（2017）闽03民终549号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2017-06-18
案件名称
陈万良、福建省莆田盐场租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省莆田市中级人民法院
所属地区
福建省莆田市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈万良,福建省莆田盐场
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽03民终549号上诉人（原审原告）：陈万良，男，1968年1月5日出生，汉族，农民，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：陈斌、林玉桂，福建众益律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：福建省莆田盐场，住所地福建省莆田市秀屿区东峤镇东峤村。法定代表人：ＸＸＸ，场长。委托诉讼代理人：郑潮平、陈益，福建普阳律师事务所执业律师。上诉人陈万良因与被上诉人福建省莆田盐场租赁合同纠纷一案，不服福建省莆田市秀屿区人民法院（2016）闽0305民初4924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈万良上诉请求：一、依法撤销一审判决第三项，改判福建省莆田盐场返还陈万良租金151850元及赔偿陈万良经济损失1289958元，或裁定撤销一审判决，发回重审。二、本案一、二审诉讼费用由福建省莆田盐场承担。事实与理由：一、一审判决认定事实前后矛盾，福建省莆田盐场应当全额退还已收取的租金。从陈万良在一审提交的莆盐综字[2016]29号《莆田盐场关于请求协调解决三工区8组租赁地块中标人陈万良搭盖等问题的报告》可知，在福建省莆田盐场对外公开招租之前涉案地块已经存在被大量占用的情形。福建省莆田盐场在明知涉案地块存在被侵占的情形仍然对外公开招租，已经构成缔约过失，其隐瞒了租赁地块存在第三人占用而尚未解决的客观事实。福建省莆田盐场一直处于违约状态，本案租赁合同目的无法实现，故福建省莆田盐场应当返还已收取的租金151850元。二、福建省莆田盐场一审提交的招标文件并非全部对外公开，招标文件第九页之前的材料为内部审批材料，并没有对外公开。福建省莆田盐场对外公开的招标文件中从未对外声明租赁地块无建设许可，在《莆田盐场原“三工区八组”杂地租赁合同》也未告知陈万良，为此，一审法院认定陈万良明知涉案地块无建设许可是错误的。三、一审法院程序违法，对于陈万良提交的《评估申请书》以及莆盐综字[2016]29号《莆田盐场关于请求协调解决三工区8组租赁地块中标人陈万良搭盖等问题的报告》均未予以质证。四、福建省莆田盐场应当赔偿陈万良因其缔约过失造成的经济损失。1、陈万良有权对涉案地块进行合理投资。2、福建省莆田盐场应当赔偿因缔约过失造成陈万良的经济损失。另补充：一审法院认定租赁合同有效是错误的。一审法院对租赁合同的性质认定错误，租赁合同应当是无效的。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让条例》第44条规定、划拨土地转让第32条规定，本租赁合同违反了行政法规的强制性规定是无效的，一审法院没有查明该事实，导致错判。福建省莆田盐场辩称：1.一审判决认定事实基本清楚，证据充分，程序合法，应予维持。2.福建省莆田盐场已按《莆田盐场原“三工区八组”杂地租赁合同》约定履行交地义务，不存在陈万良一审时主张的仅交付约15亩的情形。福建省莆田盐场在与陈万良缔约之际不具有过失，本案不存在缔约过失的情形。3.陈万良非法建设，导致损失，应由陈万良自行承担，一审法院不予评估鉴定是正确的，不存在一审审判程序违法的情形；福建省莆田盐场在本案中不存在任何过失或过错，没有违约行为，福建省莆田盐场无需承担任何赔偿责任。陈万良向一审法院起诉请求：1、依法判决解除陈万良与福建省莆田盐场于2015年11月16日签订的《莆田盐场原“三工区八组”杂地租赁合同》；2、依法判令福建省莆田盐场返还陈万良履约保证金20000元及租金151850元；3、依法判令福建省莆田盐场赔偿陈万良损失1289958元。一审法院认定事实：2015年8月12日，福建省莆田盐场将其使用的“三工区八组”盐杂地面积约35亩对外公开招租，陈万良参与投标。同年11月19日，福建省莆田盐场发出成交确认书，通知陈万良中标该租赁项目，并要求陈万良将投标保证金20000元转为合同履约保证金。同月16日，陈万良将投标保证金20000元转为合同履约保证金，并与福建省莆田盐场签订《莆田盐场原“三工区八组”杂地租赁合同》一份，合同约定：陈万良租赁福建省莆田盐场原“三工区八组”杂地约35亩，地貌现状为空地，租期三年，即自2015年11月16日起至2018年11月16日止。租金每亩为5000元/年，租赁地未审批建设许可，陈万良不能在租赁范围内建设永久性的建筑物，且上述招租范围内的土地部分被他人占用。合同签订后，陈万良向福建省莆田盐场报告请求解决租赁地被他人占用事宜，福建省莆田盐场经核实，核减涵洞占用的土地4.63亩，并同时核减租金，最后实际租金核定为每年151850元。