（2017）豫0103民初3398号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2017-11-14
案件名称
丁栋与樊万龙、雪瑞房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市二七区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
丁栋,樊万龙,雪瑞,郑州市正天房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第九十八条，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十五条，第一百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0103民初3398号原告：丁栋，男，1979年4月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：韩树骏，金博大律师事务所律师。委托诉讼代理人：金苏，金博大律师事务所律师。被告：樊万龙，男，1972年9月28日出生，汉族，住青海省玉树县。委托诉讼代理人：赵振软，河南则政鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：李恒，河南则政鼎律师事务所实习律师。被告：雪瑞，女，1975年3月5日出生，藏族，住青海省玉树县。委托诉讼代理人：赵振软，河南则政鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：李恒，河南则政鼎律师事务所实习律师。被告：郑州市正天房地产经纪有限公司，住所地：郑州市金水区金水路288号11号楼12层1205号。法定代表人：鲍胜凯，总经理。委托诉讼代理人：张丛梅，该公司员工。原告丁栋与被告樊万龙、雪瑞、郑州市正天房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，本院于2016年3月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁栋的委托诉讼代理人韩树骏、金苏，被告樊万龙、雪瑞及委托诉讼代理人赵振软、李恒，被告郑州市正天房地产经纪有限公司委托诉讼代理人张丛梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丁栋向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方签订的买卖合同；2、被告双倍返还定金20000元，赔偿房屋差价249000元，律师费20000元，中介佣金金融服务费18510元，交通费2128元，保全担保费1200元，共计310800元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年8月16日，原、被告双方与居间方郑州市正天房地产经纪有限公司签订了合同编号为0006294的《房屋买卖合同》，约定樊万龙将其名下位于二七区汝河路29号5号楼10层1002号的房屋出售给原告，成交价格为人民币518000元。合同签订当日，原告即依约缴纳了定金及佣金，并为办理按揭贷款、解压等依约向银行提交了相关手续。但被告却不按约定配合办理相关房屋交易手续，并在原合同基础上擅自大幅涨价，明确表示违约。原告经向被告发送律师函无果后，于2016年9月20日依法向郑州市二七区人民法院提起继续履行的诉讼。被告擅自加价及不配合办理房屋交易手续等违约行为，导致合同无法网签，后郑州市人民政府先后于2016年10月1日、12月22日发布了《关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》，因原告近3年内未在本市连续24个月以上（含24个月）缴纳个人所得税或社会保险，双方之间的房屋买卖合同无法继续履行，原告被迫于2016年12月27日向郑州市二七区人民法院撤回继续履行的诉讼。综上，被告行为已经严重违反了合同法及合同约定，并直接导致原告丧失了购房资格，合同无法继续履行。为维护原告的合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，故原告诉至法院。被告樊万龙、雪瑞辩称：被告樊万龙、雪瑞不存在违约行为，相反原告存在违约行为。