（2017）皖05民终424号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2017-05-22
案件名称
安徽马鞍山农村商业银行股份有限公司与胡永波、马鞍山市霓虹电子有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省马鞍山市中级人民法院
所属地区
安徽省马鞍山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
安徽马鞍山农村商业银行股份有限公司,胡永波,马鞍山市霓虹电子有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省马鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖05民终424号上诉人（原审原告）：安徽马鞍山农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区红旗南路1659号。法定代表人：孙晓，该公司董事长。委托诉讼代理人：桂金龙，安徽元恺律师事务所律师被上诉人（原审被告）：胡永波，男，1962年6月11日出生，汉族，住安徽省当涂县。被上诉人（原审被告）：马鞍山市霓虹电子有限公司，住所地安徽省当涂县姑孰镇提署中路。法定代表人：胡锡芸，该公司经理。上诉人安徽马鞍山农村商业银行股份有限公司（以下简称马鞍山农商行）因与被上诉人胡永波、马鞍山市霓虹电子有限公司（以下简称霓虹电子公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省当涂县人民法院（2016）皖0521民初1127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马鞍山农商行上诉请求：请求维持原判第一项，撤销第三项，依法改判第二项为支持其租金的诉讼请求，由胡永波、霓虹电子公司承担全部诉讼费用。事实和理由：原判认定事实不清。1.一审法院判决胡永波不承担支付拖欠租赁费用与查明的事实不符。一审法院已经查明，2004年6月18日，胡永波代表马鞍山市霓虹网络有限公司（以下简称霓虹网络公司）作为承租方在租房协议上签字，该协议同时加盖了霓虹网络公司合同专用章。而霓虹电子公司的股东为胡永波与其女儿胡锡芸，且胡永波自认霓虹电子公司自成立至今的实际经营地址就是涉案房屋。因霓虹网络公司未经工商登记，故租房协议的承租方应为胡永波。霓虹电子公司于2007年成立后在其不知情的情况下实际租赁了涉案房屋。因两公司在名称、人员、经营地址等方面有高度的关联性和同一性，故胡永波与霓虹电子公司应当共同支付房屋的租赁费用。2.一审法院认定涉案房屋2015年7月之前的房屋租赁费用已经支付完毕，违反了谁主张谁举证的原则。其在一审中提交了2010年、2014年分别收到涉案房屋租金两笔5万元共计10万元的收款凭证，证明自2004年至2016年1月拖欠的租金为475000元，而胡永波、霓虹电子公司未提交任何支付租金的证据，仅辩称已经全部支付，显然不能成立。胡永波辩称，1.租房协议是当涂县姑孰农村信用合作社与霓虹网络公司而非其签订，其非霓虹网络公司法定代表人或者员工，签字只是因该房屋产权不明，且其对该房屋的建造、装修出资了部分费用，其并非承租人。2.没有证据证明霓虹网络公司是霓虹电子公司的前身，马鞍山农商行提交的租金凭证也承认霓虹电子公司交纳了2010年和2014年的房租，不可能还欠2014年以前的房租，与常理不符；且马鞍山农商行律师函载明仅拖欠2011年以来的三年房租15万元未付，与主张的拖欠房租475000元，自相矛盾。霓虹电子公司未作答辩。马鞍山农商行向一审法院起诉请求：1.解除其与胡永波、霓虹电子公司间的房屋租赁合同；2.胡永波、霓虹电子公司腾空位于当涂县提署路马军寨路的租赁房屋并返还其；3.胡永波、霓虹电子公司支付其拖欠的房屋租金325000元（计算至2016年1月27日）；4.胡永波、霓虹电子公司支付其自2016年1月28日至租赁房屋返还之日的租金；5.本案诉讼费由胡永波、霓虹电子公司承担。庭审中，上述诉请第三项的房屋租金变更为475000元。一审法院认定事实：霓虹电子公司于2007年8月31日成立，以涉案房屋作为经营场所，并实际入住进行经营。2010年12月20日，霓虹电子公司向马鞍山农商行交付2010年房租款50000元，2014年11月4日，霓虹电子公司向马鞍山农商行交付2014年房租款50000元。2015年3月10日、2015年6月6日，马鞍山农商行两次向霓虹网络公司发送律师函，要求其结清房租并清空房屋，两份律师函均由霓虹电子公司收讫。