（2017）皖06民终200号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2017-05-27
案件名称
高希存、尹庆喜确认合同无效纠纷二审民事判决书
法院
安徽省淮北市中级人民法院
所属地区
安徽省淮北市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
高希存,尹庆喜,纵瑞雷
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省淮北市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖06民终200号上诉人(原审原告)：高希存（曾用名高西存），男，1965年9月11日出生，汉族，户籍地安徽省淮北市杜集区，现居住安徽省淮北市杜集区。委托诉讼代理人：刘亚，安徽日月律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：尹庆喜，男，1962年12月4日出生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。委托诉讼代理人：张伟，安徽云飞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：纵瑞雷，男，1973年12月4日出生，汉族，户籍地安徽省淮北市杜集区，现居住安徽省淮北市杜集区。委托诉讼代理人：李飞艳，安徽亚星律师事务所律师。上诉人高希存因与被上诉人尹庆喜、纵瑞雷确认合同无效纠纷一案，不服安徽省淮北市杜集区人民法院(2016)皖0602民初1394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高希存及其委托诉讼代理人刘亚，被上诉人尹庆喜及其委托诉讼代理人张伟，被上诉人纵瑞雷的委托诉讼代理人李飞艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高希存上诉请求：撤销原判，依法改判支持高希存的诉讼请求；两审诉讼费用均由二被上诉人负担。事实和理由：1.尹庆喜与纵瑞雷二人恶意串通所签订的宅基地转让协议无效；2.高希存拥有争议宅基地的使用权证，是合法使用人；3.高希存在争议宅基地拆迁时才知道其所有的宅基地被转卖，本案未超过诉讼时效。尹庆喜辩称，1.高希存虽系争议宅基地的登记使用人，但高希存对争议土地的取得不符合法律规定，不是争议宅基地的合法使用权人；2.纵瑞雷在争议宅基地上居住二十余年，尹庆喜有理由认为纵瑞雷有权处分该宅基地；3.尹庆喜与纵瑞雷签订的宅基地转让协议是双方真实意思表示，不存在恶意串通，且早已履行完毕，尹庆喜对争议宅基地应是善意取得；4.高希存的诉讼超过诉讼时效。应依法驳回上诉，维持原判。纵瑞雷辩称，纵瑞雷与尹庆喜签订宅基地转让协议时都知道争议宅基地的使用权人是高希存，但二人为了各自的利益，恶意串通损害了高希存的合法权益。高希存向一审法院起诉请求：1.依法确认尹庆喜与纵瑞雷签订的《宅基地转让协议书》无效；2.本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：本案争议宅基地及地上房屋坐落在淮北市杜集区朔里镇锉楼行政村房庄自然村（以下简称房庄村）。纵瑞雷婚后一直在该宗宅基地上房屋居住生活。2012年2月15日，纵瑞雷与尹庆喜签订宅基地转让协议书，双方约定：纵瑞雷将涉案宅基地及地上房屋有偿转让给尹庆喜，尹庆喜给付转让费57000元；今后如征用土地，该宗土地补偿费、地面附着物补偿费、青苗费、安置费等各项费用均属尹庆喜享有；纵瑞雷配合变更宅基地使用证等内容。协议签订时尹庆喜给付纵瑞雷转让费57000元，纵瑞雷将房屋交付给尹庆喜居住使用至今。2016年6月，淮北市杜集区朔里镇进行棚户区改造，就涉案宅基地及地上房屋与尹庆喜签订货币化安置协议。2016年6月至7月期间，纵瑞雷要求尹庆喜退还转让的宅基地及房屋未果，高希存遂起诉。另查，1992年5月8日，淮北市杜集区朔里镇锉楼村民委员会为涉案宅基地办理土地权属证明书，证人有纵兆朴等三人。该证明的附属资料中载明宅基地使用人为高希存、土地面积、土地性质、用途、四至等其他内容。资料还载明涉案宅基地使用权属来源因原住址所在地塌陷于1987年6月10日搬迁至现在所在地。部分资料还显示户主一项上下排列写着纵兆朴和高希存的名字，纵兆朴的名字在高希存的名字上方呈涂划状态，附属资料中没有宅基地使用人书面申请用地的材料。1995年5月，涉案宅基地办理了《集体土地建设用地使用证》。高希存原户籍所在地为淮北市杜集区石台镇程村，1992年迁入淮北市杜集区朔里镇锉楼行政村锉楼自然村（以下简称锉楼村）。纵瑞雷户籍所在地为锉楼村，尹庆喜户籍所在地为房庄村。纵兆朴系高希存的岳父，纵瑞雷的父亲。一审法院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员依法享有的在农村集体所有的土地上建造个人住宅的权利，宅基地使用权的主体是特定的农民，使用权仅限于本集体经济组织内特定的成员享有。根据相关规定，非本集体经济组织的成员未经特别审批不得申请并取得宅基地，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖行为无效。具体到本案，尹庆喜作为房庄村村民购买农村宅基地符合法律规定的农村集体经济组织成员的主体资格，购买房屋占用的宅基地属于房庄村村民集体所有的土地，这种本村人购买本村房屋的行为不违反本集体经济组织的成员享有本村集体土地使用权的法律规定。