（2017）苏04民终5号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2017-06-15
案件名称
5常州市武进城区新星色织布厂与常州文盛纺织有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省常州市中级人民法院
所属地区
江苏省常州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
常州文盛纺织有限公司,常州市武进城区新星色织布厂
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏04民终5号上诉人（原审被告）：常州文盛纺织有限公司，住所地常州市武进高新技术产业开发区贺北村。法定代表人：杨文曲，公司总经理。委托诉讼代理人：龚雷，江苏常弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：闵洁茹，女，系常州文盛纺织有限公司员工。被上诉人（原审原告）：常州市武进城区新星色织布厂，住所地常州市武进高新技术产业开发区贺北村。投资人谢伯清，该厂厂长。委托诉讼代理人：吴伯华，江苏常运律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡方正，江苏常运律师事务所实习律师，上诉人常州文盛纺织有限公司（以下简称文盛公司）因与被上诉人常州市武进城区新星色织布厂（以下简称新星布厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2015）武民初字第1875号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。文盛公司上诉请求：依法驳回被上诉人的一审诉讼请求。1、一审判决在双方当事人未签订新的租赁协议的情况下，根据被上诉人新星布厂单方面提供且没有上诉人签名盖章的2014年5月31日的租房协议及自己制作的账本就认定2014年6月1日后的租金为25万元没有事实依据。而事实情况是虽然在2010年左右上诉人租用的面积从2200多平方米增加到3100平方米，但考虑到经济形势不佳，且双方关系良好，故双方并未就增加房租金进行协商并达成一致。在此情况下，即使上诉人拖欠租金也只能按原合同约定的每年15万元计算租金，一审在没有任何有力证据的情况下，以年租金25万元判令上诉人支付2015年6月至9月的租金缺乏依据。2、本案中出现的数份租赁协议中均约定租赁期间的电费由承租方自行承担，关于电费承担的表述应理解为供电部门收取的电费由承租人承担，在双方当事人没有就额外增收电费达成合意之前，被上诉人要求上诉人在承担供电部门向被上诉人全厂每月固定收取的1.5万元、1%的线损及无理由收取的2.5%的税金之外，再多支付30%左右的电费显然没有依据。一审法院根据被上诉人单方面的陈述认为因被上诉人对电力设施有一定的投入，故加收电费符合常理，这种观点纯属主观臆断，缺乏证据支撑。上诉人认为被上诉人厂房出租时理应提供配套的电力设施，如果电力设施不齐全，上诉人也不可能租用其厂房，故上诉人在使用电力设施时除支付正常的电费外，无需支付额外的费用，现实中也没有大幅度加收电费交易的习惯。本案中，上诉人的电费是被上诉人向供电部门缴纳后再自行计算重新向上诉人收取，由于双方数年来滚动结账，从未就电费进行对账，且被上诉人向供电部门代缴的电费与其向上诉人开具的发票并不一一对应，也与上诉人支付给被上诉人的电费不一致，故上诉人根本不可能知道被上诉人擅自加收电费的事实。就本案而言，双方产生纠纷就是因电费而起，上诉人在向供电部门了解收取电费的相关规定及在被上诉人起诉前双方核对时才发现被上诉人支付的数额已远远超过被上诉人代付的电费及开票的金额，故被上诉人要求上诉人再支付90万元电费不应得到法院的支持，同时被上诉人还应返还多收取的款项。新星布厂辩称，一、关于欠付厂房租金，一审法院在判决中阐明了已经查明的双方无争议的事实，具体为：1、上诉人欠付2015年6月1日至2015年9月30日的厂房租金；2、自2010年6月1日起，从2006年2005.9平方米，到2014年已经变更为3125平方米，其实际的租用面积发生了变更；3、2010年7月28日双方签订房屋租赁协议，该协议约定的厂房租赁范围是全部厂房，年租金为38万元。