（2017）赣10民初7号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2018-07-26
案件名称
抚州市钧天物业管理有限责任公司与抚州星美影城管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
江西省抚州市中级人民法院
所属地区
江西省抚州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
抚州市钧天物业管理有限责任公司,抚州星美影城管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零八条，第一百零九条，第二百二十六条
全文
江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣10民初7号原告：抚州市钧天物业管理有限责任公司，住所地江西省抚州市临川区赣东大道68号，统一社会信用代码913610006834748618。法定代表人：刘志伟，总经理。委托诉讼代理人：王胜平，江西澍正律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：抚州星美影城管理有限公司，住所地江西省抚州市临川区赣东大道68号（钧天.城市旗舰）商场5-2，统一社会信用代码9136100059654207XQ。法定代表人：王莉，总经理。委托诉讼代理人：李丛，男，系该公司驻店经理，住抚州市，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：薛佳宾，男，系该公司法务经理，住上海市杨浦区，代理权限为特别授权。原告抚州市钧天物业管理有限责任公司（以下简称钧天物业公司）与被告抚州星美影城管理有限公司（以下简称星美影城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月22日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月19日公开开庭进行了审理，原告钧天物业公司的委托诉讼代理人王胜平，被告星美影城公司的委托诉讼代理人李丛、薛佳宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钧天物业公司向本院提出诉讼请求：1、立即解除双方签订的房屋租赁合同；2、星美影城公司立即支付房屋租赁费333,333元及逾期支付租赁费违约金64,083.28元(违约金计算至2017年1月10日，后期租赁费及违约金支付至星美影城公司向钧天物业公司交还租赁房屋时止)、酒店装修工程拆除补偿款10,789,681.5元及逾期支付补偿款违约金3,539,015.53元(违约金计算至2017年1月10日，后期违约金支付至星美影城公司向钧天物业公司支付完补偿款时止)；3、本案诉讼费由星美影城公司承担。本案诉讼中，钧天物业公司撤回了请求星美影城公司支付租赁费逾期违约金和酒店装修工程拆除补偿款逾期违约金的诉讼请求。事实和理由：2012年5月13日，钧天物业公司与深圳红树林文化产业投资有限公司签订了《钧天广场＆红树林文投电影院房屋租赁合同》，合同约定，钧天物业公司将抚州市××大道××广场××楼南侧使用面积为2000平方米的房屋租赁给深圳红树林文化产业投资有限公司，租赁期限为二十年。租赁费按季支付，每个计租季度到期前10天之前支付下个计租季度的租赁费，迟于前款支付时间，按照每天应付租金的1‰支付违约金等条款。2012年11月20日，深圳红树林文化产业投资有限公司将《钧天广场＆红树林文投电影院房屋租赁合同》中约定的权利义务由抚州市中映影业有限公司承接，三方签订了《电影院房屋租赁补充合同》。抚州市银座商务大酒店与抚州中映影业有限公司签订了《银座＆中映酒店装修工程拆除补偿费专项约定协议》，约定抚州中映影业有限公司向抚州市银座商务大酒店支付拆除补偿费（含现有场地的装修投入、设备投资及投资利息）总额为人民币13,123,016元，分20年支付。2015年12月8日，抚州市银座商务大酒店将其在《银座＆中映酒店装修工程拆除补偿费专项约定协议》享有的权利全部转让给原告，并通知了被告。上述合同签订后，被告未依上述签订的合同履行义务，自2016年2月25日开始被告没有支付租赁费，尚欠原告租赁费333,333元，被告的行为已严重违反合同约定。原告依据《钧天广场＆红树林文投电影院房屋租赁合同》第5.2.3条第a项及《电影院房屋租赁补充合同》第七条的约定，要求解除《钧天广场＆红树林文投电影院房屋租赁合同》，且被告应立即支付拖欠的租赁费和未支付的全部酒店装修工程拆除补偿款及违约金，请求依法支持原告的诉请。