（2017）苏01民终1920号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2017-05-27
案件名称
汪顺保与南京中原房地产中介有限公司、尹圣平等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南京中原房地产中介有限公司,汪顺保,尹圣平,艾红珍,仲锡华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终1920号上诉人（原审被告）：南京中原房地产中介有限公司，住所地南京市秦淮区中山东路90号7W1室。法定代表人：陆成，该公司总经理。委托诉讼代理人：王娜，女，该公司员工。委托诉讼代理人：陈志毅，江苏德序律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汪顺保，男，1969年2月12日生，汉族，户籍所在地安徽省安庆市宜秀区，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：汪慧敏（系汪顺保之女），住址同上。被上诉人（原审被告）：尹圣平，男，1958年3月6日生，汉族，户籍所在地南京市秦淮区，住南京市秦淮区。被上诉人（原审被告）：艾红珍，女，1965年7月10日生，汉族，户籍所在地南京市江宁区，住南京市秦淮区。以上两被上诉人共同的委托诉讼代理人：尹丹丹（系尹圣平、艾红珍夫妇之女），住址同上。被上诉人（原审被告）：仲锡华，男，1987年2月18日生，汉族，住江苏省姜堰市。上诉人南京中原房地产中介有限公司（以下简称中原公司）因与被上诉人汪顺保、尹圣平、艾红珍、仲锡华房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初第11227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中原公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人汪顺保的原审诉讼请求。事实和理由如下：1.一审判决上诉人承担赔偿责任不公平，鼓励违反诚信。2016年10月5日南京市政府发布有关房地产调控的通知后，被上诉人明知自己受上述政策影响无购房资格，仍然前往上诉人门店表达购房意愿并于2016年10月16日签署《房地产买卖合同》，显然被上诉人存在主观过错。保证书系被上诉人仲锡华私自签署，既未经上诉人授权，也未经上诉人追认，均系其个人行为，汪顺保亦明知该事实，一审认定上诉人赔偿被上诉人汪顺保2万元的责任违反了合同法的公平原则，对被上诉人汪顺保不诚信行为而应承担的代价判决转嫁给上诉人承担。2.作为被上诉人的业主尹圣平、艾红珍作为交易甲方亦有一定义务维护交易的顺利完成，这也是其签订合同的根本目的，在限购及限贷的政策出台后，对购买方和出售方都有影响，一审忽略了业主的责任，其也是实际的受益人。3.中原公司没有获取任何佣金，承担责任与权利义务相一致原则相悖。被上诉人汪顺保辩称，其意见同一审起诉时意见，请求二审驳回上诉，维持原判。被上诉人尹圣平、艾红珍辩称，其意见同一审答辩意见，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人仲锡华辩称，其意见同一审答辩意见，请求驳回上诉，维持原判。汪顺保向一审法院起诉请求：1、四被告返还定金40000元，并自2016年11月9日起按同期同档银行贷款利率给付利息至还款时止；2、被告承担本案案件受理费。诉讼过程中，汪顺保增加诉讼请求：要求解除三方签订的《房地产买卖中介合同》。一审认定事实：2016年10月5日，南京市政府办公厅发布《市政府办公厅关于进一步加在我市房地产市场调控力度的通知》，要求对非本市户籍居民家庭申请购买首套住房时，应提供自购房之日起前2年内在南京累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。同年10月16日、17日，原告汪顺保（非南京市户籍居民、买受方）与被告尹圣平（出售方）、艾红珍（出售方）、中原公司（中介）签订一份《房地产买卖中介合同》，其中约定尹圣平、艾红珍将南京市某地35号302室房屋以265万元的价格售予汪顺保，汪顺保于2016年10月17日给付尹圣平、艾红珍定金40000元。同年10月17日，被告尹圣平、艾红珍收到原告汪顺保给付的定金40000元。同日，因原告汪顺保担心无法取得购房资格证明，身为中原公司经办人的被告仲锡华遂出具保证书一份，载明：“本人仲锡华（321284198702180617）于2016年10月17日担保汪顺保（342822196902120394）购买某地35号302室房屋取得购房资格证明而立此据，如若未取得购房资格证明，则退还购房定金肆万圆整（￥40000元），以此据到中原房地产中介公司取定金肆万圆整（￥40000元），如若公司不偿还，由我本人偿还。”