（2017）津02民终880号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2017-06-02
案件名称
谢复兴、天津星耀投资有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
谢复兴,天津星耀投资有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津02民终880号上诉人（原审原告）：谢复兴，男，1981年8月29日出生，汉族，内蒙古政大旅行社副总经理，住内蒙古呼和浩特市赛罕区。委托诉讼代理人：谢复春（上诉人谢复兴之兄），1978年9月19日出生，汉族，华优建筑设计院建筑师，住天津市南开区。被上诉人（原审被告）：天津星耀投资有限公司，住所地天津市津南区八里台镇工业园区。法定代表人：颜语，董事长。委托诉讼代理人：吴化清，男，该公司职员。上诉人谢复兴因与被上诉人天津星耀投资有限公司（以下简称星耀公司）商品房预售合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2016）津0112民初7702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月3日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。谢复兴上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人在一审判决的基础上，另行支付上诉人违约金69122.95元；2、判令被上诉人自2016年12月1日起至实际交付房屋之日按照银行同期贷款利率及同地段别墅租金向上诉人支付违约金；3、一、二审案件诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：上诉人所购买的涉诉房屋为联排别墅，按市场行情测算，同地段联排别墅租金每月不低于7500元，上诉人提出的诉讼请求已经在此基础上作出了很大让步。一审判决按照津南区高层租金计算上诉人的经济损失，大大低于上诉人的实际损失，明显有违公平原则。被上诉人星耀公司辩称，一审判决认定的违约金金额合理，上诉人的第二项上诉请求是未到期债权，不应予以支持，请求驳回上诉，维持原判。谢复兴向一审法院起诉请求：1、判令星耀公司支付谢复兴违约金137500元（2014年10月31日-2016年11月29日）；2、诉讼费用由星耀公司承担。一审法院认定事实：谢复兴主张其于2012年11月4日在星耀公司处购买了其开发的坐落于津南区××台镇××海庄园××楼××商品房××套，双方签订了《天津市商品房买卖合同》，约定星耀公司应在2014年10月30日前交付给谢复兴房屋。合同签订后，谢复兴交付了全部房款，但星耀公司至今未履行交房义务，故谢复兴呈讼人民法院，请求判如所述。星耀公司认可谢复兴陈述的逾期期间，谢复兴主张的利息及违约金，均是按合同第五条计算出来的，该计算出来的违约金明显高于业主的实际损失。应该按照该房同地段同类房屋的指导租金来衡量，该租金损失作为业主的实际损失。请求法院对谢复兴诉讼请求的数额予以减少。一审法院认为，星耀公司承认谢复兴在本案中所主张的逾期交付时间，故一审法院支持该期间为星耀公司的逾期交房期间，即2014年10月31日至2016年11月29日。因双方签订的商品房买卖合同第五条规定：（注：甲方为星耀公司，乙方为谢复兴）甲方逾期交付商品房的处理如下：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在0日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究甲方违约责任：按照本协议附件六补充协议第10条执行。该条为合同第五条修改为：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，甲方不需向乙方支付已付款利息，但甲方每日向乙方支付违约金10元；逾期超过30日的，合同继续履行，甲方不需向乙方支付已付款利息，但自30日之次日起，甲方每日向乙方支付违约金20元。”一审法院认为，双方订立的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且该合同并不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。但如果按照补充合同第10条约定来计算违约金的话，明显低于谢复兴的实际损失。谢复兴要求星耀公司应承担逾期交房给谢复兴造成的实际损失，一审法院予以支持，谢复兴的实际损失可以按照同地段租金标准计算，金额为68377.05元。星耀公司经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，一审法院视其放弃抗辩权利，不影响一审法院对本案的审理。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：“被告天津星耀投资有限公司于本判决书生效后十五日内给付原告谢复兴自2014年10月31日至2016年11月29日的违约金68377.05元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1470元，由原告负担715元，由被告负担755元。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据，本院认定如下：上诉人提交的出租信息打印件二份,所载信息系出租人所发出的要约价格,并非成交价格,故对上述证据的证明目的,本院不予确认。本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，商品房买卖合同对于逾期交房违约金数额或损失数额的计算方法没有约定的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中，对于被上诉人逾期交付房屋的违约金计算方法虽有约定，但该约定明显过低。一审法院根据公平原则，参照同地段高层住宅租金标准对于违约金数额进行调整，并无不妥。上诉人虽主张应按照同地段别墅租金标准确定违约金数额，但未就其主张提供充分证据予以佐证，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。对于上诉人主张被上诉人自2016年12月1日起至实际交付房屋之日按照银行同期贷款利率及同地段别墅租金向上诉人支付违约金的上诉请求，因其在本案一审庭审中并未提出相应诉讼请求，故不属于本案二审审理范围，本院不予涉及。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1528元，由上诉人谢复兴负担。本判决为终审判决。审 判 长 哈 欣审 判 员 王 新代理审判员 李 敏二〇一七年五月三日书 记 员 张新进 关注公众号“”