（2016）闽0703民初2860号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2017-12-01
案件名称
南平市建阳区土地收购储备中心与福建中强房地产开发有限公司合同纠纷一审民事判决书
法院
南平市建阳区人民法院
所属地区
南平市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南平市建阳区土地收购储备中心,福建中强房地产开发有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款
全文
福建省南平市建阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0703民初2860号原告：南平市建阳区土地收购储备中心，住所地南平市建阳区。法定代表人：吴向万，主任。委托诉讼代理人：徐贵平，福建大潭律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晗，福建大潭律师事务所律师。被告：福建中强房地产开发有限公司，住所地南平市建阳区。委托诉讼代理人：林晖，男，公司副总经理。委托诉讼代理人：吴焕明，男，公司工程部经理。原告南平市建阳区土地收购储备中心与被告福建中强房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2016年9月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南平市建阳区土地收购储备中心的委托诉讼代理人徐贵平、吴晗，被告福建中强房地产开发有限公司的委托诉讼代理人林晖、吴焕明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南平市××区土地收购储备中心向本院提出诉讼请求：判令福建中强房地产开发有限公司支付南平市××区土地收购储备中心因逾期交付回迁安置房致使南平市××区土地收购储备中心给付被拆迁户双倍安置补助费828,740元及违约金2,160,000元（按福建中强房地产开发有限公司交纳的15,000,000元建设保证金的1‰计算至2014年10月21日为144天），以上合计2,988,740元；本案诉讼费用由福建中强房地产开发有限公司承担。事实和理由：2011年9月29日，南平市××区国土资源局采用招拍挂方式将南平市××区潭城街道原中山路1-13号地块（地块编号为JY2011013号）国有土地使用权以32,100,000元出让给福建美加德地产开发有限公司，并签订合同编号为35078420110928G38号《国有建设用地使用权出让合同》，同日，双方签订宗地号为JY20110113号《建阳市原中山路1-13号出让地块回迁安置房建设合同》，上述合同约定：受让人须在2014年2月28日前将符合规定验收合格的安置房及回迁安置的教育设施配建项目交付给回迁人，如逾期时间在90日内（含90日）的，受让人需从逾期之日起承担因延期交房而需支付给被拆迁人的双倍安置补助费；逾期时间在90日以上的，受让人不仅需要承担因延期交房而需支付给被拆迁人的双倍安置补助费，还需按日向出让方支付15,000,000元建设保证金1‰的违约金，出让方并有权没收剩余建设保证金。2011年11月9日，南平市××区国土资源局、福建美加德地产开发有限公司、福建中强房地产开发有限公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》，南平市××区土地收购储备中心与福建美加德地产开发有限公司、福建中强房地产开发有限公司签订《建阳市原中山路1-13号土地出让地块回迁安置房建设合同变更协议》，约定上述编号35078420110928G38号《国有建设用地使用权出让合同》以及JY20110113号《建阳市原中山路1-13号出让地块回迁安置房建设合同》，确定由福建中强房地产开发有限公司承接履行，相关权利义务由福建中强房地产开发有限公司继受履行。2011年年初，依据建阳区人民政府潭政综（2010）331号《建阳市人民政府关于建阳市中山路1-13号地段棚户区改造房屋拆迁补偿安置方案》规定，南平市××区土地收购储备中心陆续与建阳区原中山路1-13号土地出让地块99户回迁安置户签订99份《拆迁补偿安置协议书（产权调换）》，其中对临时安置补助费确定为按被拆迁房屋总建筑面积6元/㎡/月补助。由于福建中强房地产开发有限公司在2014年2月28日未将回迁安置房交付，且双方共同确定具体交房时间为2014年10月22日，期间造成南平市××区土地收购储备中心委托建阳区华厦城市开发总公司向91房被拆迁户双倍支付2014年3月1日至10月22安置补助费588,943.78元，向另外8户被拆迁户支付2014年3月1日至10月22日安置补助费239,798.77元，合计支付安置补助费82,874.55元。