星美影城公司辩称，1、对尚未支付的租赁金额333,333元没有异议，星美影城公司确实存在相关租赁费用和酒店装修工程拆除补偿款的拖欠行为，但是之前双方一直协商如何和平解决这一问题，我方认为钧天物业公司单方解除合同不合理；2、对钧天物业公司诉讼请求中的欠酒店装修工程拆除补偿款的金额没有异议，但一次性支付不合理。拆迁补偿款的产生确实是双方租赁关系产生的，但是支付方式和期限是双方约定按年分期支付的，应按约定支付。钧天物业公司要求提前解除合同，并要求我方提前一次性支付完毕不合理；3、违约金的计算方式虽然在合同中有明确约定，但是约定为日千分之一过高，违约金的计算方式应该以给钧天物业公司造成的实际损失为准；4、另外我公司还给了钧天物业公司203箱茅台白酒，金额是974,400元。因当时未确定是抵扣本案租金还是酒店装修工程拆除补偿款，也没有确定是抵扣江西庆和商业管理有限公司的所欠款项，故这笔钱应在本案中进行抵扣。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告钧天物业公司为证明其主张，向本院提交了以下证据：证据一、原告方的企业法人营业执照、被告方的企业登记信息，证明原告、被告身份；证据二、《钧天广场＆红树林文投电影院房屋租赁合同》、《电影院房屋租赁补充合同》、《银座＆中映酒店装修工程拆除补偿费专项约定协议》，证明原、被告双方签订了房屋租赁合同，以及双方对于装修工程拆除款进行了约定，已经明确约定了支付款项、支付方式，也特别约定了合同解除的条件；证据三、《协议书》、《债权转让通知书》，证明抚州市银座商务大酒店将其在《银座＆中映酒店装修工程拆除补偿费专项约定协议》享有的权利全部转让给原告，并通知了被告，证明权利转让合法有效。证据四、被告于2014年9月9日向原告出具的合同认可保证书，证明原告与红树林签订的协议，被告方认可，本案被告承接了红树林与原告签订的租赁合同。被告星美影城公司对原告提交的前三组证据没有异议，本院予以确认并在卷佐证。对于第四组证据，被告认为原告方未在举证期限内提交，对其真实性需要核实，但在本院指定的期限内对该证据的真实性未提出异议，且该证据与本案具有关联性，本院对原告提交的证据四予以采信。被告星美影城公司没有提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月13日，原告钧天物业公司（甲方、出租方）与深圳红树林文化产业投资有限公司（乙方、承租方）签订了《钧天广场＆红树林文投电影院房屋租赁合同》，该合同其中第1.1条约定：“租赁标的（简称“影院”），影院位于抚州市××大道××广场××楼南侧，使用面积2000平方米。……”第2.2条约定：“免租期：自双方交接场地之日起100（一百）天止。另外，甲方同意在本合同租期届满后免费提供30(三十)天，作为乙方拆除设施设备时间。”第2.4条约定：“计租期：自免租期满次日起计20年，从免租期满次日起计12个月的期间为第一个计租年度，以后计租年度依此类推……。”第3.1.1条约定：“保证金：本合同双方均签字盖章次日起的第一年后的首周内，乙方应向甲方支付保证金计250,000元。本合同双方均签字盖章次日起的第二年后的首周内，乙方应向甲方支付保证金计250,000元。乙方未按合同约定支付保证金时，应按拖欠日期的日息1‰向甲方支付违约金。若超出60天乙方仍未能向甲方支付该费用，则本合同自动失效。本合同终止后甲乙双方办理好房屋交接手续后10天内由甲方无息返还乙方。”第3.2条约定：“租赁费：含场地租金、物业服务费、相关杂费及税费。计租期前5年，每年租赁费为人民币333,333元；第6年至第10年，每年租赁费为人民币514,286元；第11年至第15年，每年租赁费为人民币650,000元；第16年至20年，每年租赁费为人民币777,778元。”第3.3条约定：“租赁费与物业管理费：租赁费由房屋租金与物业管理费共同构成，两者按1:1比例分配，具体金额由双方另行签订《物业管理合同》约定。”第3.4.1条约定：“租赁费按季度支付，乙方应于每个计租季度到期前的10天之前支付下个计租季度的租赁费，迟于前款支付时间，按照每天应付租金的1‰支付违约金。”第4.13条约定：“交还租赁场地。本合同终止后，乙方应于终止日起的30天内将租赁场地按正常使用后的状态交还甲方，乙方可拆除其投入的经营设备，但应修复拆除给租赁标的造成的任何损坏。交场期间，乙方无需支付租赁费，但不得对外营业并应支付影院的水电费与垃圾清运费。乙方逾期交付房屋，每天按照末年度保底租金的3‰支付场地使用费。”第5.2.3条约定：“乙方有以下任一种违约情形，则甲方有权书面通知乙方后终止本合同。乙方应在收到终止合同的通知书之日起5天内结清所欠甲方费用，除无权要求返还保证金外，还应赔偿甲方因此遭受的一切损失。a.乙方迟延支付租赁费，应按迟延支付费用的日息1‰向甲方支付违约金；如逾期超过60天，则甲方有权停止向乙方供应水电以及其他配套服务；如乙方在甲方停止上述服务60天内仍未付清所欠费用及违约金的；……d.