双反之间房屋租赁合同纠纷的原因。具体到本案，存在以下焦点问题。1、谁是违约方及违约方应该承担的责任张建军再审中提供一张于2011年2月6日交纳租金6156元的租金收据（2011年3月20日-6月20日）。张建军称已交租至8月20日，但未能提供相应票据证明，且称其于2011年8月30日与金盛服装城达成口头协议，于当日打包离场，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任，但张建军未能提供证据证明其交还了商铺给金盛服装城，解除了合同关系，按金盛服装城原审诉状中对张建军租金请求的截止10月29日，本院认定此日为交还商铺之日，故拖欠租金为4个月9天（2011年6月20日至2011年10月29日）。张建军拖欠租金的行为构成根本违约，根据合同根本性违约条款的规定，张建军应当向金盛服装城支付相当于三个月承包金的赔偿金7695元（2565元／月×3个月）。2、关于金盛服装城原审诉请张建军支付自2011年3月20日至2011年10月29日的租金、物业管理费、电费、滞纳金等费用的问题。因本院认定自2011年6月20日至10月29日的经营期间未交纳租金，根据优惠方案张建军自6月20日-9月20日，共3个月，应当交租5387元（2565元／月×70%×3个月）。从9月20日-10月29日，共1个月9天，应当交租1984元（2565元／月×70%×85%÷30天×39天），故张建军在经营期间应交租金合计7371元。关于原审原告金盛服装城主张张建军欠缴租金应当计算至清场之日的主张，经查，金盛服装城于2011年11月8日解除商户承包合同的通知中并无原审被告张建军，12月27日的货物清单也无张建军31号商铺，故对金盛服装城的该项请求本院不予支持；关于金盛服装城诉请的物业管理费，合同约定物业管理费按季度收取（可根据实际市场价格进行调整），鉴于金盛服装城从签订合同至清场，对各租赁户未收取分文物业管理费，且对租金也进行了调整，故对于张建军关于金盛服装城减免了租赁户物业管理费的主张予以支持，对于金盛服装城物业管理费的诉求，本院不予支持；关于金盛服装城诉请的208元电费，因金盛服装城提供的电费明细中，张建军只欠缴48元，该电费明细应予采信，张建军应当支付金盛服装城所欠电费48元。根据租赁合同的约定，张建军由于逾期交纳租金和电费，应按照每日2%的标准计算十天为宜，滞纳金为1484元（7371元+48元×2%×10天）。3、关于张建军请求退还入场费6000元、水电押金1000元的问题。张建军未能提供10000元入场费的收据，且按照合同约定入场费系前期建设装修及其他费用，交予发包人后不予退还、故对张建军要求金盛服装城退还6000元入场费的请求，本院不予支持。2010年3月9日交纳的1000元水电押金，租赁合同约定了合同期满后并结清所有费用后，返还承包人，因张建军2011年10月份欠缴电费48,故水电押金应予相应抵扣后退还。原审判决未查清事实，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条和第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款之规定，判决如下：一、撤销本院（2011）楼民一初字第548号民事判决书。二、由原审被告张建军支付原审原告岳阳市岳阳楼区土桥金盛服装城租金7371元、违约金7695元、滞纳金1484元、电费48元，各项费用共计16598元；由岳阳市岳阳楼区土桥金盛服装城退还张建军水电押金1000元。二者相抵，张建军自本判决生效之日起十日内一次性支付给岳阳楼区土桥金盛服装城15598元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回岳阳市岳阳楼区土桥金盛服装城的其他诉讼请求。原审案件受理费583元，由原审被告张建军负担。本院二审查明的事实与岳阳市岳阳楼区人民法院（2014）楼民再初字第5号民事判决查明的基本事实一致，本院予以确认。本院二审认为，本案的争议焦点为：1、张建军是否存在欠缴租金的违约行为，是否应补缴租金、承担违约责任及交纳滞纳金；2、张建军要求退还入场费6000元及水电押金1000元的主张是否应得到支持。关于焦点一。根据张建军出示的2011年2月6日的6156元的租金收据（2011年3月20日至6月20日），可证明其已缴纳租金至2011年6月20日。张建军主张其已缴纳租金至2011年8月20日，但未能提供证据予以证明，且张建军称其自2011年8月20日起拒付租金，并称其已与金盛服装城经110协调达成了无条件撤场，金盛服装城不再追缴租金等其他费用的口头协议，但金盛服装城并不认可双方之间达成过上述口头协议，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”之规定，张建军未能提供证据证明其已退还商铺给金盛服装城并解除了合同关系，对此应承担举证不能的后果。另外，金盛服装城的解除合同通知单、催缴租金、水电清单及货物清单中确无张建军的名字，但在无其他证据证明的情况下，不能仅以此认定双方间达成了关于无条件撤场的口头协议并以此认定其拒交租金的行为不构成违约。原审法院认定张建军自2011年6月20日起欠缴租金构成违约，并判决张建军承担相应违约责任和滞纳金并补缴租金并无不当。张建军上诉认为其无欠缴租金和违约行为的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于焦点二。本案中，张建军未能提供10000元入场费的收据，且根据双方《商铺承包合同》第四条第二款之约定，入场费系前期建设装修及其他费用，交付发包人后不予退还，该《商铺承包合同》系双方真实意思表示，对双方具有法律约束力，现张建军要求退还入场费6000元无事实和法律依据，本院不予支持。张建军于2010年3月9日交纳的水电押金1000元，原审法院已判决该水电押金在抵扣欠缴电费及相应费用后退还给张建军，处理正确，本院予以维持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费583元，二审案件受理费566元，共计1149元由张建军负担。本判决为终审判决。审判长 胡中岳审判员 李思球审判员 王延红二〇一七年五月三日书记员 张 倩 微信公众号“”