尔后陈万良依约支付福建省莆田盐场第一年的租金151850元，福建省莆田盐场将租赁地交付陈万良使用，但租赁范围内的部分面积仍被他人占用。期间陈万良对租用的土地进行填土、打地桩、建铁房等建设性改造。2016年4月6日，莆田市秀屿区城市管理行政执法局对陈万良的上述违法行为进行责令停止。后陈万良就停止在租赁土地范围内建设，并以福建省莆田盐场未按合同约定的标的物如数交付使用为由，要求解除其与福建省莆田盐场签订的《莆田盐场原“三工区八组”杂地租赁合同》，退回履约保证金20000元、租金151850元，赔偿其在租赁范围内建设投资的1289958元。在遭福建省莆田盐场拒绝后致讼。案经审理，因双方各执己见，致本案无法调解。一审法院认为，陈万良与福建省莆田盐场签订的《莆田盐场原“三工区八组”杂地租赁合同》未对租赁地的用途进行约定，而是约定陈万良不能在租赁地上建设永久性建筑物。该合同是双方的真实意思表示，是合法有效的。福建省莆田盐场在招标文件中注明租赁范围内被占用，但其所提供的证据只证明被管道占用4.63亩，并未举证证明对他人占用的土地如何处理，福建省莆田盐场应承担举证不能的法律后果。且经一审法院实地考察租赁范围内的土地现在仍有部分村民占用，但福建省莆田盐场未对租赁范围内被他人占用的土地进行解决，致陈万良无法实现合同目的。现陈万良要求解除与福建省莆田盐场所签订的租赁合同，并要求退回履约保证金20000元是合理的，应予支持。因陈万良至今尚占用租赁地，且逾一年，故其要求返还已交纳的一年租金的理由不足，不予支持。另福建省莆田盐场在招标文件中注明招标地内无建设许可，陈万良明知所租赁的土地无建设许可，要在租赁地上打地桩、建铁房，必须经政府有关部门审批，但陈万良却未经政府有关部门审批，亦未经福建省莆田盐场许可，擅自在租赁地上打地桩、建铁房而被政府机关勒令停止建设，该行为的后果应由陈万良自己承担。现陈万良请求福建省莆田盐场赔偿其非法建设投资的理由不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、解除陈万良与福建省莆田盐场签订的《莆田盐场原“三工区八组”杂地租赁合同》。二、福建省莆田盐场应在判决生效之日起五日内返还陈万良履约保证金20000元。三、驳回陈万良的其他诉讼请求。本案案件受理费17956元，由陈万良负担17707元，福建省莆田盐场负担249元。本院二审期间，陈万良与福建省莆田盐场均没有提供新的证据。经审理查明，陈万良对一审法院认定的事实异议如下：1、对“地貌现状为空地”有异议，认为合同上说是空地，实际上不是空地，旁边上有居民盖楼、大理石加工场以及钢筋堆放在那边，不是空地；2、对“租金每亩为5000元/年，租赁地未审批建设许可”有异议，认为合同中没有该内容；3、对“且上述招租范围内的土地部分被他人占用”有异议，认为实际是大部分被人占用，大概有20亩。陈万良对一审法院认定的其他事实没有异议。福建省莆田盐场对一审法院认定的事实异议如下：1、对“陈万良向福建省莆田盐场报告请求解决租赁地被他人占用事宜”有异议，认为没有报告。2、对“核减涵洞占用的土地4.63亩，并同时核减租金”有异议，认为核减4.63亩租金是在合同签订之后核减的。福建省莆田盐场对一审法院认定的其他事实没有异议。本院对一审法院认定的双方当事人均没有异议的事实予以确认。本院认为，福建省莆田盐场是通过公开租赁招标形式与中标的陈万良签订了《莆田盐场原“三工区八组”杂地租赁合同》。在签订合同时，陈万良就已发现本案讼争的租赁地有部分被他人占用，向福建省莆田盐场报告请求解决。福建省莆田盐场经核实，核减涵洞占用的土地4.63亩，并同时核减租金，尔后陈万良依约支付福建省莆田盐场第一年的租金，福建省莆田盐场将租赁地交付陈万良使用。但因租赁地范围内的部分面积仍被他人占用，陈万良向一审法院起诉要求解除其与福建省莆田盐场签订的《莆田盐场原“三工区八组”杂地租赁合同》，一审法院判决予以解除是正确的。陈万良二审主张其与福建省莆田盐场签订的《莆田盐场原“三工区八组”杂地租赁合同》无效，不予支持。福建省莆田盐场在本案租赁地招投标材料中注明招标地内无用地批准手续、建设工程规划许可证等，陈万良与福建省莆田盐场签订的《莆田盐场原“三工区八组”杂地租赁合同》明确约定陈万良不能在租赁场地内搭建永久性建筑，否则由陈万良承担法律责任和损失。但陈万良未经政府有关部门审批，亦未征求福建省莆田盐场意见，擅自在租赁地上进行填土、打地桩、建铁房等，被政府机关勒令停止建设，由此造成的损失，应由陈万良自己承担，陈万良要求福建省莆田盐场赔偿该损失，不予支持。考虑到陈万良至今未向福建省莆田盐场交接其占用的租赁地，陈万良要求返还已交纳的一年的租金，不予支持。综上所述，陈万良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17707元，由陈万良负担。本判决为终审判决。审判长 黄珊珊审判员 陈利强审判员 许秋红二〇一七年五月三日书记员 翁丽芬附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误的或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清楚的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。PAGE 来自