该协议未实际履行。4、上诉人所付租金均是按被上诉人的要求所支付。5、上诉人对被上诉人提交的从2012年8月起至2015年10月双方往来账本中记载的付款事实予以认可。就租用的面积，在2006年时2005.9平方米，2014年时增加到3125平方米，在2006年的协议中租金为15万元，双方在2010年7月28日签订了房屋租房协议，从租用面积的增加，房屋租金也适当要增加。38万元年租金的协议的租用面积是4500平方米左右，因此确定年租金25万元是恰当的，符合实际情况。并且上诉人从2014年开始一直是按照这个年租金的标准支付租金，从来没有提出过异议。从一审到二审，上诉人也没有能够提供证据证明由于面积变更而厂房租金维持不变的证据。因此，2015年6月1日至2015年9月30日4个月的租金按年租金25万元计算合情合理，上诉人上诉请求主张年租金是原来的标准，即15万元，没有事实及法律依据。另，上诉人在一审中并不是说的15万元，当时说的是19万元。关于电费，一审中对无争议的事实已经查明，关于电费方面，我方认为从建立租赁关系之日起，虽然没有就电费的计算方式、标准达成书面协议，但对实际使用被上诉人的电力设施以及整个电费应由上诉人承担的事实没有异议，事实上自租赁关系成立起，双方已经就电费的计算标准高于供电部门的正常计价标准加价支付进行了约定，约定的内容为：电费由被上诉人向供电部门先行缴纳以后再由被上诉人向上诉人收取，该变压器的供电部门所收固定费用由上诉人承担，被上诉人指派一名电工负责上诉人日常的线路维护、检修以及生产过程中所需要的电工作业，工资由被上诉人支付。在供电部门电价基础上每度电加价0.23元，由被上诉人开具发票。对于加价收取电费的合理性，被上诉人提出以下意见：1、500KV的大容量的变压器，供电部门每月需要收取固定费用15000元和1%的定比费用。这个变压器一直由上诉人使用，因此这部分应直接由上诉人承担。2、折旧因素。被上诉人在架设变压器等设备、建造配电间、铺设线路等，当时耗资60多万元，就算按照10年折旧计算，每年也要6万元。3、电工、管理人员的工资等。为了变压器的常年维护、保养检修，被上诉人需要专门配置高低压电工人员。这个工资大概是每年10万元左右。除了维修方面，电工还要为上诉人生产设备中所需的电工作业服务。上诉人并不承担这个工资。4、利息。按照供电部门的要求，企业生产用电必须是先缴后用。在租赁期间，被上诉人一直是提前一个月向供电部门缴费购买用电量，然后给上诉人使用。被上诉人是预付费的。而上诉人是在每个月月底抄表以后经过2、3个月再向被上诉人支付电费，是后付费，而且上诉人是用电大户，每月的电费都要在一、二十万元左右，被上诉人先行缴纳的电费至少要产生3个月的利息，这部分利息是由被上诉人承担的。5、税金。按双方约定，被上诉人应向上诉人开具电费发票，就溢价部分的税金应由上诉人承担。6、线损。从变压器到实际车间使用设备，以及其他用电设施等，存在一定的距离，在使用过程中造成了线路的损耗，按照供电部门的核算，可以按照所用电量收取1%至5%的线损费用。7、是电费价格的波动。像500KV这样大容量的变压器，供电部门对被上诉人是不分淡季旺季，都要按照用电量来实际收费。比如2015年10月份因为上诉人已经不生产了，按照这样的用电少的时候算下来的电费，平均每度是1.0367元，这个价格实际上比被上诉人在加价后向承租方收取的电费还要高。如果不加价，出租方就会出现严重亏损，出租方在向承租方收取电费时一般都采取加价的方式，给出一个统一的收费价格，由承租方缴纳。这个方式在常武地区是一个惯例。因此，按照加价收费也是正常合理的。在租赁期间，上诉人也是按照这个方式来缴纳电费的，从来没有提出过任何异议。因此，就4个月的租金，经计算是83333元，电费是2015年4月至结束的电费，上诉人已经对用电的数量签字确认，支付就应当按照之前的标准进行，经计算为908062.08元。上述两项费用，一审法院已经查明事实，判明了责任。因此请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。