现原告汪顺保因未能取得购房资格证明而要求四被告返还定金40000元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告尹圣平、艾红珍、中原公司签订的《房地产买卖中介合同》系三方的真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行。因原告无购房资格，买卖合同客观上无法继续履行，现被告尹圣平、艾红珍要求解除合同，于法有据，一审法院予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告尹圣平、艾红珍作为房屋出售方，对买受方有无购房资格无审查义务，现有证据亦不能证明其有恶意获取利益的故意，原告要求其返还定金，无事实和法律依据，一审法院不予支持。原告作为买受方，明知其受限购政策影响无购房资格，仍然签订《房地产买卖中介合同》，自身存在过错，酌定原告对其所受定金损失承担20000元，对原告主张的定金利息损失，一审法院不予支持。被告中原公司作为居间方，在房地产限购政策已经出台的情况下，对外地户籍的买受人未进行基本的形式审查和风险提示，当原告明确表示对自己能否取得购房资格证明存在顾虑的情况下，未能进一步了解核实原告的购房资格，作为居间方经办人的被告仲锡华还出具保证书，促成买卖双方签订合同并交付定金，居间服务存在重大瑕疵，酌定被告中原公司对原告所受定金损失承担20000元的赔偿责任。保证书的具体文字表述内容表明，被告仲锡华承诺其个人担保原告取得购房资格证明，保证原告无定金损失，其个人对被告中原公司的偿还款项承担连带清偿责任。保证内容超出了通常居间行为的范畴，亦无证据证明该意思表示系经被告中原公司授权做出，一审法院认定保证内容相应的法律后果应由被告仲锡华承担，对于原告承担的定金损失20000元最终转由被告仲锡华赔偿，同时对于被告中原公司应承担的20000元赔偿责任，被告仲锡华应承担连带清偿责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，一审法院判决：一、解除原告汪顺保与被告尹圣平、艾红珍、南京中原房地产中介有限公司就南京市某地35号302室房屋签订的《房地产买卖中介合同》。二、被告仲锡华于判决生效之日起十日内赔偿原告汪顺保20000元。三、被告南京中原房地产中介有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告汪顺保20000元。四、被告仲锡华对被告南京中原房地产中介有限公司的上述应付款项向原告汪顺保承担连带清偿责任。五、驳回原告汪顺保对被告尹圣平、艾红珍的诉讼请求。六、驳回原告汪顺保的其他诉讼请求。案件受理费800元，减半收取计400元，由被告中原房地产中介有限公司、仲锡华各半负担。二审期间，各方当事人均无新证据提交。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖中介合同》系各方真实意思表示，内容合法有效，各方均应依约履行。因被上诉人汪顺保受政策影响，无购房资格，客观上无法履行涉案合同，原审结合各方当事人的意愿及客观情况判决解除案涉买卖中介合同于法有据。被上诉人尹圣平、艾红珍作为房屋出售方，对买受方有无购房资格无审查义务，亦无证据证明其有恶意获取利益的故意，原审对汪顺保要求出售方返还定金并赔偿损失的诉请不予支持并无不当，上诉人认为出售方亦应承担赔偿责任的主张于法无据，本院不予采信。被上诉人汪顺保明知自身无购房资格仍签订案涉买卖合同，其自身存在过错，上诉人作为专业的房产中介公司，在房地产限购政策已经出台的情况下，对外地户籍的买受人未尽到基本的审查和提示义务，在被上诉人汪顺保明确表示存在顾虑的情况下，仍未能及时审查核实汪顺保的购房资格，作为居间经办人的仲锡华还出具保证书促成双方签订合同并支付定金，居间服务存在重大过失，原审依据各方当事人的过错程度、保证书的具体内容，酌定被上诉人汪顺保自行承担2万元定金损失、上诉人中原公司赔偿汪顺保2万元定金损失、仲锡华对中原公司赔偿的款项承担连带清偿责任并对汪顺保自行承担的2万元定金损失进行赔偿，系依法行使裁量权，并无不当。仲锡华系上诉人工作人员，亦系案涉房产交易中介服务的经办人，其行使职务过程中产生的相应损害赔偿责任应由上诉人承担，上诉人主张其不应承担赔偿责任的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，上诉人中原公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人南京中原房地产中介有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李飞鸽审判员 许云苏审判员 马 帅二〇一七年五月三日书记员 汪海燕 微信公众号“”