依据合同约定，福建中强房地产开发有限公司逾期交房时间在90日以上的，还需按日向南平市××区土地收购储备中心支付15,000,000元建设保证金日1‰的违约金为2,160,000元（15,000,000元×1‰日×144天）。福建中强房地产开发有限公司辩称，1.南平市××区土地收购储备中心所诉主体错误，应当驳回其起诉或诉讼请求。南平市××区土地收购储备中心在2011年9月29日通过招拍挂方式出让本案开发所涉及的土地使用权，中标主体及《国有建设用地使用权出让合同》的签订主体是福建美加德地产开发有限公司，根据南平市××区土地收购储备中心举证和自认，南平市××区土地收购储备中心、福建美加德地产开发有限公司与福建中强房地产开发有限公司于2011年11月9日签订了《国有土地使用权出让合同》变更协议，在南平市××区土地收购储备中心同意和确认下，将福建美加德地产开发有限公司依法取得的国有建设用地使用权和基于该土地使用权形成的整体房地产项目一并转让给了福建中强房地产开发有限公司，而2011年11月9日福建美加德地产开发有限公司并没有完成该宗地块全部土地出让金的缴纳，也没有依法办理和取得该宗地块的《国有土地使用权证》，更没有按照土地出让合同约定完成该项目开发投资总额的25%。根据《城市房地产管理法》第38条、39条，国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条之规定，上述土地使用权及房地产项目均不得转让，故转让行为直接违反了我国法律、行政法规的禁止性规定，依据《合同法》第52条之规定，三方签订的《国有土地使用权出让合同》变更协议属于严重违法和无效合同，本案所涉及的关于福建中强房地产开发有限公司各种义务的约定均属违法和无效约定。2.退一步假设福建中强房地产开发有限公司是适格主体，承担本案的资金返还责任，南平市××区土地收购储备中心要求其承担双倍赔偿安置费和逾期交房的违约责任，缺乏事实或法律依据，应予驳回。依据合同约定不可抗力导致不能或不能全面履行合同的，双方不承担违约责任，福建中强房地产开发有限公司有充分证据证实由于不可抗力等因素可以延期履行的天数达414天，《拆迁安置合同》并没有逾期交房双倍支付安置补助费的约定，南平市××区土地收购储备中心自愿支出安置补助费给安置户，福建中强房地产开发有限公司不予认可和承担。综上，请求依法驳回南平市××区土地收购储备中心的起诉或诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对南平市建阳区土地收购储备中心提供的《国有建设用地使用权出让合同》、《建阳市原中山路1-13号出让地块回迁安置房建设合同》、《建阳市人民政府关于建阳市中山路1-13号地段棚户区改造房屋拆迁补偿安置方案》，福建中强房地产开发有限公司提供的《商品房预售许可证》、《福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《关于美加德广场棚户区改造回迁安置房交付的通知》，当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、南平市××区土地收购储备中心提供的《国有土地使用权出让合同变更协议》及《建阳市原中山路1-13号土地出让地块回迁安置房建设合同变更协议》。福建中强房地产开发有限公司对真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为该合同违反了法律、行政法规的禁止性规定，属于无效合同。本院认为，上述两份合同是双方共同签署，合同成立，依法成立的合同，自成立时生效，合同违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条关于土地使用权转让的禁止性规定属于强制性规定中的管理性规范，合同只有违反强制性规定中的效力性规范才导致无效，因此，本案双方签订的《国有土地使用权出让合同变更协议》及《建阳市原中山路1-13号土地出让地块回迁安置房建设合同变更协议》为有效合同；2、针对南平市××区土地收购储备中心提供的南平市××区土地收购储备中心与被拆迁户签订的《拆迁补偿安置协议书（产权调换）》99份及基本情况表，证明南平市××区土地收购储备中心与99位被拆迁户签订拆迁补偿安置协议书，临时安置补助费按拆迁房屋总建筑面积6元/㎡/月补助；南平市××区土地收购储备中心给福建中强房地产开发有限公司的《委托函》、《关于临时过渡安置费发放截止时间等问题的函》，证明商定回迁安置房接收时间为2014年10月22日，回迁安置户获得的双倍安置补助费由南平市××区土地收购储备中心委托建阳市华夏城市开发总公司发放；《三栏式明细帐》及中国工商银行业务回单、进账单、收款账户清单、安置补助费发放表，证明建阳市华夏城市开发总公司向被拆迁户代发2014年3月1日至10月22的双倍临时安置补助费828，740.55元；福建省行政事业单位往来结算凭证及电子汇划收款凭证，证明福建中强房地产开发有限公司于2011年9月23日向南平市××区土地收购储备中心缴付18,000,000元，包括建设保证金15,000,000元在内。