在同一计租年度内，乙方开始正式营业后，无正当理由中途连续歇业60天以上。（因经营需要的正常装修除外）。”2012年11月20日，钧天物业公司（甲方、出租方）与深圳市红树林文化产业投资有限公司（乙方、承租方）及抚州中映影业有限公司（丙方、执行方）三方签订了《电影院房屋租赁补充合同》，合同约定：1、甲、乙双方于2012年5月13日签订了《电影院房屋租赁合同》。经甲、乙、丙三方协商一致同意，将租赁合同中乙方所拥有的义务，责任及权利由丙方承接；2、租赁期间甲方向丙方提供物业服务，丙方应按甲方与其他租赁户约定的物业服务收费标准支付物业服务费（物业管理服务协议另签）；3、本租赁合同期满或丙方提前终止合同，形成附合的装修，装饰物丙方不得拆走无偿归甲方，未形成附合的装修，装饰物丙方可以拆走，但不得破坏主体结构；4、丙方必须全面履行房屋租赁合同及本补充合同，如丙方经营不当或其他原因终止房屋租赁合同及本补充合同或不履行房屋租赁合同及本补充合同约定的义务，丙方应赔偿拆除甲方原酒店客房，装修及管线的全部补偿费余额（补偿费总额13,123,015元，减去丙方按主合同约定已支付补偿费）等条款。另查明，抚州市银座商务大酒店（甲方）与抚州中映影业有限公司（乙方）签订了《银座＆中映酒店装修工程拆除补偿费专项约定协议》，该协议就原酒店装修工程拆除补偿事宜约定如下：……2.1签订合同之日起3日内，乙方一次性向甲方支付拆除补偿款500,000元，开业之日起半年内支付二期拆除补偿款500,000元；2.2补偿费：含业主现有场地的装修投入、设备投资及投资利息。经统计，业主已有场地投资的补偿费总额为13,123,016元，前5年每年补偿费为666,667元，第6年至第10年每年补偿费为685,714元，第11年至第15年每年补偿费为650,000元，第16年至第20年每年补偿费为622,222元；……2.3.1补偿费按季度支付，乙方应于每个季度到期前的10天之前支付下个季度的补偿款，迟于前款支付时间，按照每天应付补偿费的1‰支付违约金……。上述合同签订后，原告按约交付了租赁物，被告支付了《钧天广场＆红树林文投电影院房屋租赁合同》第3.1条约定的保证金500,000元，并陆续支付了租金。还支付了《银座＆中映酒店装修工程拆除补偿费专项约定协议》第2.1条约定的拆除补偿款500,000元，二期拆除补偿款500,000元。后被告自2016年2月25日起没有支付合同约定的租赁费和酒店装修工程拆除补偿款，至2017年2月28日尚欠租赁费333,333元，支付了酒店装修工程拆除补偿款2,333,334.5元（此款不包括按专项约定协议第2.1条支付的1,000,000元）。还查明，2014年7月10日，抚州中映影业有限公司变更名称为抚州星美影城管理有限公司。2015年12月8日，抚州市银座商务大酒店将其在《银座＆中映酒店装修工程拆除补偿费专项约定协议》享有的权利全部转让给原告，并于2016年1月21日通知了被告。本案庭审后，双方于2017年4月20日共同出具了一份说明，对2016年2月25日至2017年4月30日所欠金额和白酒在本案中的抵扣款进行了确认:1、星美补偿金788,889.28元；2、星美租金394,444.05元；3、代付电费50,951.76元；4、物业管理费37,800元。以上4项总计1,272,085.09元，减去酒541,333.33元等于730,751.76元。经双方确认，上述541,333.33元用于抵扣代付电费50,951.76元、物业管理费37,800元，补偿金301,721.05元、租金150,860.52元。本案诉讼中，原告向本院申请撤回请求被告支付租赁费逾期违约金和酒店装修工程拆除补偿款逾期违约金的诉讼请求，该申请系原告对自身权利的处分，且不违反法律规定，对此本院予以准许，并减半收取相应的案件受理费。本院认为，本案争议焦点为：一、双方签订的房屋租赁合同能否解除；二、原告主张被告支付房屋租赁费333,333元及后期租赁费至被告向原告交还租赁房屋时止的诉讼请求能否支持；三、本案酒店装修工程拆除补偿款尚未全部到期，原告能否就全部酒店装修工程拆除补偿款要求被告提前偿还。一、关于双方签订的房屋租赁合同能否解除的问题。本院认为，双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。现钧天物业公司已按照约定履行了合同义务，但星美影城公司从2016年2月25日起即未按照约定支付租赁费，根据《钧天广场＆红树林文投电影院房屋租赁合同》第5.2.3条第a项约定，星美影城公司逾期支付租赁费超过60天，钧天物业公司有权停止向星美影城公司供应水电以及其他配套服务；如星美影城公司在钧天物业公司停止上述服务60天内仍未付清所欠费用，钧天物业公司有权书面通知星美影城公司后终止本合同。