（2017）苏02民终735号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2017-07-04
案件名称
王小娟与黄天强房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省无锡市中级人民法院
所属地区
江苏省无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄天强,王小娟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏02民终735号上诉人（原审被告）：黄天强，男，1969年4月3日生，汉族，户籍地无锡市滨湖区，现住无锡市新吴区。被上诉人(原审原告):王小娟,女,1962年5月21日生,汉族,住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：钱锋，江苏金匮律师事务所律师。上诉人黄天强因与被上诉人王小娟房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2016）苏0211民初6206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄天强上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由王小娟承担。事实和理由：1、其未取得房屋所有人黄宁的授权，授权委托书系无锡盛世家园房地产经纪有限公司（以下简称盛世公司）中介人胡磊授意找他人代签，故其签订房屋买卖合同系无权代理。且王小娟亦明知其为无权代理，未看房即签订买卖合同，该合同应为无效合同。无权代理的法律后果应为王小娟享有黄宁追认前的催告权及拒绝追认后的撤销权，而非一审判决的解除合同；2、合同约定的20%房屋总价的违约金过高，未履行合同没有对王小娟造成重大损失。王小娟辩称：1、本案所涉合同是双方真实意思表示，不存在黄天强所谓的欺诈行为；2、黄天强的代理虽然无效，但是所签订的涉案合同有效，只是该有效合同不能引起物权变动；3、关于其损失，鉴于房价持续上升，目前所涉房屋的房屋已达到160万左右。此外，其为了维权，以及签订该协议亦产生诸多费用，故一审法院判决的违约金没有过高，而是过低。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。王小娟向一审法院起诉请求：1、判令解除双方于2016年8月18日签订的《房屋买卖合同》；2、要求黄天强退还定金2万元；3、要求黄天强支付其违约金236000元；4、本案诉讼费由黄天强负担。事实理由：2016年8月18日，盛世公司的介绍下与黄天强签订《房屋买卖合同》一份，由黄天强代黄宁向其出售无锡市滨湖区太湖国际二街区118-503室，其当场支付定金2万元。此后，黄天强告知其黄宁不愿意出售房屋，黄天强所出具的委托书系黄天强自行伪造。黄天强的上述行为导致其合同目的无法实现，遭受重大损失。一审法院认定事实：2016年8月18日，黄天强以黄宁的名义（甲方）与王小娟（乙方）、盛世公司（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，主要内容为：一、甲方出售给乙方的房屋坐落在无锡市太湖国际二街区18-503，建筑面积88.73平方米。二、成交价格118万元，该总价包含固定装修设施、固定装饰、空调冰箱洗衣机电视机沙发餐桌椅等；三、乙方于2016年8月18日向甲方交付定金2万元，于2016年9月20日前支付房款31万元。剩余房款85万元由丙方协助乙方办理商业贷款。四、甲方于2016年8月18日支付房款2万元交于丙方，作为物业交割保证金，待该房屋乙方所有权证下发且甲乙双方完成物业交割手续完毕后3个工作日内，丙方将该保证金支付给甲方；因产权人黄宁未亲自到场签订此合同，乙方同意丙方在黄宁在此合同上补签字后将物业保证金中的1万元支付给甲方，仅留1万元在丙方。五、如甲方或乙方违约，违约方应按房屋转让总价的20%向对方支付违约金。六、黄天强承诺已取得产权人黄宁全权委托与乙方签订此合同，若有违约责任产生，则由黄天强和甲方承担。该份合同甲方签字处由黄天强代黄宁签字，乙方由王小娟签字，丙方由盛世公司加盖合同专用章。另查明：2016年8月18日，黄天强代黄宁向王小娟出具收条一份，载明：“今收到王小娟购买太湖国际二街区118-503房屋定金2万元”。同日，盛世公司向黄天强出具收款收据一份，载明收到太湖国际二街区118-503物业交割保证金2万元。又查明：2016年9月9日，黄宁向案外人钱荣出具公证委托书一份，委托钱荣出售涉案房屋。后钱荣作为黄宁代理人于2016年9月13日与案外人方丽琴签订《无锡市存量房买卖合同》（备案号201609130369），涉案房屋于2016年9月26日已登记至方丽琴名下。一审审理过程中，黄天强到庭述称：其与黄宁系叔侄关系，因涉案房屋平时由其打理，且黄宁欠其钱，之前黄宁也说过要卖房子，其表示可以代为办理；因黄宁在外地工作，中介告知其签合同的时候要带委托书，所以在签合同的时候其就找其他人代签了委托书带过去签订的买卖合同。一审庭审中，一审法院联系到黄宁，其明确：其与黄天强系叔侄关系，其之前说过要卖房子，但没有委托过黄天强卖房子；其之前也不知道黄天强卖其房子的事情，其现在也不同意黄天强代其出售房屋；现房屋其已经出售了，大概卖了125万元。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。王小娟与黄天强签署的《房屋买卖合同》经王小娟、黄天强本人签字确认，系双方真实意思表示的合意，并不存在合同法第五十二条规定的相应无效情形，依法对双方有效。虽然未有证据证明黄天强在代表房屋所有权人黄宁签订合同时取得了黄宁的委托授权，黄宁也明确不追认该份合同，故该份合同对黄宁不发生法律效力。但作为无权代理人黄天强以其伪造的委托书代黄宁签订合同，在黄宁不予追认的情况下，相应责任应由黄天强承担。现因黄宁已将涉案房屋出售他人，王小娟签署合同目的无法达到，故其解除合同的诉请，该院予以支持。黄天强代黄宁出具了相应定金的收条，应认定为黄天强收取了相应定金款项，故合同解除，黄天强应向王小娟返还定金2万元。至于黄天强将该2万元作为物业交割保证金交付盛世公司，系黄天强与盛世公司之间的法律关系，与王小娟无涉。根据合同约定，违约方应向另一方支付房屋转让总价20%的违约金，黄天强承诺已取得产权人黄宁全权委托，若有违约责任产生，亦承担责任。王小娟根据合同约定向黄天强主张相应违约金，并无不当，且黄天强亦未提出王小娟相关主张过高的证据，故对王小娟的该项诉请，该院予以支持。判决：一、王小娟与黄天强于2016年8月18日签订的《房屋买卖合同》于判决生效之日立即解除；二、黄天强于判决生效之日三日内立即向王小娟返还定金2万元；三、黄天强于判决生效之日三日内立即向王小娟支付违约金236000元。若黄天强未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费17724元减半收取8862元，由黄天强负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，虽然未有证据表明黄天强事前已取得房屋所有权人黄宁的授权，但其与王小娟签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示达成一致后的结果，黄天强关于其未取得授权合同应无效的上诉主张，本院不予支持。王小娟依据合同约定向其主张违约金，黄天强虽称过高，但未提供相应证据，本院不予采信。综上所述，黄天强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17724元，由黄天强负担。本判决为终审判决。审判长 周 科审判员 蒋依澄审判员 郭继光二〇一七年五月三日书记员 陈美含 更多数据：