（2017）沪0115民初22798号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2017-07-01
案件名称
李绍兵与马臣、严雅莉房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李绍兵,马臣,严雅莉
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第二百三十五条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初22798号原告(反诉被告)：李绍兵，男，1977年11月21日生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：龙啸，上海地球人律师事务所律师。被告(反诉原告)：马臣，男，1989年7月30日生，汉族，住山东省枣庄市。被告：严雅莉，女，1987年11月12日生，汉族，住山东省枣庄市。上述两被告共同委托诉讼代理人储华仁，上海博济律师事务所律师。原告(反诉被告)李绍兵(以下简称原告)与被告(反诉原告)马臣、被告严雅莉(以下简称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李绍兵及其委托诉讼代理人龙啸、被告马臣、严雅莉及两被告共同委托诉讼代理人储华仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李绍兵向本院提出诉讼请求：1、要求两被告支付违约金人民币(以下币种相同)10万元；2、要求两被告赔偿给原告造成的各项损失15万元；3、本案诉讼费由两被告承担。事实及理由：两被告系夫妻关系。2012年8月1日，被告马臣与案外人陈某某签订房屋租赁合同，约定由被告马臣承租坐落于上海市浦东新区惠南镇人民东路XXX号、XXX号(共四间门面房)用于经营，合同期限为2012年9月10日至2016年9月9日，租金为每年23万元。2015年3月底，被告马臣将上述房屋中2530号两间门面房(以下简称系争房屋)转租给原告经营龙虾店，合同期限为一年，租金为23.5万元一年。2016年3月20日，双方续签租赁合同，并约定如被告马臣与陈某某续租合同，双方的租赁合同顺延。2016年8月9日，被告严雅莉与陈某某签订续租协议。2016年9月，被告马臣对原告称无力支付房租，陈某某要将房屋收回。之后，马臣将原告承租的门面房砸开，并将房屋内东西扔出，造成原告停业及物质损失三十余万元。被告马臣、严雅莉辩称，被告严雅莉并非本案适格被告，租赁协议系被告马臣与原告签订；租赁合同到期前，被告已明确表示合同不能续期；被告马臣进看守所后，被告严雅莉找到原告，告知其因陈某某租金上涨，其租金相应上涨到30万元，并把续租合同给原告看，原告表示租金过高；因原告不付租金，陈某某收回房屋，系原告违约在先。被告马臣向本院提出反诉请求：1、要求原告支付被告马臣逾期租金24,166元及违约金5万元，合计74,166元；2、反诉费由原告负担。事实及理由：2015年3月20日，原告与被告马臣签订房屋租赁合同，约定被告马臣将系争房屋转租给原告经营餐饮。2016年3月20日，双方续订了租赁合同。2016年8月9日前，被告严雅莉通知原告租赁合同期满，如要续租，租金30万元，原告认为租金太高，但又不同意搬离。2016年10月1日，因原告不同意返还房屋，被告马臣设法开启了系争房屋大门并将原告物品清理出去。但因原告逾期交房，使被告向陈某某支付了逾期房租24,166元，并将要承担违约金5万元，故提起反诉。庭审中，被告马臣变更诉请1为要求原告按每年30万元租金标准向被告支付逾期租金(自2016年9月10日起至2016年10月1日止)。原告李绍兵辩称，不同意被告诉请，被告与陈某某存在利害关系，被告主张的租金及违约金计算方法无依据。本院经审理认定事实如下：马臣、严雅莉系夫妻关系。2012年8月1日，马臣与案外人陈某某签订《租赁协议》，约定陈某某将上海市浦东新区惠南镇人民东路XXX号、XXX号等一楼四间门面房共125平方米房屋出租给马臣，租金每年23万元，租赁期限自2012年9月10日至2016年9月9日。2015年3月20日，李绍兵(承租方、乙方)与马臣(出租方、甲方)签订《门面房租赁合同》一份，约定马臣将上述房屋中2530号两间门面房(约40平方米)出租给李绍兵，租金为23.5万元，租期自2015年3月20日至2016年3月20日。合同签订后，李绍兵支付了租金，马臣将系争房屋交付给李绍兵，李绍兵经营餐饮所用。2016年3月20日，李绍兵(承租方、乙方)与马臣(出租方、甲方)另行签订《门面房租赁合同》一份，约定马臣将系争房屋继续出租给李绍兵，租期自2016年3月20日至2016年9月9日，租金为一年23.5万元，本租期内租金为110,418元。