高希存诉称其持有涉案宅基地的《集体土地建设用地使用证》，是合法的使用权人，要求确认纵瑞雷私自将宅基地及房屋转让给尹庆喜行为无效的诉讼请求是否符合法律规定，分析如下：第一、高希存自认非房庄村村民，户籍于房庄村搬迁后由石台镇程村迁入锉楼村。而《集体土地建设用地使用证》的登记资料记载争议宅基地的权属来源因村庄搬迁，搬迁时间在1987年。根据我国对农村宅基地使用权人主体的规定，1987年高希存既不是房庄村村民也不是锉楼村村民，依法不具备在房庄村享有宅基地使用权主体的资格。第二，根据《中华人民共和国土地管理法》规定：已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理。本案涉及的锉楼村和房庄村虽同属于锉楼村民委员会，但属于两个农村集体经济组织，锉楼村和房庄村农民集体所有的土地依法属于各自的农村集体经济组织的农民集体所有。因此高希存户籍迁入锉楼村，也不能视为房庄村集体经济组织的成员。何况农村宅基地使用权实行“一户一宅”制，高希存的户籍迁入锉楼村后，以锉楼村村民的身份再次在房庄村无偿享有宅基地使用权不符合法律的规定。第三，根据相关规定，农村村民住宅用地须经人民政府审核。即住宅用地使用人首先应提出书面的宅基地用地申请，然后由相关部门履行审核、批准程序。在高希存的《集体土地建设用地使用证》附属资料中首先没有高希存的书面用地申请，其次附属资料中显示户主纵兆朴名字被涂划。按照规定宅基地使用权人发生变化应依法履行变更审批手续，假设涉案宅基地使用权人最初为纵兆朴和高希存二人，或者是纵兆朴一人后改为高希存，无论是哪一种情形，均应依法履行变更程序，并且在审批宅基地使用的过程中履行公示程序。对此，高希存未提供证据附以证明，且资料中名字高希存三个字是否系高希存本人签名，也无证据佐证。第四，双方在庭审中对涉案宅基地上的房屋于1987年建成的事实没有争议，该事实进一步证明涉案宅基地在1987年已经分配到户。是分给高希存还是分给纵兆朴？高希存庭审陈述涉案宅基地当时分给其妻子，但是在《集体土地建设用地使用证》的附属资料中没有记载，结合资料中对户主一项纵兆朴名字涂划的情形，可以推测涉案宅基地最初分配给纵兆朴。纵瑞雷以与纵兆朴的父子关系，作为纵兆朴农户的家庭成员也就当然享有涉案宅基地的使用权。而且客观上纵瑞雷自结婚后一直居住、占有、使用、管理涉案宅基地及房屋二十多年是不争的事实。综上，高希存虽持有涉案宅基地的《集体土地建设用地使用证》，但是未提供充分证据证明持证的合法性，不能证明其系涉案宅基地的合法使用权人。高希存庭审中陈述出资建房，未提供证据证明，不予采信。纵瑞雷关于明知高希存是宅基地使用人故意将宅基地及地上房屋转让给尹庆喜，将来若高希存不同意再行赎回的辩称，说明其对高希存和尹庆喜的既得利益是否会受损失采取了放任心态，主观恶意明显，没有按照遵循诚实信用的原则与尹庆喜签订转让协议，因此产生的法律后果由其自负。纵瑞雷对涉案宅基地及房屋居住使用二十多年的事实，足以让尹庆喜认为纵瑞雷有转让的权利，以及尹庆喜购买房屋之后自己使用的事实，说明尹庆喜主观上不具有恶意购买的意识。高希存关于纵瑞雷与尹庆喜恶意串通转让宅基地的诉称，不予支持。高希存与纵瑞雷之间不仅有亲戚关系，而且按照高希存的诉称借房给纵瑞雷居住二十多年，却不知纵瑞雷于2012年将宅基地及房屋转让，不符合常理。尹庆喜关于善意取得涉案宅基地及房屋，高希存的起诉超过诉讼时效的辩由成立。判决：驳回高希存的诉讼请求。案件受理费80元，因适用简易程序审理，减半收取40元，由高希存负担。双方当事人在二审期间均未向本院提交新证据，均坚持一审举证及质证意见。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：1.涉案宅基地转让协议是否有效；2.高希存的诉讼是否超过诉讼时效。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”、第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，本案中，纵瑞雷既非涉案宅基地所在自然村的集体经济组织成员，亦非宅基地使用权人，却私自处分涉案宅基地及地上房屋，属无处分权人订立的合同，在纵瑞雷未取得处分权、权利人未追认时，属无权处分。而高希存虽是争议宅基地使用证上载明的土地使用权人，但高希存并非该宅基地所在自然村的村民，根据《中华人民共和国土地管理法》第十条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”的规定，高希存是否是该宅基地的合法使用权人有待证实，涉案宅基地应属房庄村集体所有，可在其集体经济组织成员间分配使用，本案证据可证实房庄村对于纵瑞雷将涉案宅基地转让给该村村民尹庆喜的协议已予以追认，可认定转让协议有效。即使高希存是争议宅基地的合法使用权人，其和纵瑞雷系亲戚关系，且居住于同村，其称不知道纵瑞雷2012年将涉案宅基地及地上房屋出售给尹庆喜居住不符合常理，其在长达四年多的时间内不主张权利不仅超过了诉讼时效，也可视为是对纵瑞雷转让涉案宅基地行为的认可。至于纵瑞雷称其和尹庆喜均明知涉案宅基地的使用权人是高希存仍恶意串通签订宅基地转让协议，但无论高希存还是纵瑞雷均未提供充分的证据证实尹庆喜主观上有恶意购买的故意，故纵瑞雷自称其系恶意出卖涉案宅基地及地上房屋，违反了诚实信用原则，由此产生的法律后果应由其承担。综上，高希存的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由高希存负担。本判决为终审判决。审判长 柏 莉审判员 刘 静审判员 朱炳武二〇一七年五月三日书记员 李玥彤附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；