（2017）苏04民终1333号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2017-05-26
案件名称
陆怀秋、孙涛涌与常州金谷房地产开发有限公司、常州金谷物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省常州市中级人民法院
所属地区
江苏省常州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
常州金谷房地产开发有限公司,陆怀秋,孙涛涌,常州金谷物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏04民终1333号上诉人（原审被告）：常州金谷房地产开发有限公司，住所地常州市金谷大厦5楼。法定代表人：李顺利，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁烽，江苏派腾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陆怀秋，女，1963年7月24日出生，汉族，住常州市钟楼区。被上诉人（原审原告）：孙涛涌，男，1962年3月9日出生，汉族，住常州市钟楼区。两被上诉人共同的委托诉讼代理人：卢军，常州市钟楼区中直法律服务所法律工作者。原审被告：常州金谷物业服务有限公司，住所地常州市金谷大厦5楼。法定代表人：周建林，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁烽，江苏派腾律师事务所律师。上诉人常州金谷房地产开发有限公司（以下简称金谷房产公司）因与被上诉人陆怀秋、孙涛涌、原审被告常州金谷物业服务有限公司（以下简称金谷物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2016）苏0404民初5713号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金谷房产公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回陆怀秋、孙涛涌的一审诉讼请求，一、二审案件受理费由陆怀秋、孙涛涌承担。事实和理由：一、上诉人收取开户费11000元并无不当。二、室内风机盘管安装协议已经履行完毕十几年，何谈解除，也不存在违约事实，不知一审如何得出违约解除的结论。三、金谷房产公司没有代表或代理人在会议纪要上签字，谈不上表达意愿，更谈不上债务加入。四、金谷房产公司与金谷物业公司均为独立法人，相互之间没有上下隶属关系。五、金谷房产公司出卖房屋是在2011年，不适用2003年实施的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。陆怀秋、孙涛涌辩称，上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，一审判决正确。原审被告金谷物业公司未作陈述。陆怀秋、孙涛涌向一审法院起诉请求：1.解除《室内风机盘管安装协议》；2.金谷物业公司、金谷房产公司返还中央空调开户费10000元、热水开户费1000元，并支付自起诉之日起至款项还清之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的利息；3.金谷物业公司、金谷房产公司赔偿陆怀秋、孙涛涌中央空调不能继续使用的其他损失3867.5元；4.本案诉讼费由金谷物业公司、金谷房产公司承担。一审法院认定事实：陆怀秋、孙涛涌系金谷房产公司开发的金禧园小区业主。金谷房产公司在该小区的宣传彩页上注明“首创全天候恒温住宅小区”，“中央空调、24小时热水供应”，并注明空调与热水费用节省40%左右，冷热水设施24小时现场管理，使用寿命长达30-50年。2001年9月1日，丁一与金谷物业公司签订《室内风机盘管安装协议》，约定丁一须支付中央空调开户费10000元、热水开户费1000元、风机盘管费4900元、自动温控器费1050元。2001年9月1日，丁一向金谷物业公司支付中央空调开户费10000元；2002年1月19日，丁一向金谷物业公司支付热水开户费、风机盘管费、自动温控费共计6950元。后金谷物业公司供应中央空调及热水，并收取使用费用；金谷物业公司已于2013年7月份从金禧园小区撤场，中央空调、热水供应未恢复。一审另查明，丁一、祁洁与陆怀秋、孙涛涌签订《房屋互换协议》，丁一、祁洁将其所有的金禧园6幢己单元501室与陆怀秋、孙涛涌所有的金色新城67幢甲单元601室互换。2017年2月22日，丁一出具一份书面材料，明确将中央空调及热水相关的权利、义务已转让给陆怀秋、孙涛涌，陆怀秋、孙涛涌有权主张权益。一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行合同义务。