一审法院另查明，胡永波系霓虹电子公司的股东，出资比例为40%。胡永波与霓虹电子公司法定代表人胡锡芸系父女关系。一审法院认为，本案是一起因拖欠房屋租赁费用引发的纠纷。本案争议焦点主要为：1.涉案租赁合同的双方主体；2.拖欠租赁费用的具体数额。一、关于涉案租赁合同的双方主体。霓虹电子公司于2007年8月31日成立，并入住涉案房屋经营，且马鞍山农商行提供的两份存款单复印件均载明其收到霓虹电子公司房租款，应当视为马鞍山农商行接受霓虹电子公司租赁涉案房屋，霓虹电子公司亦认可马鞍山农商行为涉案房屋收取租赁费用的权利人。故本案租赁合同的双方应当为马鞍山农商行与霓虹电子公司。因双方未签订书面的租赁协议，未约定明确的租赁期限，应当视为不定期租赁，现马鞍山农商行主张解除租赁合同，在霓虹电子公司未付清租赁费用的前提下，应当予以支持。霓虹电子公司系于2007年8月31日成立，未见其与霓虹网络公司的承接关系，则马鞍山农商行应向霓虹网络公司主张2007年8月31日前的租赁费用。本案中，胡永波作为霓虹网络公司的代表与当涂县姑孰农村信用合作社签订租房协议，其履行的系代理行为。胡永波作为霓虹电子公司的股东亦不具有共同偿还霓虹电子公司拖欠租赁费用的责任，故马鞍山农商行主张胡永波承担拖欠的租赁费用，于法无据，不予支持。二、关于拖欠租赁费用的具体数额。根据马鞍山农商行提供的两份存款单复印件，可以得出霓虹电子公司支付了2010年7月至2011年7月、2014年7月至2015年7月的房租款，其未查到交款记录即视为未交付房租的主张，缺乏必要的证据支持，且马鞍山农商行发送的律师函中亦载明拖欠3年租金未付，结合胡永波提出霓虹电子公司的房租款都是现金支付，房租一直付到2014年7月至2015年7月的抗辩，一审法院认为马鞍山农商行接受霓虹电子公司2014年7月至2015年7月的房租款，并未对霓虹电子公司拖欠房租款提出异议，亦未提供相应的证据证明霓虹电子公司有拖欠房租的行为，故应认定霓虹电子公司的房租款已付至2015年7月，至于2015年7月之后的房租款，因霓虹电子公司一直未付，应当按照双方原先一致认可的年租金50000元予以支付。判决：一、解除原告安徽马鞍山农村商业银行股份有限公司与被告马鞍山市霓虹电子有限公司之间的房屋租赁合同关系。二、被告马鞍山霓虹电子有限公司于本判决生效后十五日清空位于当涂县姑孰镇提署中路的租赁房屋，返还原告安徽马鞍山农村商业银行股份有限公司，并按照年租金50000元的标准向原告安徽马鞍山农村商业银行股份有限公司支付自2015年7月份至租赁房屋返还之日的租赁费用。三、驳回原告安徽马鞍山农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3088元，由原告安徽马鞍山农村商业银行股份有限公司负担2500元，被告马鞍山市霓虹电子有限公司负担588元。二审中，各方当事人均没有提交新证据。二审确认一审认定的事实。本院认为，本案二审争议焦点为：1.胡永波应否承担支付涉案房屋租赁费用的责任；2.原判认定涉案房屋2015年7月之前的房屋租赁费用，霓虹电子公司已经支付完毕，是否适当。首先，关于胡永波应否承担支付房租责任问题。本案中，霓虹网络公司（乙方）与当涂县姑孰农村信用合作社（甲方）签订的租房协议中明确系乙方自愿承租房屋，且霓虹网络公司在租房协议中的乙方（章）处加盖霓虹网络公司合同专用章，租房协议的权利义务内容亦仅涉及甲乙双方，马鞍山农商行律师函也是发往霓虹网络公司，故霓虹网络公司是该租房协议的承租人，而胡永波仅在霓虹网络公司代表处签字，应系代理行为；胡永波只是霓虹电子公司的股东。故马鞍山农商行要求胡永波为霓虹网络公司或者霓虹电子公司承租房屋承担支付租金的责任，均缺乏法律依据，不能成立。其次，马鞍山农商行没有提交证据证明霓虹电子公司与霓虹网络公司有承继关系，而马鞍山农商行提交的租金凭证明确载明了霓虹电子公司交纳了2010年和2014年的房租，且马鞍山农商行认可2010年房租和2014年房租分别是指2010年7月至2011年7月期间的房租和2014年7月至2015年7月期间的房租，现马鞍山农商行主张还欠2014年7月以前的房租，明显与常理不符，故原判认定霓虹电子公司已经支付完毕2015年7月之前的房租，并无不当。综上所述，马鞍山农商行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6176元，由上诉人安徽马鞍山农村商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 汪和平审判员 范秀媛审判员 方 芳二〇一七年五月三日书记员 袁 园 微信公众号“”