（2017）黔01民终2010号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2017-08-02
案件名称
肖点、绿地集团（贵阳）置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省贵阳市中级人民法院
所属地区
贵州省贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
肖点,绿地集团（贵阳）置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终2010号上诉人（原审原告）：肖点，女，1988年12月24日出生，彝族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：苏梅，贵州北斗星律师事务所律师。委托诉讼代理人：石少会，贵州北斗星律师事务所律师。上诉人（原审被告）：绿地集团（贵阳）置业有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区诚信北路8号绿地联盛国际11号楼12层。法定代表人：孙志文，该公司总经理。委托诉讼代理人：张建朝，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王静，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。上诉人肖点、绿地集团（贵阳）置业有限公司（以下简称绿地公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2016）黔0115民初82号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。肖点上诉请求：1、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2016）黔0115民初82号民事判决，并改判支持肖点的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由绿地公司承担。事实和理由：1、原判对绿地公司违约时间的认定错误。本案中，根据双方的合同约定及法律规定，涉案房屋交付的条件必须同时满足以下四个条件：涉案房屋取得竣工验收报告、面积实测报告书、公共配套设施达到交付条件、消防验收合格。绿地公司在消防验收合格后并未通知肖点收房，其未履行交付义务。肖点作为普通购房者，即便知晓消防验收情况也不可能知晓诉争房屋是否达到交付条件，故本案的违约时间应当为2011年12月30日至绿地公司达到交付条件后并通知肖点交付之日止；2、原判对本案诉讼时效认定错误。根据双方《商品房买卖合同》第十三条的约定，诉讼时效应从业主实际收房30日后开始起算。肖点提交的《告客户书》不仅仅导致诉讼时效中断，且足以证明绿地公司向肖点承诺支付违约金的时间为上诉人收房之日起10日内支付。综上，本案的诉讼时效应当从肖点实际收房之日起10日后开始起算。绿地公司答辩称，涉案房屋在合同约定的交付时间之前就已经达到交付条件，消防验收合格不是房屋交付条件。请求驳回肖点的上诉，支持绿地公司的上诉请求。绿地公司上诉请求：1、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2016）黔0115民初82号民事判决第一项，依法改判驳回肖点要求绿地公司支付违约金的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由肖点承担。事实和理由：1、《告客户书》及《情况说明》不能中断诉讼时效，且真实性不能确定。《告客户书》是针对房屋整改情况作出的，并非针对逾期交房违约金。绿地公司未授权万志、马超处理逾期交房相关事宜，其在《情况说明》中的说明行为已经超过一般员工的一般工作内容，绿地公司不应承担责任；2、本案房屋何时取得消防验收合格证与交付房屋无直接关联；3、《中华人民共和国消防法》调整对象是“为预防火灾和减少火灾危害，加强应急救援工作，保护人身、财产安全”，原判适用《中华人民共和国消防法》错误。原判所引用的法律条款，均系“建设单位”为申报主体。涉案房屋已经按规定进行了竣工备案，具备竣工交房条件。原判以《中华人民共和国消防法》规定认定消防合格为涉案房屋交付的法定条件错误；4、绿地公司已经在合同约定的交付日期之前具备交房条件，取得竣工登记备案。原判认定房屋于2014年6月18日才达到交付条件，没有证据予以佐证；5、肖点的起诉已经超过诉讼时效；6、原判未根据合同条款的相关约定以及审理商品房买卖合同的相关法律法规进行判决，导致认定事实和适用法律错误。肖点答辩称：1、《告客户书》及《情况说明》均有效，《告客户书》由绿地公司发布，除起到中断诉讼时效的效果之外，还对逾期交房违约金的给付时间作出承诺，故本案诉讼时效应自肖点收房后10个工作日起算。关于《情况说明》，绿地公司所称的授权问题不能对抗其员工的表见代理行为；2、涉案小区属于大型人员密集场所，消防验收合格是交房的法定条件；3、本案违约金的结算时间应当截止到房屋达到交付条件后绿地公司履行通知义务之日。