现钧天物业公司请求解除租赁合同，符合合同约定的解除条件，对此本院予以支持。租赁合同解除后，星美影城公司应当及时将租赁物返还给钧天物业公司，并由钧天物业公司按照约定免费提供30天，作为星美影城公司拆除设施设备时间。二、关于原告主张被告支付房屋租赁费333,333元及后期租赁费至被告向原告交还租赁房屋时止的诉讼请求能否支持的问题。本院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金，现星美影城公司未按合同约定的期限支付租金，至2017年4月30日止，扣除相应的白酒折抵款后，尚欠到期的租赁费为243,583.53元（394,444.05元-150,860.52元），原告请求被告支付租金243,583.53元并按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费至租赁物实际返还之日止的诉请，于法有据，本院依法予以支持。三、关于本案酒店装修工程拆除补偿款尚未全部到期，原告能否就全部酒店装修工程拆除补偿款要求被告提前偿还的问题。本院认为，被告自2016年2月25日起未按约定支付租金，亦未按《酒店装修工程拆除补偿费专项约定协议》支付补偿款，根据双方签订的《电影院房屋租赁补充合同》的约定，被告不履行房屋租赁合同补充合同约定义务的，应赔偿原告全部补偿费余额。现被告以自己的行为表明其不按约履行付款义务，被告对已到期的租金和酒店装修工程拆除补偿款构成实际违约，对未到期的酒店装修工程拆除补偿款构成预期违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定，原告有权主张被告承担预期违约责任，可以要求被告提前还款。因此，原告要求被告立即支付全部的酒店装修工程拆除补偿款的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。关于被告至今尚欠酒店装修工程拆除补偿款的金额，因被告已按专项约定协议第2.1条支付了1,000,000元，另还按照专项约定协议第2.2条支付了酒店装修工程拆除补偿款2,333,334.5元，原告称被告按专项约定协议第2.1条支付的1,000,000元系保证金，因被告违约而不应返还。对此，本院认为，专项约定协议中约定该款为拆除补偿款，并未约定该款为保证金，因此该1,000,000元应计入被告已经支付的酒店装修工程拆除补偿款中，扣除相应的白酒折抵款后，被告尚应支付的酒店装修工程拆除补偿款为9,487,960.45元（13,123,016元-2,333,334.5元-1,000,000元-301,721.05元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零八条、第一百零九条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除抚州市钧天物业管理有限责任公司与抚州星美影城管理有限公司签订的《钧天广场＆红树林文投电影院房屋租赁合同》，抚州星美影城管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将租赁物返还给抚州市钧天物业管理有限责任公司；二、抚州星美影城管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付给抚州市钧天物业管理有限责任公司租金243,583.53元（租金算至2017年4月30日，2017年5月1日起至租赁物实际返还之日止的占有使用费按合同约定的租金标准由抚州星美影城管理有限公司支付，其中空店期三十日不计算租金）；三、抚州星美影城管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付给抚州市钧天物业管理有限责任公司酒店装修工程拆除补偿款9,487,960.45元；四、驳回抚州市钧天物业管理有限责任公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费99,347元，由抚州星美影城管理有限公司负担77,462元，抚州市钧天物业管理有限责任公司负担21,885元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，向江西省高级人民法院交纳上诉案件受理费（交纳上诉案件受理费账号：14×××42，户名：江西省高级人民法院，开户银行：中国农业银行南昌市象南广场支行）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判长 刘长峰审判员 邹志伟审判员 王 琳二〇一七年五月三日书记员 杨 甜附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 关注微信公众号“”