（2017）吉0882民初179号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2017-05-24
案件名称
牛凤新与被城市佳兴房地产开发有限公司大安分公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
大安市人民法院
所属地区
大安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
牛凤新,白城市佳兴房地产开发有限公司大安分公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第九十四条；《中华人民共和国物权法》：第七十三条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第三十条，第三十八条
全文
吉林省大安市人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0882民初179号原告：牛凤新，女，1936年3月16日生，汉族，现住吉林省松原市。委托诉讼代理人：王旭东，吉林于晓辉律师事务所执业律师。被告：白城市佳兴房地产开发有限公司大安分公司，住所地吉林省大安市江城路。法定代表人：李庆芳，该公司经理。委托诉讼代理人：赵明，吉林金辉律师事务所执业律师。原告牛凤新与被告白城市佳兴房地产开发有限公司大安分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告牛凤新委托诉讼代理人王旭东、被告白城市佳兴房地产开发有限公司大安分公司委托诉讼代理人赵明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。牛凤新起诉时诉讼请求为：1购房合同无效；2被告返还购房款133000元。后变更诉讼请求为：1.要求解除与被告签订的2015年4月21日房屋买卖合同；2.返还原告购房款133000元。事实和理由：2015年4月21日，原被告签订房屋买卖协议，原告购买被告白城市佳兴房地产开发有限公司大安分公司临江花园小区10号楼南侧东门北数第二号车库，建筑面积27.23平方米。因该车库属临江花园小区，出口在碧康高层院内，碧康高层院内物业实行封闭管理，致使原告无法使用该车库。经调取该工程建设许可，证实该车库系物业、业主用房，产权不属于被告单位。被告属于严重违约，协议无法正常履行，故起诉依法解除合同，返还原告购房款。被告白城市佳兴房地产开发有限公司大安分公司辩称，原被告间从来没有签订购房协议，双方之间不存在买卖关系，原告是租赁我公司的车库，双方的协议是租赁合同。原告在第一次庭审结束提出变更诉讼请求，超过法定期限，违反法律程序。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.2015年4月21日，牛凤新与白城市佳兴房地产开发有限公司大安分公司签订买卖协议，协议书约定：甲方白城市佳兴房地产开发有限公司大安分公司乙方（牛凤新）自愿出资居住甲方10号楼南侧东门北数第2号车库，建筑面积为27.23平方米。总造价壹拾叁万叁仟元整（小写133000.00元）。甲乙双方有如下约定：一、甲方不提供该车库的产权证、土地证及正式发票；二、乙方拥有居住权、继承权和转让权；…；同时白城市佳兴房地产开发有限公司大安分公司出具了收据。另根据牛凤新申请调取诉争房屋的规划审批查明，白城市佳兴房地产开发有限公司大安分公司申请建设的本案诉争房屋是物业、业主用房。且诉争房屋的出口位于碧康房地产开发公司院内。本院认为，牛凤新变更诉讼请求符合法律规定，第一次庭审中，白城市佳兴房地产开发有限公司大安分公司提出本案诉争房屋是物业用房，庭审结束后，牛凤新向本院提出申请，申请调取诉争房屋的规划审批，调取后，确认诉争房屋为物业业主用房，案件主要事实发生变化，牛凤新提出变更诉讼请求符合法律规定。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”和《物业管理条例》第三十条“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”、第三十八条“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途”的规定，物业管理用房的所有权属于业主，白城市佳兴房地产开发有限公司大安分公司无权转让，且未得到权利人的追认。关于白城市佳兴房地产开发有限公司大安分公司提出诉争房屋是租赁给牛凤新长期使用，现牛凤新不能使用是由于第三方造成的与其无关的抗辩理由，不符合约定也有悖常理，诉争房屋出口在碧康房地产开发公司院内，白城市佳兴房地产开发有限公司大安分公司在碧康房地产开发公司院内没有土地使用权的通道，致使原告占用车库的目的无法实现，且其对诉争房屋没有处分权，因此对其抗辩理由本院不予支持。庭审中白城市佳兴房地产开发有限公司大安分公司提出如法院判令合同无效或解除，牛凤新应返还占用期间的费用，但没有提供证据证实，在取得相关证据后，可另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十四条、《中华人民共和国物权法》第七十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，《物业管理条例》第三十条、第三十八条规定，判决如下：一、解除白城市佳兴房地产开发有限公司大安分公司与牛凤新20**年4月21日签订的协议书（10号楼南侧东门北数第2号车库，建筑面积为27.23平方米）。二、被告白城市佳兴房地产开发有限公司大安分公司于判决生效后三日内返还原告牛凤新购房款133000.00元。如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费2,960元，由被告负担如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。期满不上诉，则本判决生效，双方当事人必须自觉履行，逾期不履行，本院将依据对方当事人的申请强制执行，申请执行的期限为二年，逾期不申请，本院将视为放弃权利。审 判 长 朱云升审 判 员 张明兢人民陪审员 于亚春二〇一七年五月三日书 记 员 张立卫