肖点向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金53959元（按每日万分之二标准从2011年12月31日暂计算至2015年5月8日）；2、诉讼费用全部由被告承担。一审法院查明：对于当事人无异议的，一审法院予以确认并在卷佐证。一审法院对双方当事人有争议的证据和事实认定如下：1、原告提交《告客户书》一份及情况说明两份，拟证明本案的诉讼时效自2013年11月7日中断，且被告承诺在房屋整改完毕后电话通知交房，业主收房后十日内按万分之二的标准支付逾期交房违约金。对此，被告认为虽客户告知书真实，但现房销售证明书取得时间是2013年9月16日，此时的内容不再涉及是否符合交房条件，之后出具的告知书不具备中断时效的效果；说明人万志已从公司离职，不能代表公司，说明人马超系公司客户部人员，同样不能代表公司。一审法院认为，被告认可《告客户书》的真实性，而说明人万志、马超系其公司职员，虽称离职但未举证证明，故对该组证据的真实性及证明目的予以确认；2、原告提交消防监督结果查询单一份，拟证明⑴9号楼负一层已在2014年5月4日明确为消防验收不合格，直至2014年6月18日复验合格；⑵涉案二十一户业主对应的楼层根据规定必须经过消防验收合格，但被告此前进行公告时并未达到验收合格的条件，被告的公告不应视为履行了公告通知义务。对此，被告认为交房条件应依据合同约定条件，合同约定交房条件中并无消防验收合格。一审法院认为，上述证据涉及涉案房屋于何时通过消防的问题，具有关联性。后一审法院依职权向贵阳市公安消防支队调取了竣工验收时出具的两种文件即《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》、《建设工程消防验收意见书》，意见书载明2014年5月4日验收9号楼地下负一层为不合格；2014年6月18日复验9号楼地下负一层为合格；3、被告提交地下商场及车库《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》一份，拟证明地下商场及车库已于2013年8月7日获得面积实测报告书；对此，原告主张该面积测绘报告书系复印件，要求一审法院核实，鉴于庭后被告已提交原件至一审法院，经核实该证据与原件无异，一审法院予以确认。另查明，涉案房屋所在的9号楼总建筑高度为20.52米，总建筑面积为32775平方米。1-11号楼的负一层连为一体，规划用途为商业，总建筑面积为24015.69平方米。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反我国法律法规的效力性强制性规定，系有效合同，双方应按照该《商品房买卖合同》履行各自的义务，享有各自的权利。本案的争议焦点有三：一是消防验收合格是否系案涉房屋的法定交付条件；二是逾期交房违约金的认定问题；三是原告的起诉是否超过诉讼时效。关于焦点一，涉案房屋所位于的‘绿地联盛国际’1-11号楼的负一层连为一体，规划用途为商业，总建筑面积为24015.69平方米，根据我国“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核”、按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程依法抽查不合格的，应当停止使用”、“对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：建筑面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场；单体建筑面积大于四万平方米或建筑高度超过五十米的公共建筑；国家标注规定的一类高层住宅建筑”之法律规定，绿地联盛国际1-11号楼负一楼系建筑总面积大于一万平方米的商场，系人员密集场所，故消防验收合格系涉案房屋的法定交付条件。鉴于此，涉案房屋需同时满足双方合同约定的交付条件即获竣工验收备案及面积实测报告与法律规定的交付条件即通过消防验收合格时，被告方能将房屋交付给原告使用。案涉建筑于2011年12月5日获得竣工验收备案表，于2013年8月7日获得面积测绘报告书，于2014年6月18日消防验收合格，因此涉案房屋于2014年6月18日具备交付条件。关于焦点二，首先，原告已依照合同约定履行完合同义务，被告亦应当依照合同约定及法律规定履行合同义务，否则应承担相应违约责任。原、被告双方在合同中约定的交付时间为2011年12月30日之前，但涉案房屋于2014年6月18日才达到交付条件，故被告已经构成逾期交房，应承担逾期交房违约责任。其次，1、关于违约金的起算点，原、被告约定被告方应在2011年12月30日之前完成交付，故违约金的起算时间应为2011年12月31日；2、关于违约金的终止时间，涉案房屋于2014年6月18日达到交付条件，被告在此之前处于持续违约状态，对此，原告主张房屋至庭审时仍未交付。一审法院认为，原告持有涉案房屋消防验收查询单，明知涉案房屋负一层已于2014年6月18日通过验收，但其仍贻于行使收房的合同义务，有扩大损失之嫌，根据“当事人一方违约后，对方应当采取适当的措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之法律规定，故对原告的上述主张不予采信。涉案房屋所在楼栋负一层于2014年6月18日通过消防竣工验收，法院酌定违约金的终止时间为2014年6月18日。