新星布厂向一审法院起诉请求：1、判令文盛公司支付自2015年6月1日起至2015年10月31日止五个月的租金，计104166元；2、请求判令文盛公司支付2015年4月至2015年10月的电费合计908062.08元，并承担逾期付款利息（房租利息从2015年3月1日起算，电费利息从2015年5月1日起算，按年息12%计算至实际付清之日止）；3、本案诉讼费用由文盛公司承担。事实与理由：新星色织布厂、文盛公司长期存在厂房租赁合同关系，由文盛公司承租新星布厂位于常州市武进区湖塘镇人民东路5号厂区内的部分厂房。2014年5月31日，经双方协商厂房租金为每年25万元，租赁期间从2014年6月1日起，暂定三年，租金一年一付，次年租金提前三个月支付。根据约定，2015年6月1日至2016年5月31日的租金应当于2015年3月1日前支付，然文盛公司自2015年6月1日起至2015年10月31日止五个月的租金，计104166元至今未付。另截止2015年10月，文盛公司共欠付电费908062.08元。现文盛公司在未结清上述欠款的情况下，无故搬迁机器设备，新星布厂认为文盛公司的行为属根本违约。故向法院起诉，请求依法裁判。文盛公司辩称，1、双方存在事实上的厂房租赁关系，文盛公司确实拖欠了新星布厂部分租金，但是金额与新星布厂诉称的金额有出入，主要分歧点在双方口头约定计算的方式、期限有分歧；2、新星布厂诉称的电费问题，文盛公司认为该部分费用已经不再属于欠款范围，文盛公司事实上已经多付了新星布厂电费，该多付部分文盛公司也另案起诉，要求新星布厂返还多付电费。请求驳回新星布厂的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，法院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。经审理认定如下事实：双方自2006年6月1日起即发生厂房租赁合同关系。2006年的租房协议主要载明租房面积为喷气车间484.72平方米，其它车间、办公室1721.18平方米，租房期限暂定五年，年租金15万元，房租一年一付，次年房租必须提前三个月支付。租赁期间因生产及生活所产生的水、电费均由文盛公司自行承担，但该协议当时仅加盖了新星布厂的公章，文盛公司于2009年5月才在协议上加盖公章（文盛公司系2009年1月才经工商登记成立）。2010年7月28日，双方签订租房协议书一份，约定新星布厂将厂区范围内的全部厂房（包括办公楼）及500KVA变压器一只，变压器到各车间的电表线路、原喷气织机车间的空调全部出租给文盛公司使用管理，年租金为38万元，租赁期限暂定五年，自2010年7月28日起至2015年7月27日止，该份合同签订后，双方均陈述并未实际履行。2014年5月31日，新星色织布厂在一份租房协议上加盖公章，该份协议主要载明租房面积3125平方米，租期暂定三年，从2014年6月1日起，年租金25万元，房租一年一付，次年房租必须提前三个月支付。租赁期间因生产及生活所产生的水、电费均由文盛公司自行承担，但该份协议文盛公司未签字盖章。2015年9月30日，文盛公司搬离了租赁厂房并通知了新星布厂，双方间的租赁合同关系终止。租赁期间文盛公司应付的电费由新星布厂直接向文盛公司收取，双方对电费的计价标准未有明确的书面协议，新星布厂收取电费的计价标准高于供电部分的正常计价标准。整个租赁期间双方未就租金和电费进行过对账确认。文盛公司采用滚动式方式向新星布厂支付款项，所付款项也未明确是租金还是电费。自2012年8月起，文盛公司所支付款项的金额与新星布厂的账本记载金额相符，且新星布厂账本记载的主要内容是文盛公司应付的租金、电费及已付的租金、电费。根据账本记载，截止2015年10月份，共计欠租金及电费为1158813.64元。对有争议的事实和证据，一审法院认定如下：1、关于欠付租金的认定。根据双方的当庭陈述，应认定自2015年6月1日起至2015年9月30日期间，文盛公司未支付租金。对租金的计算标准，虽然文盛公司对新星布厂主张的年租金250000元不予认可，但其未能提供双方认可一致的租金计算标准。