表现为：原告没有按照合同第九条约定向被告樊万龙、雪瑞支付10000元定金，未按第四条约定将首付款交于被告樊万龙、雪瑞用于解押。被告被告樊万龙、雪瑞不存在擅自加价问题，被告樊万龙、雪瑞提出加价是基于原告长时间未将定金和解押款交付被告，郑州房价持续上涨，原告行为给二被告造成损失，提出加价是原告违约行为给被告损失的合理弥补，不是擅自加价。原告由于后期郑州的限购政策导致不能办理房屋交易和合同履行，二被告至始至终不存在拒绝卖房的明确表示，故请求依法驳回原告的诉讼请求。被告郑州市正天房地产经纪有限公司辩称：本案合同约定的佣金及定金20000元，其中10000元作为定金由原告向被告被告樊万龙、雪瑞现场实际交付，剩余10000元其中8300元作为佣金，根据合同第3、5条及合同法第426条中介公司提供居间服务有权获得合同约定的佣金报酬，剩余1700元在法院裁决后可协助退还原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据2中收条一份，被告樊万龙、雪瑞对真实性无异议，但辩称收条是先写的，实际没有收到10000元，只收到由被告郑州市正天房地产经纪有限公司工作人员刘耀威转款5000元，庭后本院对被告郑州市正天房地产经纪有限公司工作人员刘耀威进行核实，刘耀威确认转给被告樊万龙、雪瑞定金数额系5000元，但其称扣除剩余5000元是被告樊万龙、雪瑞应交付的佣金，因其未提交相应证据且不符合原被告双方签订的房屋买卖合同约定，故本院对被告樊万龙、雪瑞质证意见予以采信。原告提交的证据2中收款收据一份，被告樊万龙、雪瑞对真实性有异议，认为不是当天出具的，但被告樊万龙、雪瑞未提交相应证据予以证明，本院对该证据收款收据予以采信。原告提交证据3证明一份，被告樊万龙、雪瑞对其真实性有异议，经庭后对刘耀威核实，本院对该证据予以采信。原告提交的证据6网页打印件，被告樊万龙、雪瑞认为不能作为赔偿依据，原告主张的损失应经过司法评估，本院对被告辩称予以采信，对原告提交郑网页打印件不予采信。被告樊万龙、雪瑞提交的证据1银行交易明细，原告丁栋及被告郑州市正天房地产经纪有限公司对该证据真实性无异议，但对关联性有异议，本院认为被告郑州市正天房地产经纪有限公司辩称不清楚刘耀威是否是其公司员工，结合原告提交的证据2中收款收据、证据3证明一份均系被告郑州市正天房地产经纪有限公司工作人员刘耀威出具，可以认定刘耀威是被告郑州市正天房地产经纪有限公司工作人员，经庭后对刘耀威进行核实，本院对被告提交的银行明细予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月16日，原告丁栋、被告樊万龙、雪瑞和被告郑州市正天房地产经纪有限公司签订编号0006294号房屋买卖合同，合同约定：甲方为樊万龙、乙方为丁栋、丙方为郑州市正天房地产经纪有限公司，甲方将其所有的位于二七区汝河路29号5号楼10层1002号房屋（产权证号14××60）出售给乙方，建筑面积41.46平方米，甲乙双方协商房屋实际成交价格为518000元，该房屋产权过户相关费用由乙方承担。乙方于本合同签订时支付定金及佣金20000元（其中佣金及过户服务费9300元，余额作为代收的定金）。甲方同意该定金在房屋过户交割手续办理完毕前由丙方保管，在办理房屋交割时转为物业交割保证金，丙方的佣金由乙方支付8300元，乙方需向丙方交纳过户服务费1000元。经甲乙双方友好协商，乙方以按揭贷款方式交付房款，甲乙双方于签订本合同后7个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，乙方应在贷款审批后3个工作日内，将首付款（不含定金）118000元交于房管局资金监管账户/甲方，剩余房款400000元由贷款银行于放贷之日交于房管局资金监管账户/甲方。同时甲方配合乙方办理产权过户手续。甲乙双方应积极配合，如任何一方不按约定配合办理过户/贷款手续，视其违约，将按本合同第六条第6款的约定追究其违约责任。丙方为甲乙双方搜集、推荐房屋买卖信息，报告订立合同的机会，提供相关的交易流程、市场行情咨询；协助双方对房屋进行实地查看、磋商、谈判，提供媒介服务，促成合同订立；本合同订立后，丙方即完成居间义务，有权利获得约定的服务佣金。双方履约情况，不影响居间费用的支付。第六条违约责任：3、若乙方未能依据本合同第四条的约定交付房款，超过三日，视其违约，甲方有权解除合同，另行出售该房屋；5、甲方认可乙方贷款方式付款时：（1）甲方有义务配合乙方的贷款手续，以便乙方贷款手续的顺利办理。（2）贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，并承担由此引起的经济损失，合同继续履行。