福建中强房地产开发有限公司对真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为福建中强房地产开发有限公司对真实性无异议依法不承担福建美加德地产开发有限公司跟南平市××区土地收购储备中心签订的合同各项义务和责任。本院认为，上述证据真实、合法，福建中强房地产开发有限公司与南平市××区土地收购储备中心签订合同受让了美加德广场1#2#楼的开发建设，应承担相应的义务，对关联性予以确认；3、针对福建中强房地产开发有限公司提供的福建省建阳市气象局出具的降水量数据表、工作联系单、通知、报告等，证明在施工期间，建阳市2011年11月至2014年9月15日止共发生每日降雨量超25cm的暴雨天气有73天，发生停电6天，西门小学拆迁致工期延迟184天、卫生检查致工期延迟3天、住建局通知停工2天、城管通知停工5天、文明检查停工2天。共计196天。南平市××区土地收购储备中心对真实性、合法性无异议，但对证明内容有异议，认为降水等不属于不可抗力范围，从《关于美加德广场回迁安置房交房的补充协议》来看，双倍安置费也应由福建中强房地产开发有限公司承担。本院认为，福建中强房地产开发有限公司提供上述证据是证明因不可抗力因素其延期交房可免责的情形，暴雨属于施工中的不可抗力事件，根据气象部门的规定：24小时降水量达50.0至99.9mm为暴雨，福建中强房地产开发有限公司提供的上述证明中2011年11月9日至2014年2月28日达到暴雨的天数为2天，依据《合同法》规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。但双方签订的《关于美加德广场回迁安置房交房的补充协议》，福建中强房地产开发有限公司同意若2014年2月28日前未交房，自2014年2月28日到交房止给予被拆迁人双倍安置费，福建中强房地产开发有限公司愿意承担自2014年2月28日至交房止的双倍安置费，并未违反法律规定，福建中强房地产开发有限公司又提出不可抗力免责，不应得到支持，因此，其提供上述证据的证明内容不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月18日，建阳市人民政府公布《建阳市中山路1-12号地段棚户区改造房屋拆迁补偿安置方案》，项目拆迁人为建阳市土地收购储备中心，规定临时安置补助费采取货币补偿的按建筑面积给予6元/㎡/月，因拆迁人的原因延长交付安置房，自逾期之月起拆迁人按双倍付给被拆迁人临时安置补助费。建阳市土地收购储备中心陆续与99户被拆迁户签订《拆迁补偿安置协议书（产权调换）》。2011年9月29日，建阳市国土资源局与福建美加德地产开发有限公司签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号35078420110928G38），建阳市国土资源局将位于建阳市潭城街道原中山路1-13号地块出让给福建美加德地产开发有限公司开发建设商业（含写字楼）、住宅。同日，建阳市土地收购储备中心与福建美加德地产开发有限公司签订《建阳市原中山路1-13号出让地块回迁安置房建设合同》，约定：回迁安置房交付使用时间为2014年2月28日前。如逾期，逾期时间在90日内（含90日）的，乙方（福建美加德地产开发有限公司）需从逾期之日起承担因延期交房而需支付给被拆迁人的双倍安置补助费；逾期时间在90日以上的，乙方不仅需承担因延期交房而需支付给被拆迁人的双倍安置补助费，还需按日向甲方（南平市××区土地收购储备中心）支付15,000,000元建设保证金1‰的违约金，出让方有权没收剩余的建设保证金。2011年11月8日，福建美加德地产开发有限公司股东出资成立福建中强房地产开发有限公司，11月9日建阳市国土资源局与福建美加德地产开发有限公司、福建中强房地产开发有限公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》，建阳市土地收购储备中心与福建美加德地产开发有限公司、福建中强房地产开发有限公司签订《建阳市原中山路1-13号出让地块回迁安置房建设合同》，《国有建设用地使用权出让合同》和《建阳市原中山路1-13号出让地块回迁安置房建设合同》由福建中强房地产开发有限公司继续履行并承接建阳市原中山路1-13号地块的国有土地使用权的开发经营。