（2017）陕0303民初1149号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2017-08-28
案件名称
原告陕西凯盛建筑工程有限公司与被告宝鸡市恒通钢铁炉料有限公司租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
宝鸡市金台区人民法院
所属地区
宝鸡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陕西凯盛建筑工程有限公司,宝鸡市恒通钢铁炉料有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十七条，第二百三十五条
全文
陕西省宝鸡市金台区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0303民初1149号原告：陕西凯盛建筑工程有限公司，住所地陕西省岐山县枣林镇枣林街，统一社会信用代码91610323221462591T。法定代表人：李芳鱼，任公司总经理。委托诉讼代理人：杨赟，陕西华维律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：刘永乐，陕西华维律师事务所实习律师。被告：宝鸡市恒通钢铁炉料有限公司，住所地宝鸡市金台区西滩路18#付1号，组织机构代码77991301-3。法定代表人：曹平生，任公司执行董事。委托诉讼代理人：张苗苗，陕西际傧律师事务所律师。原告陕西凯盛建筑工程有限公司与被告宝鸡市恒通钢铁炉料有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陕西凯盛建筑工程有限公司的委托诉讼代理人杨赟、刘永乐，被告宝鸡市恒通钢铁炉料有限公司的法定代表人曹平生及委托诉讼代理人张苗苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陕西凯盛建筑工程有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告自2017年2月20日解除租赁合同关系；2、请求判决被告返还租赁场地并恢复原状（车间墙体高度恢复到4.1米、拆除天车1台及2间被告自建房屋）；3、请求判决被告支付原告租赁费84000元、违约金28000元(自2016年10月1日至2017年2月18日共140天，每天200元计算），并自合同解除之日起至实际返还场地之日按租赁费标准计算支付场地使用费；4、本案诉讼费用由被告承担。诉称的事实和理由：2010年12月30日，原、被告签订《场地租赁合同》，约定原告将其位于宝鸡市金台区八里村区域宝平路东侧库房后院围墙内场地及一座车间出租给被告使用，租赁期限20年，租赁费每年8万元，租赁费每五年递增5%。合同签订后，原告按约定向被告交付了场地及房屋，被告在2016年拒不缴纳本年度租赁费，经原告多次催促、沟通，2016年9月8日被告法定代表人曹平生向原告出具承诺书，承诺在2016年9月30日前先支付租赁费4万元，如未按时支付则按每天200元支付违约金。后被告并未按承诺向原告支付租赁费，原告于2017年2月17日向被告书面提出解除租赁合同关系通知，后双方并未就拖欠租赁费等问题协商解决，致原告诉到本院。被告宝鸡市恒通钢铁炉料有限公司辩称，1、原、被告之间的租赁合同关系应于2016年11月17日解除，理由是原告锁门断电致被告无法使用租赁场地及房屋，合同无法履行；2、对原告诉称的恢复原状不认可，根据合同约定被告加盖的房屋所有权归原告，原告应补偿被告工料费；3、拖欠原告租赁费属实，但数额应为61000元，应从原告诉称的84000元中扣减原告已实际向案外人直接收取的部分房屋租赁费23000元；4、双方在合同中未约定违约金，且原告主张的计算标准过高请求法院调整；5、对原告诉称的占用费不认可，被告并未实际占用原告场地及房屋。原告陕西凯盛建筑工程有限公司围绕诉讼请求，向本院提交了两组证据，被告宝鸡市恒通钢铁炉料有限公司未向本院提交证据。本院在庭审中组织双方进行了举证、质证。原告提交的第一组证据为《场地租赁合同》、承诺书，主要证明合同约定内容及原告主张违约金的依据，被告对《场地租赁合同》无异议，对承诺书的真实性无异议，但认为约定的每天200元违约金过高。本院对该组证据的真实性予以认定，对原告主张每天200元违约金的标准是否过高在本院认为部分予以阐述。原告提交的第二组证据为解除租赁合同关系的通知、快递单，主要证明原告已向被告主张解除合同关系，被告对该组证据的真实性无异议，认可确已收到该通知，故本院对该组证据予以认定。根据上述认定的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：2010年12月30日，原告陕西凯盛建筑工程有限公司下属的第十三分公司（甲方）与被告宝鸡市恒通钢铁炉料有限公司（乙方）签订《场地租赁合同》，约定原告将其位于宝鸡市金台区八里村区域宝平路东侧的库房后院围墙内场地及1座车间出租给被告使用，租赁期限十年，自2011年1月1日起至2020年12月31日止，租赁费每年8万元，在上年度12月31日支付，先付后用，租赁费每五年递增5%。合同第四条第3项约定“乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，但其规模范围，工艺，用料等均应事先得到甲方同意后方可施工。对装饰物的工料费和租赁期满后的权属处理，双方议定：工料费由乙方承担，租赁期满后所有权属甲方，但甲方应向乙方补偿工料费”。合同签订后在履行过程中，被告宝鸡市恒通钢铁炉料有限公司因使用需要将租赁原告的车间墙体进行了加高，在车间内安装了1台天车，并在租赁的场地内自建2间房屋。2016年被告未能按约定及时支付原告当年租赁费，经原告催促，被告的法定代表人曹平生于2016年9月8日向原告出具一张承诺书，载明“本人未按租赁合同支付租金，现已逾期，特承诺于2016年9月30日之前暂先支付肆万元整，如未按时支付，则本人按每天人民币200元支付违约金”。