庭审中文盛公司陈述其付款是按照新星布厂的要求来付款，由于双方在长期的租赁过程中未就租金进行结算，文盛公司对新星布厂要求其付款的事实也从未提出过异议。虽然庭审中文盛公司对新星布厂提供的双方于2012年8月至2015年10月期间往来的账本的真实性不予认可，但其对账本记载的付款事实予以认可。故在无其他有效证据证明账本记载的双方往来事实不真实的情况下，应认定账本记载的往来事实是客观真实的，该账本能真实反映双方长期交易往来期间的实际情况。根据账本记载，可以认定租金标准为每年25万元的事实存在，故确认文盛公司结欠的租金为83333元。2、关于所欠电费金额的认定。文盛公司根据其实际用电量按照供电部门的计价标准计算其应付电费的意见明显缺乏事实和依据。理由如下：首先，双方在租赁关系过程中，从未对电费的计价标准有明确的约定，文盛公司租赁使用的房屋包括新星布厂投入的相应电力设施设备在内，该电力设施的成本和维护的费用以提高电费单价的方式计算符合常理。其次，从新星布厂提供的能源损耗表来看，每月的两张能源损耗表分别载明了用电数和电费金额。文盛公司对其每月的用电数都签字确认，虽然庭审中文盛公司否认收到载明电费金额的一张能源损耗表，但电费作为文盛公司企业重要的成本支出项目，其在明确用电数的情况下应当知道其应付电费的金额，文盛公司在长期的付款过程中从未对其支付的电费金额持有异议，这也能说明文盛公司对新星布厂计算电费的标准是认可的。再次，由于双方在长期的交易中未对电费进行对账，也未就电费的计价标准另行达成补充协议，故电费的计价标准应当根据双方的交易习惯来确定。而双方的交易习惯就是新星布厂根据文盛公司每月的实际用电数结合相应的价格标准计算出电费金额后，通知文盛公司付款并向其开具相应的电费发票。文盛公司在新星布厂要求其付款时，即向新星布厂支付一定的金额。由于文盛公司系滚动式付款，故其实付金额与应付金额也并不相符。综上，文盛公司认为应按供电部门的计价标准计算其应付电费的意见法院不予采信。根据新星布厂的账本记载并结合新星布厂的诉讼请求，对新星布厂主张的电费908062.08元应予支持。3、对新星布厂主张的所欠租金及电费逾期付款的利息。因无证据表明双方在租赁期间明确了租金及电费的支付期限，且文盛公司的付款系滚动式支付，新星布厂对此也未提出异议，故逾期付款的利息可从起诉之日起按银行同期贷款利率的标准计算。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案双方虽然对相应的书面租赁合同不能认可一致，但双方间客观存在事实上的房屋租赁合同关系，合同内容也不违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。根据法律规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案双方未签订认可一致的合同，也未就租金及电费事宜达成补充协议，故对租金及电费的争议事项应当按照交易习惯来确定，新星布厂提供的账本能真实反映双方的交易习惯。综上所述，新星布厂的请求部分应予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，作出如下判决：一、文盛公司于判决发生法律效力之日起二十日内给付新星布厂991395.08元及利息（自2015年9月23日起至实际给付之日止按银行同期贷款利率计算）；二、驳回新星布厂的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13987元及保全费5000元，由新星布厂负担676元，文盛公司负担18311元（文盛公司负担的该诉讼费用已由新星布厂预交，法院不再退还，由文盛公司在判决生效之日起二十日内迳付新织布厂）。二审中，上诉人文盛公司提交了双方从2009年至2015年9月份的往来汇总表，证明文盛公司自2009年起向供电部门缴纳电费的情况，其中载明了文盛公司应缴电费数、被上诉人新星布厂向文盛公司抄表收取电费数和新星布厂开具给文盛公司的电费发票及文盛公司在此期间共向新星布厂缴纳租金和电费的金额。对此，文盛公司认为其多缴了电费189万余元，新星布厂应予返还。新星布厂对此质证认为：新星布厂在2012年8月份时有一份记账清单，和文盛公司的表述是一致的。