（2017）鄂1202民初1456号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2017-06-20
案件名称
陈震与咸宁碧桂园房地产开发有限公司、广东碧桂园物业服务有限公司咸宁分公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
咸宁市咸安区人民法院
所属地区
咸宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈震,咸宁碧桂园房地产开发有限公司,广东碧桂园物业服务有限公司咸宁分公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十三条第一款，第十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖北省咸宁市咸安区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂1202民初1456号原告陈震，男，汉族，1993年10月18日出生，住咸宁市咸安区。委托代理人郑红专，湖北佳成律师事务所律师。代理权限:一般授权。委托代理人陈赛林，系陈震的父亲。代理权限:特别授权。被告咸宁碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）。法定代表人杨文杰，碧桂园公司总经理。委托代理人王成成，系碧桂园公司员工，代理权限：特别授权。被告广东碧桂园物业服务有限公司咸宁分公司（以下简称咸宁分公司）。法定代表人李长江，咸宁分公司公司经理。委托代理人田品，系碧桂园公司员工，代理权限：特别授权。原告陈震诉被告碧桂园公司、咸宁分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈钢独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈震的委托代理人郑红专、陈赛林，被告碧桂园公司的委托代理人王成成，咸宁分公司的委托代理人田品到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈震的诉讼请求,1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》及附件；2、判令被告碧桂园公司返还原告的购房款942088元，并案合同约定承担15％违约金。3、解除原告与被告咸宁分公司签订的《咸宁碧桂园前期物业服务协议》。事实和理由：2013年9月22日，原告与被告碧桂园公司签订了《商品房买卖合同》及附件，合同约定：原告购买被告碧桂园公司碧桂园丹桂香堤三街36号商品房一套，总价款为1345840元；被告碧桂园公司应于2014年8月1日前交房。合同签订后，原告按约定支付了前期购房款942088元，被告碧桂园公司应在2014年8月1日交房时，由于房屋存在质量问题，且被当作建筑仓库使用，造成该商品房设施损害，原告要求被告碧桂园公司整改修复后再办理交接手续。但被告碧桂园公司以《商品房买卖合同》附件（四）第十四条约定属工程保修范围质量问题的，不得籍词拒绝收楼为由，要求原告承担由此造成的一切违约责任。后又拖延一直不予修复，原告多次投诉无果。原告认为，《商品房买卖合同》附件（四）第十四条关于工程保修范围质量问题的条款，碧桂园公司加重了对方责任，排除对方主要权利的格式条款，依法无效，存在争议。另原告与被告碧桂园公司签订《商品房买卖合同》的同时，又与被告咸宁分公司签订了《咸宁碧桂园前期物业服务协议》，原告相邻房屋的业主在临街一侧私自构建永久性建筑，直接影响原告房屋的通风、采光，与被告碧桂园公司开发别墅群规划效果格调相饽。被告咸宁分公司违反协议第九条的约定，对违法违建行为没有进行制止，并向当地主管部门报告，故请求解除原告与被告咸宁分公司签订的《咸宁碧桂园前期物业服务协议》。综上，请求法院判如所请。被告碧桂园公司诉称，1、涉案商品房已于2013年12月30日通过相关部门强制验收合格，并取得《湖北省建筑工程竣工验收备案证》，不存在质量问题。2、原告既无约定解除权亦无法定解除权，因此原告无权要求解除合同。且原告行驶解除权的除斥期间已经届满，解除权发生之日应为2014年8月1日，2015年8月1日除斥期间届满，解除权消灭，此时，原告不享有合同解除权。3、《商品房买卖合同》附件（四）第十四条的约定非格式条款，该买卖合同附件经双方签字认可，系双方真实意思表示，合法有效。该商品房买卖合同及附件已在房管部门备案。该条款约定内容完全符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的解释，不存在加重对方责任，排除对方主要权利的情形。4、2014年8月1日，原告已经知道或应当知道涉案商品房是否存在质量问题，根据相关法律规定，2016年8月1日诉讼时效届满，原告在诉讼时效届满后才提起诉讼，本案已过诉讼时效。原告的诉讼请求于法无据，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。被告咸宁分公司辩称，被告咸宁分公司已全面履行了《咸宁碧桂园前期物业服务协议》的义务，不存在任何违约行为，反而是原告未按约定向被告缴纳物业费。且该合同并未赋予双方约定解除权，原告无权要求解除合同。本院经审理认定事实如下：原、被告于2013年9月22日签订了《商品房买卖合同》及附件，合同约定：原告陈震向被告碧桂园公司购买碧桂园丹桂香堤三街36号商品房一套；房屋总价款为1345840元，付款方式为双方签订合同时原告付款538336元，同年12月4日前付款403752元，2014年3月4日前付款403752元；买受人逾期付款的违约责任，逾期在90日之内，在本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；房屋交付条件和期限，商品房经验收合格，出卖人应在2014年8月1日前交付房屋；《商品房买卖合同》附件（四）第十四条约定，商品房在交付使用时如存在属工程保修范围质量问题的，买受人有权要求修补，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得籍词拒绝收楼，买受人拒绝收楼或办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。同日，原告陈震与被告咸宁分公司还签订了《咸宁碧桂园前期物业服务协议》。合同签订后，原告陈震陆续向被告碧桂园公司支付了房款942088元。2013年12月30日，涉案工程通过湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收。2014年8月1日，被告碧桂园公司通知原告陈震收楼，因交付房屋后落地窗轨道严重变形，原告陈震要求被告碧桂园公司予以整改、修复，原告陈震未收楼。事后，原告陈震多次要求对房屋问题进行修复未果，原告拒交下欠购房款。2016年7月，因与原告相邻的业主在临街一处建房，原告认为影响其房屋的通风、采光，要求被告咸宁分公司进行制止未果。为此，原告诉至法院，请求判如所请。本院认为,原告陈震与被告碧桂园公司签订《商品房买卖合同》及附件、附录系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，应为合法有效。原、被告应依照诚实信用原则，履行双方合同约定的义务。涉案工程通过相关部门竣工验收后，被告碧桂园公司按照合同约定期限通知原告收楼，因被告交付的房屋后落地窗轨道严重变形，原告拒绝收楼。房屋落地窗轨道变形属于工程保修范围内的质量问题，原告可按合同的相关约定，要求被告碧桂园公司予以修复，承担保修责任。而原告拒绝收楼产生的不利法律后果，应由其自行承担。原告请求解除与被告碧桂园公司的《商品房买卖合同》及附件，退还购房款并承担违约金。既无双方合同约定的解除情形，也无法定解除情形，故本院不予支持。原告请求解除与咸宁分公司的《咸宁碧桂园前期物业服务协议》，属于另一法律关系，原告可另行主张权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、第十五条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告陈震的诉讼请求。案件受理费3305元，由被告陈震负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：农行咸宁市金穗支行；账号：17×××50。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。审判员 陈钢二〇一七年五月三日书记员 陈娜 关注微信公众号“”