本案中，金谷物业公司作为小区物业服务的提供者，承诺承担中央空调及热水的供应及维护义务，保证其正常运转并收取了费用，其理应履行相关的合同义务。现金谷物业公司长期停止中央空调及热水的供应，且已经撤离小区，不再为该小区提供物业服务，导致合同目的已然无法实现，故陆怀秋、孙涛涌作为涉案《室内风机盘管安装协议》权利、义务的继受者，有权提出解除该协议。其次，关于协议解除后的责任承担问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因金谷物业公司存在违约行为，陆怀秋、孙涛涌主张金谷物业公司返还中央空调开户费10000元、热水开户费1000元的诉讼请求，法院依法予以支持；陆怀秋、孙涛涌就上述款项主张自起诉之日起按照同期中国人民银行贷款利率计算的利息损失，符合法律规定，法院予以支持。关于陆怀秋、孙涛涌主张的其他损失3867.5元，因风机盘管等材料已经使用，解除合同后也无法继续使用，结合实际使用时间法院酌情支持3500元。最后，关于金谷房产公司的责任承担问题。金谷房产公司系涉案房屋的出卖人，出售房屋时作出了中央空调、24小时热水供应的承诺，故履行相应设备的维修义务并确保其在合理期间内处于适用状态本身就系其合同义务，因为若相应设备无法使用，则其作出的中央空调、24小时热水供应的承诺根本无法实现。另外，陆怀秋、孙涛涌支付的开户费、材料费均是为了实现上述合同目的：享受中央空调及24小时热水供应的特色服务。现金谷房产公司、金谷物业公司均不履行相应设备的维修义务导致陆怀秋、孙涛涌无法享受上述特色服务，故金谷房产公司、金谷物业公司就此均应向陆怀秋、孙涛涌承担违约责任。综上所述，金谷房产公司、金谷物业公司应共同承担相应的责任。因调解无效，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款之规定，判决：一、解除陆怀秋、孙涛涌与常州金谷物业服务有限公司签订的《室内风机盘管安装协议》；二、常州金谷物业服务有限公司、常州金谷房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返还陆怀秋、孙涛涌空调开户费10000元、热水开户费1000元，并支付自2016年11月17日起至款项还清之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的利息；三、常州金谷物业服务有限公司、常州金谷房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿陆怀秋、孙涛涌其他损失3500元；四、驳回陆怀秋、孙涛涌其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费172元，减半收取86元（陆怀秋、孙涛涌已预交），由陆怀秋、孙涛涌负担6元；由常州金谷物业服务有限公司、常州金谷房地产开发有限公司负担80元，并于本判决生效之日起三十日内给付陆怀秋、孙涛涌。二审中，各方均未提交新的证据。二审经审理查明的本案事实与一审相一致，本院依法予以确认。本院认为，一、关于法律适用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条第一款、第二款规定，本解释自2003年6月1日起施行。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。《中华人民共和国城市房地产管理法》自1995年1月1日起施行，而涉案的商品房买卖合同签订于《中华人民共和国城市房地产管理法》施行之后，故法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定处理本案，并无不可。二、关于责任承担。上诉人系涉案房屋的出卖人，出售房屋时向被上诉人作出了中央空调、24小时热水供应的承诺，故履行相应设备的维修义务并确保其在合理期间内处于适用状态本身就系上诉人的合同义务，因为若相应设备无法使用，则其对被上诉人作出的中央空调、24小时热水供应的承诺根本无法实现。另外，被上诉人向原审被告交纳中央空调开户费、热水开户费及安装室内风机盘管均是为了实现上述合同目的：享受中央空调及24小时热水供应的特色服务，且原审被告在召开协调会时承诺在2013年1月底之前完成对小区中央空调及热水系统的维修。现上诉人、原审被告均不履行相应设备的维修义务导致被上诉人无法享受上述特色服务，上诉人、原审被告就此均应向被上诉人承担违约责任。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费172元，由上诉人金谷房产公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴红娥审判员 施婷婷审判员 刘岳庆二〇一七年五月三日书记员 史玉娇 更多数据：搜索“”来源：