6、如甲乙任何一方拒绝履行合同或擅自解除合同，或发生本条1、2、3、4、5的违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的佣金一律不予退还。第七条，如因洪水、地震、火灾等不可抗力原因和法律、政府政策变化等因素，导致本合同不能全面履行或履行不能的，甲乙丙三方互不承担违约责任。原告丁栋向被告郑州市正天房地产经纪有限公司交付购房定金10000元，被告郑州市正天房地产经纪有限公司向原告出具收款收据一份，内容为:收到任丽、丁栋购房定金10000元现金。随后，被告郑州市正天房地产经纪有限公司员工刘耀威实际向被告雪瑞转款5000元，系原告支付的定金。2016年8月16日，原、被告签订合同当天，原告与被告樊万龙、雪瑞前往银行办理贷款手续，原告向郑州中隽房地产经纪有限公司支付了8510元贷款费用，郑州中隽房地产经纪有限公司向原告出具收据一份。被告樊万龙、雪瑞认可在2016年9月份向原告丁栋提出增加房价，随后原告通知贷款银行暂停贷款审批业务，原告于2016年9月20日向本院提起诉讼，要求被告樊万龙、雪瑞继续履行签订的房屋买卖合同，后郑州市人民政府进一步加强房地产调控工作，原告丁栋不具备购买涉案房屋的条件，原告丁栋于2016年12月27日撤诉，后重新起诉并提出诉讼请求：1、解除原被告双方签订的买卖合同；2、被告双倍返还定金20000元，赔偿房屋差价249000元，律师费20000元，中介佣金金融服务费18510元，交通费2128元，保全担保费1200元，共计310800元。2、本案诉讼费用由被告承担。另查明：原告丁栋、被告樊万龙、雪瑞、被告郑州市正天房地产经纪有限公司均同意解除于2016年8月16日签订的编号0006294的房屋买卖合同。本院认为：当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，在本案买卖合同的履行过程中，被告樊万龙、雪瑞向原告提出涨价，存在违约情形，应承担相应的违约责任。原、被告均同意解除于2016年8月16日签订的编号0006294的房屋买卖合同，故原告要求解除原、被告双方签订的买卖合同，本院予以支持。原告要求被告双倍返还定金20000元的主张，虽被告樊万龙、雪瑞实际收到5000元，但原告按照合同约定向具有代收、保管义务的被告郑州市正天房地产经纪有限公司交付了10000元定金，被告郑州市正天房地产经纪有限公司代收后向原告出具收到10000元定金收据，故对原告该项主张本院予以支持，对郑州市正天房地产经纪有限公司保管的定金，可由被告樊万龙、雪瑞另行向其主张。原告要求被告樊万龙、雪瑞支付中介佣金10000元，因原告并未向法院提供该中介佣金已经实际交付的证据，且原告主张的佣金数额与双方合同约定的佣金数额不一致，故对原告主张中介佣金10000元的诉讼请求，本院不予支持。对原告要求被告樊万龙、雪瑞支付金融服务费8510元，该损失应由被告樊万龙、雪瑞赔偿，对原告该项主张本院予以支持。对原告要求被告樊万龙、雪瑞赔偿房屋差价249000元的主张，原告并未提供有效证据证明该涉案房屋的具体差价数额，且原、被告双方签订的房屋买卖合同既约定了定金又约定了违约金，原告选择适用定金条款，本院对合理部分予以支持，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持；对原告要求被告支付律师费20000元、交通费2128元，保全担保费1200元的主张，原告提交了相应票据予以证明其实际支出，因被告樊万龙、雪瑞的违约行为致使原告产生上述费用，故本院对该主张予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款之规定，判决如下:一、被告樊万龙、雪瑞于本判决生效之日起十日内双倍返还原告丁栋定金20000元、赔偿原告支付的金融服务费8510元、律师费20000元、交通费2128元、保全担保费1200元，以上共计51838元；二、驳回原告丁栋其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6972元，由原告丁栋负担2938元，由被告樊万龙、雪瑞负担548元，剩余3486元退还原告丁栋。保全费2410元，由被告樊万龙、雪瑞承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。代理审判员 成 旭二〇一七年五月三日书 记 员 王斐斐 关注公众号“”