被告逾期交房共计901天，双方约定的违约金计算方式为按万分之二每日计算，故被告应向原告支付逾期交房违约金220242元×901天×0.0002=39687.61元。关于焦点三，本案中原告起诉要求被告支付逾期交房违约金，该请求权属于债权请求权，应受诉讼时效的约束。但诉讼时效的起算时间，不能从双方合同约定的交房日期届满后的第二日起算，因被告处于持续违约状态，故本案诉讼时效应从2014年6月18日起算，截止至2016年1月5日原告起诉之日并未超过两年，故本案尚未超过诉讼时效。综上，原告的诉请于法有据，故对原告的诉请一审法院按前述意见予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条，《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告绿地集团（贵阳）置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告肖点逾期交房违约金39687.61元；二、驳回原告肖点的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1148元，减半收取计574元，由原告肖点负担152元、被告绿地集团（贵阳）置业有限公司负担422元。本院二审期间当事人未提交新证据，二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，并经质证，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，各方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于《告客户书》及《情况说明》，《告客户书》的落款处加盖有绿地公司的公章，绿地公司虽对《告客户书》的真实性不予认可，但其并未申请对公章的真假予以鉴定，亦未提供相反证据，应承担举证不利的后果。对于《情况说明》，说明人万志、马超系绿地公司员工，其陈述也属一般工作内容，故对绿地公司认为《告客户书》和《情况说明》真实性不确定的主张本院不予采纳。关于消防验收合格是否系涉案房屋的法定交付条件，本院认为，“绿地联盛国际”1-11号楼的负一层连为一体，规划用途为商业，属于建筑面积大于一万平方米的商场，系人员密集场所，按照《建设工程消防监督管理规定》第十三条规定应当申请消防验收，故消防验收合格系涉案房屋的法定交付条件，涉案房屋于2014年6月18日经消防验收合格之时才具备交付条件。绿地公司虽主张肖点在网上打印的消防复验情况与本案没有直接关联，并主张消防验收查询单只是证明商品房消防进行复审不能证明商品房没有经过竣工验收，但其并未提交证据证明在该次消防复验之前，涉案房屋已经消防验收合格，符合交付条件，故对其该项主张本院不予采纳。关于计算违约金的期间，《商品房买卖合同》约定的交房时间为2011年12月30日之前，涉案房屋直至2014年6月18日才经消防验收合格，故本案违约金计算期间应当从2011年12月31日至2014年6月18日。关于肖点认为本案违约金的截止时间应当为房屋达到交付条件后绿地公司履行通知义务之日止的上诉主张，经查，绿地公司于2011年12月5日获得涉案房屋竣工验收备案后，即于合同约定交房之日前在报刊上发出交房公告。此后，涉案房屋2013年8月7日取得《房屋建筑面积测绘报告》，并于2014年6月18日经消防验收合格。该消防验收结果已通过互联网予以公示，且肖点一审中亦提交该房屋的消防监督结果查询单，表明其已经知晓涉案房屋的消防验收情况，实际上起到了通知的效果。故肖点的该上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于原判适用《中华人民共和国消防法》是否恰当，本院认为，任何单位和个人都有维护消防安全、预防火灾的义务。建设工程的消防设计、施工必须符合国家工程建设消防技术标准，建设、设计、施工、工程监理等单位依法对建设工程的消防设计、施工质量负责。绿地公司作为涉案楼盘的开发商对涉案房屋的消防安全负有不可推卸的保障义务，作为建设工程尤其是人员密集场所的建设工程属于《中华人民共和国消防法》的规范范围，因此原判适用《中华人民共和国消防法》并以此确认达到交付条件并无不当。关于肖点诉请支持逾期交房违约金是否超过诉讼时效，本院认为，该请求权属于债权请求权，应当适用《中华人民共和国民法通则》有关诉讼时效的规定。双方签订的《商品房买卖合同》约定的涉案房屋交付时间为2011年12月30日之前，但涉案房屋直至2014年6月18日经过消防验收合格才具备交付条件，故本案诉讼时效应从2014年6月19日开始计算，故原判认定肖点2016年1月5日的起诉并未超过诉讼时效，并无不当，本院予以维持。肖点主张本案诉讼时效尚未起算的上诉理由及绿地公司主张本案已过诉讼时效的上诉请求均不能成立，本院均不予采纳。综上所述，肖点、绿地公司的上诉请求均不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1452元，由肖点负担304元，由绿地集团（贵阳）置业有限公司负担1148元。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 田 勇审判员 刘 劼二〇一七年五月三日书记员 陈跃霄（代） 百度搜索“”