2012年12月20日，福建省中强房地产开发有限公司取得美加德广场1#2#楼《商品房预售许可证》。2013年10月11日，南平市××区土地收购储备中心（甲方）与福建中强房地产开发有限公司（乙方）签订《关于美加德广场回迁安置房交房的补充协议》，第1项：甲方回迁安置户购房合同订立的交房日期为2014年7月28日；第2项：按照双方订立的建设合同第十二条第一款约定乙方2014年2月28日前若未交房，自2014年2月28日到交房日止乙方给予被拆迁人双倍安置费；第3项：原建设合同第十二条第一款中的逾期90日以上交房“还需按日向甲方支付15,000,000元建设保证金1‰的违约金，但合同规定出让方并有权没收剩余的建设保证金”相关条款，现经甲乙双方协商确定，若因延迟交房甲方不予追究其15,000,000元建设保证金日1‰的违约金及没收剩余的建设保证金的违约责任。2014年11月6日，南平市××区土地收购储备中心出具《委托函》给福建中强房地产开发有限公司，委托其按建阳市华厦城市开发总公司开具的结算单金额12,134,799.7元与回迁户结算购房款。本案回迁安置房实际交房时间为2014年10月22日，建阳市华夏城市开发总公司代南平市××区土地收购储备中心向各拆迁户发放2014年3月1日至10月22日的双倍临时安置补助费834,933.19元。本院认为，福建中强房地产开发有限公司与南平市××区土地收购储备中心签订《建阳市原中山路1-13号出让地块回迁安置房建设合同》，承接福建美加德地产开发有限公司的权利义务，福建中强房地产开发有限公司辩解该合同违反法律禁止性规定，属无效合同，经审查该合同并未违反法律效力性强制规定，应属有效，福建中强房地产开发有限公司承接了福建美加德地产开发有限公司所有合同义务，应按合同履行。双方签订的《建阳市原中山路1-13号出让地块回迁安置房建设合同》约定：回迁安置房交付使用时间为2014年2月28日前，如逾期，逾期时间在90日内（含90日）的，乙方（福建美加德地产开发有限公司）需从逾期之日起承担因延期交房而需支付给被拆迁人的双倍安置补助费。《关于美加德广场回迁安置房交房的补充协议》双方亦约定，福建中强房地产开发有限公司未在2014年2月28日前将回迁安置房交予南平市××区土地收购储备中心，应支付给被拆迁双倍安置补助费。回迁安置房实际交房时间为2014年10月22日，南平市××区土地收购储备中心支付给各拆迁户双倍安置补助金834,933.19元，该款应由福建中强房地产开发有限公司承担。《关于美加德广场回迁安置房交房的补充协议》中南平市××区土地收购储备中心同意不予追究福建中强房地产开发有限公司延迟交房应承担的15,000,000元建设保证金的违约责任，系对自己权利的处分，因此其主张该违约责任不应支持。福建中强房地产开发有限公司辩解，本案应驳回起诉或驳回诉讼请求，无法律依据。综上所述，本院查明南平市××区土地收购储备中心支付给被拆迁户的双倍安置补助费为834,933.19元，但其仅要求福建中强房地产开发有限公司返还828,740元，系对自己权利的处分，本院予以支持；请求给付按15,000,000元的日1‰计算144天违约金2,160,000元，因其已与福建中强房地产开发有限公司约定予以免除，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款规定，判决如下：一、福建中强房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内给付南平市××区土地收购储备中心美加德广场回迁安置房双倍安置补助费82,740元。二、驳回南平市××区土地收购储备中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30,710元，由南平市××区土地收购储备中心负担18,623元，由福建中强房地产开发有限公司负担12,087元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代理人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审 判 长 钟金凤人民陪审员 张晓清人民陪审员 左 刚二〇一七年五月三日书 记 员 甘筱婧本案依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注微信公众号“”