汇总表是文盛公司单方制作的，新星布厂不认可，所谓的文盛公司应付多少，解释的是电度数，有无包括变压器的固定费用等都不清楚。二审中，双方当事人一致认可，至2015年4月，文盛公司尚欠新星布厂部分应缴电费81238元，至2015年9月，文盛公司尚欠新星布厂房屋租金83333元，2015年5-9月，文盛公司尚欠新星布厂应缴电费719270元（在供电部门收费标准基础上每度电加价0.05元,并包括供电部门每月收取的固定费15000元），上述三笔费用共计883841元；2015年4-7月，文盛公司共向新星布厂汇款76万元，其中4月份26万元，新星布厂认为该76万元已计入2015年5月前文盛公司应缴纳电费中，对此，文盛公司不予认可。双方当事人对一审查明事实均无异议，本院对此予以确认。本院认为，一、关于上诉人文盛公司应缴纳房屋租金问题。二审中，文盛公司认可按每年年租金25万元标准计算尚欠被上诉人新星布厂房屋租金83333元，但其认为应按年租金15万元计算。鉴于文盛公司自2014年起就增加了房屋租赁面积，且2010年7月28日和2014年5月31日的二份租赁协议上租金均有增长，文盛公司虽未在该二份协议上签名、盖章，但其仍租用该房屋，故现一审法院按新星布厂的请求、以年租金25万元计算文盛公司的应缴纳租金余额83333元，并无不当。二、关于文盛公司应缴纳电费问题。根据国务院关于《电力供应与使用条例》规定，我国实行电力营业许可制度。供电营业机构持《供电营业许可证》向工商行政管理部门申请领取营业执照，方可营业。供电企业应当按照国家有关规定实行分类电价、分时电价。文盛公司长期租用新星布厂大面积房屋用于生产、办公，双方并曾订有书面合同，对此，新星布厂在出租上述房屋时，提供了包括用电等辅助生产和办公的必要设施，双为虽约定文盛公司使用的电费由其自行承担，但双方对电费的计取标准未予约定，且双方在长达数年的收付电费中，也未明确电费的计算方法，由此，在文盛公司搬离租赁房屋时，双方发生矛盾，对此双方均有责任。电作为房屋使用的基本功能之一，为增加房屋的使用价值，通常出租人在出租房屋前，均会根据房屋面积的大小及用途配备齐全。承租人在使用租赁房屋的同时，支付电费也是其的义务之一。根据上述条例规定，出租人在代理收取承租人的电费时，不得随意加价收取。但根据本市房屋租赁中电费收取的习惯做法，在供电部门收费标准基础上适当加收些电路、设备损耗费也是合理的。本案事实表明，新星布厂提出至2015年4月，文盛公司共欠其电费81238元，该费用是新星布厂从双方租赁关系发生至2015年4月止按每度电加价0.23元计算的结果，虽然该加价计算方法不甚合理，但因文盛公司对此一直未提出异议，故本院对该计算方法是否恰当不予理涉；对2015年5月之后的用电费用，依本院上述阐述理由，每度电加价0.05元计算，文盛公司应缴纳电费共计719270元。综上，文盛公司应向新星布厂缴纳租金、电费共计883841元，扣除文盛公司于2015年5月后汇给新星布厂的50万元，文盛公司还须向新星布厂缴纳租金、电费共计383841元。至于新星布厂认为文盛公司于2015年5月后汇给其的50万元不应扣除，不合情理，本院不予采信。综上，文盛公司的上诉请求，其理由部分成立，本院予以支持。一审判决查明事实清楚，适用法律部分欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：一、撤销常州市武进区人民法院（2015）武民初字第1875号民事判决。二、文盛公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付新星布厂383841元及利息（自2015年9月23日起至实际给付之日止按银行同期贷款利率计算）。三、驳回新星布厂的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13987元，由新星布厂负担5300元，由文盛公司负担8687元；保全费5000元，由文盛公司负担。二审案件受理费13987元，由文盛公司负担8687元，由新星布厂负担5300元。本判决为终审判决。审判长 雍丽萍审判员 卢文忠审判员 是飞烨二〇一七年五月三日书记员 房 敏 更多数据：