并约定，如马臣与房屋所有权人续签合同，本合同租赁期顺延至马臣与房屋所有权人所约定的租赁期满之日；马臣与房屋所有权人续签合同后，如果马臣与房屋所有权人所签合同房租上涨，本合同租金也按相同比例上涨。合同还约定了违约责任：如马臣违约，要求提前解除合同，李绍兵可以选择要求继续履行或由马臣支付违约金10万元；如李绍兵违约，要求提前解除合同，马臣可以选择要求继续履行或由李绍兵支付违约金10万元。合同签订后，李绍兵支付了租金。2016年6月28日，马臣因寻衅滋事罪被关押。2016年8月9日，陈某某与严雅莉签订《租赁协议》，合同内容除租期、租金金额、支付时间外，其余内容与陈某某、马臣签订的《租赁协议》一致，租期为2016年9月9日至2018年9月8日，租金为每年48万元，每年支付时间为每年8月31日。在2016年9月9日原租赁协议到期前，严雅莉告知李绍兵其已与陈某某续约，但租金上涨，要求李绍兵承担年租金30万元，李绍兵不予同意。在2016年9月14日前，严雅莉将其与陈某某的租赁协议向李绍兵出示，李绍兵对租金金额提出异议。2016年9月14日，马臣被释放。2016年9月15日，马臣至系争房屋处与李绍兵交涉，要求李绍兵返还房屋，李绍兵将系争房屋大门用电焊封死。2016年10月1日，马臣与李绍兵因房屋交付问题产生争执，报警后，马臣自行将系争房屋大门打开，并将系争房屋内所有物品搬至屋外，由李绍兵取回。本院认为，马臣与李绍兵就系争房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。现租赁合同对租期顺延约定了条件，即“甲方与房屋所有权人续签合同”，马臣提出现签约主体变更为“严雅莉”而非马臣，故不适用该条件，对此，本院认为，基于马臣与严雅莉系夫妻关系，因马臣被关押而无法签订续约合同的情况下，由严雅莉出面签约，且签约的合同延用原合同文本格式，严雅莉亦在签约后以出租方身份向李绍兵催讨新房租，故李绍兵有理由认为严雅莉与陈某某签订合同的行为视为马臣与陈某某合同的延续。但同时，马臣与李绍兵之租赁合同还约定“如甲方与房屋所有权人所签合同房租上涨，本合同租金也按相同比例上涨”，现严雅莉向李绍兵出示的新合同中约定租金上涨至48万元，但严雅莉并未按同比例要求李绍兵支付租金，而李绍兵亦不予同意新租金标准，虽其主张新租金价格可能虚假，但并未提供相应证据，现严雅莉未按新租金比例主张租金，李绍兵亦不同意新租金标准，表明双方的行为已变更了原合同中顺延期租金的约定，现双方对新租金未达成一致的情况下，原租赁合同不再顺延，双方租赁合同约定的权利义务于原租期届满日终止。现李绍兵于租期届满后并未交付房屋，马臣于2016年9月15日向其主张返还房屋，在此之前其占用房屋期间的使用费应予支付，支付标准可适用原租赁合同约定，金额为235000÷366×5＝3,210.38元；马臣反诉主张要求按每年30万元标准支付无合同依据，本院不予采信。之后至2016年10月1日之前，因双方发生争议而致李绍兵停止经营，并未正常使用房屋，由此造成的房屋占有使用费损失应由双方分担，本院根据合同履行情况、双方过错程度酌情调整，李绍兵应向马臣支付至2016年9月30日止的房屋占有使用费235000÷366×16×50%＝5,136.61元。关于李绍兵主张的违约金及损失等，因租期未顺延并非出租方违约造成，故对其全部诉请本院不予支持。至于马臣反诉要求李绍兵支付违约金的诉请，因严雅莉与陈某某之续租合同约定的付款日期为2016年8月31日，在该日之前支付租金系严雅莉之合同义务，与李绍兵是否同意按30万元标准顺延租期并无必然因果关系，且即使李绍兵同意，其付款义务亦并不必然在2016年8月31日之前，故严雅莉与陈某某之合同即使因逾期付款而违约，违约责任亦与李绍兵无涉，故马臣反诉要求李绍兵承担违约金之诉请，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、李绍兵应于本判决生效之日起十五日内支付马臣自2016年9月10日起至2016年9月30日止的房屋占有使用费8,346.99元；二、驳回李绍兵的全部诉讼请求；三、驳回马臣的其余反诉请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,050元，减半收取计2,525元，由李绍兵负担；反诉案件受理费827元，由李绍兵负担25元，马臣负担802元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周箐二〇一七年五月三日书记员 刘畅附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注公众号“”