后被告仍未能支付原告租赁费，原告于2017年2月18日向被告邮寄送达一份解除租赁合同的通知，被告于2017年2月20日签收。致原告诉到本院，提出上述诉讼请求。另查，2016年10月至2017年3月中国人民银行一年以内贷款利率为4.35%。再查，在本案审理期间，为防止原、被告损失扩大，本院向双方释明了相关法律规定并限期相互配合，对租赁场地进行清场返还，但最终双方均称因对方不配合致被告物品（原告提供了一份清单，被告有异议；被告未能提供清单）仍留在租赁车间内，双方未能实际清场返还租赁场地及房屋。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原、被告对双方签订的《场地租赁合同》均无异议，该合同系双方自愿、协商一致签订，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有法律拘束力。双方在合同中约定，租赁费应在上年度12月31日支付，先付后用，但被告直至2017年2月仍未能支付2016年度的租赁费，已属违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。根据该规定，本案原告因被告的违约行为可以主张解除合同，其解除通知被告于2017年2月20日签收，故原、被告之间的场地租赁合同关系于2017年2月20日解除。关于被告辩称双方之间的租赁合同关系应于2016年11月17日因原告锁门断电致合同无法履行而解除的意见，经查，被告对其主张原告锁门断电的事实未能提供证据证实，另外根据法律规定，即使原告确有违约行为，被告主张解除合同也应通知对方，故本院对被告的该辩解意见不予采纳。关于原告请求判决被告返还租赁场地并恢复原状（车间墙体高度恢复到4.1米、拆除天车1台及2间被告自建房屋）的诉讼请求，被告对原告主张由其拆除在车间安装的1台天车、在场地自建2间房屋的诉讼请求无异议，本院予以支持。被告对车间墙体原高4.1米无异议，也认可其在使用时对墙体进行了加高，但认为根据双方在合同第四条第3项的约定，加高的墙体所有权应归原告，原告应补偿被告工料费，因此不同意对车间墙体恢复原状到4.1米高。本院认为，根据合同法的相关规定，租赁合同到期或解除时，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或租赁物的性质使用后的状态，本案原、被告在合同第四条第3项约定，被告在不影响房屋结构的前提下可以对房屋进行装饰，但规模范围、工艺、用料应取得原告同意，而被告加高车间墙体不属于上述合同约定的“装饰”，且被告未能举证证明其加高墙体时取得了原告同意或与原告就该事项达成了补充协议，因此被告辩称加高的墙体不应恢复原状到4.1米高的意见，既无合同依据，也不符合法律规定，本院不予采纳。故对原告请求判决被告返还租赁场地并恢复原状（车间墙体高度恢复到4.1米、拆除1台天车及2间被告自建房屋）的诉讼请求，本院予以支持。关于原告请求判决被告支付其租赁费84000元、违约金28000元(自2016年10月1日至2017年2月18日共140天，每天200元计算），并自合同解除之日起至实际返还场地之日按租赁费标准计算支付场地使用费的诉讼请求，第一，原告主张的租赁费84000元，被告辩称应扣减原告已实际向案外人直接收取的部分房屋租赁费23000元，但对此事实未能提供证据予以证实，本院对被告的该辩解意见不予采信，故被告应支付原告拖欠的租赁费84000元。第二，原告主张的违约金28000元(自2016年10月1日至2017年2月18日共140天，每天200元计算），经查，双方在合同中约定支付租赁费的时间为上年度12月31日，逾期即为违约，现原告依据被告法定代表人承诺的支付时间，主张自2016年10月1日至2017年2月18日计算140天，属于对自己权利的处分，本院予以支持。但原告主张以被告法定代表人承诺的每天200元计算违约金，该标准明显高于法律规定的计算标准，且被告请求法院予以调整，本院认为应以同期人民银行贷款年利率即4.35%计算，故被告应支付原告违约金1421元。第三，原告主张由被告自合同解除之日起至实际返还场地之日按租赁费标准计算支付场地使用费的请求，本院认为，被告在2017年2月20日收到原告的解除合同通知后既未提出异议要求继续履行合同，也未及时搬离其物品并返还原告租赁场地及车间，给原告造成了相应的租赁费收入损失，但关于被告未能及时返还原告租赁场地及车间的原因，原、被告说法不一，且在本院限定时间内双方均未能积极配合对方，双方都有一定责任，因此本院认为被告应自2017年2月20日起至实际返还租赁场地及车间之日按合同约定租赁费标准的50%计算支付原告占用费。综上，被告应支付原告拖欠的租赁费84000元、违约金1421元，并自2017年2月20日起至实际返还租赁场地及车间之日按合同约定租赁费标准的50%计算支付原告占用费。另外，关于被告仍留在租赁车间内的物品，因被告在本案中未主张处理，双方可协商搬离或另案处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告陕西凯盛建筑工程有限公司与被告宝鸡市恒通钢铁炉料有限公司于2010年12月30日签订的《场地租赁合同》于2017年2月20日解除；二、被告宝鸡市恒通钢铁炉料有限公司于本判决生效之日起二十日内返还原告陕西凯盛建筑工程有限公司租赁场地及车间并恢复原状（车间墙体高度恢复到4.1米，拆除车间天车一台，拆除被告在场地自建房屋2间）；三、被告宝鸡市恒通钢铁炉料有限公司于本判决生效之日起二十日内支付原告陕西凯盛建筑工程有限公司拖欠的租赁费84000元、违约金1421元，及租赁场地及车间的占用费（自2017年2月20日起按合同约定租赁费标准的50%计算至实际返还之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2614元，减半收取1307元，由被告宝鸡市恒通钢铁炉料有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。审判员 赵晓云二〇一七年五月三日书记员 张 怡 关注微信公众号“”