（2017）浙01民终997号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2017-06-27
案件名称
杨正茂、邵凡丽房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨正茂,邵凡丽
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终997号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨正茂，男，1980年11月11日出生，汉族，住河南省固始县。委托代理人：宋园园、俞丽美，浙江北鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：邵凡丽，女，1983年11月22日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。委托代理人：孙迪君，浙江君策律师事务所律师。委托代理人：马超，杭州市广和法律服务所法律工作者。上诉人杨正茂因与被上诉人邵凡丽房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2016）浙0105民初5293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：2014年11月16日，邵凡丽（作为甲方）与杨正茂（作为乙方）签订《商铺租赁合同》，主要约定：甲方将坐落于杭州市沈半路88号灯具市场新区南×号，南×号的商铺出租给乙方；租期自2014年11月16日至市场拆迁终止。第一年租金199200元，其中房租90000元，市场租金109200元；第二年租金95000元。2014年11月16日收到乙方二楼租金25200元，一楼至2015年3月17日的房租23600元，2014年11月18日到2015年11月17日房租90000元。从2015年开始每年3月10日前支付市场房租。房租乙方在每年11月18日前支付。管理费、保险由乙方向杭州灯具市场交纳；水电费乙方自行交纳等内容。邵凡丽在该《商铺租赁合同》尾部注明，收到杨正茂租金128800元及杨某定金10000元，合计138800元。2015年11月14日，邵凡丽出具收条，载明收到杨正茂租金120200元，并注明2016年市场3月到5月15日交了21000元。原审庭审中，邵凡丽确认120200元款项为截至2016年11月16日的租金；杨正茂尚交纳的7000元款项为截至2016年6月17日的租金。因杭州灯具市场拆迁，该市场于2016年5月发布补偿实施方案等通知。2016年5月26日，邵凡丽（作为乙方、承租方）与杭州灯具市场有限公司（作为甲方、出租房）签订《协议书》，主要约定：乙方承租的坐落于杭州灯具市场新区南××、××号摊位，展厅面积154平方米，装修经浙江省直房地产资产评估有限责任公司评估，装修补偿金额160160元。展厅及仓库搬迁费补贴，按100元/平方米标准，为15400元。乙方在2016年6月5日前签约，并在2016年6月20日前腾房的，按一证一照一户补贴80000元。乙方在2016年6月5日前签约，并在2016年6月20日前腾房的奖励按照展厅面积300元/平方米，奖励费46200元；展厅面积过渡费一次性奖励，按6个月每月54元/平方米计算，即324元/平方米，过渡费奖励49896元，以上奖励费96096元。上述款项合计351656元。邵凡丽后领取了上述款项。2016年1月28日，邵凡丽向杭州灯具市场有限公司交纳了南×号商铺2016年2月21日至2016年8月20日的保险费1080元；2016年6月23日，邵凡丽向杭州灯具市场有限公司交纳了5、6月的电费，注明为南8、9号为579元、南32号为501元，合计1080元。杨正茂的诉讼请求为：1、判令邵凡丽退还杨正茂已支付的部分房租67100元；2、判令邵凡丽退还拆迁补偿款：装修补偿费162240元，搬迁费补贴15600元，腾空奖励46800元，过渡费奖励50544元；计275184元；3、判令邵凡丽承担本案的全部诉讼费用。后杨正茂增加第1项诉讼请求金额为79108元。邵凡丽的反诉请求为：杨正茂偿还邵凡丽垫付的保险费和电费1659元。原审法院另查明，案涉商铺原存在装修，杨正茂承租后，因经营风格不同，故进行重新装修。原审庭审时，杨正茂陈述于2016年6月19日已经腾空案涉商铺，将商铺内窗帘、凳子、转椅、全友品牌餐桌椅、花木（摇钱树等）等搬走；房顶上的吊灯、地毯、室内外油漆、地板、实木扶梯等附着物留存在商铺。原审法院认为：杨正茂、邵凡丽签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思的表示，双方均应切实履行。根据杨正茂庭审陈述及邵凡丽领取包括奖励费在内的款项等，原审法院确定杨正茂于2016年6月19日从案涉商铺腾空。据此，邵凡丽应该退回杨正茂多交纳的相应租金，原审法院计算为48930.59元（120200/365*150-7000/30*2）。杨正茂的其他退还租金请求原审法院不予支持。杨正茂增加的诉讼请求，未补交诉讼费用，且缺乏依据，原审法院不予处理及支持。关于杨正茂主张拆迁补偿款的请求，原审法院考虑到：杨正茂未提供证据证明其装修得到邵凡丽的同意；杨正茂在未经邵凡丽同意的情况下拆除原有装修进行重新装修；原有装修被拆除导致无法确定原有装修可能的拆迁补偿价值；《商铺租赁合同》关于租赁期限于市场拆迁终止的约定，以及拆迁补偿系针对拥有证照的合法经营户补偿等因素，对邵凡丽的抗辩理由予以采纳，对杨正茂的相应诉讼请求不予支持。邵凡丽主张杨正茂支付其垫付的保险费和电费1659元，原审法院根据上述确定的腾空时间点，对保费按照比例酌情计算为720元；对电费确定为579元，合计1299元。综上，本案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、邵凡丽退还杨正茂租金48930.59元。二、杨正茂支付邵凡丽保费及电费1299元。上述一、二项折抵后，邵凡丽实际需支付杨正茂47631.59元，于判决生效之日起十日内履行。三、驳回杨正茂的其他诉讼请求。四、驳回邵凡丽的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取2714元，由杨正茂负担2326元，由邵凡丽负担388元。反诉案件受理费25元，由杨正茂负担。宣判后，杨正茂不服，向本院提起上诉称：杨正茂与邵凡丽于2014年11月16日签订《商铺租赁合同》，租赁期自2014年11月16日至拆迁之日止。因杨正茂承租后，店内经营风格不同，故于承租后对其进行重新装饰装修。原审期间杨正茂已向法院提交了装修费用收据等材料。在签订租赁合同时，杨正茂已经过邵凡丽的同意才进行重新装饰装修，且在租赁期间内邵凡丽从未对装饰装修提出过异议。灯具市场于2016年5月发布补偿事实方案等通知，邵凡丽已经领取了装修补偿金160160元；展厅及仓库搬迁费补贴，按100元/平方米标准，为15400元；一证一照一户补贴80000元；奖励费46200元；过渡费49896元；上述款项共计351656元。杨正茂作为实际承租人，理应享受以上拆迁补贴。2016年3月，杨正茂向市场缴纳三个月房租21000元，市场只收取其中两个月房租，其中一个月房租7000元退还邵凡丽，该款应该退还杨正茂；根据《城镇房屋租赁合同司法解释》第26条、27条、29条，涉及的拆迁款应该由杨正茂领取，涉及的腾退奖励费等应该补偿给实际的生产经营者，而不是二房东，该赔偿款理应由杨正茂享有。综上，请求撤销原审判决第三项，依法改判支持杨正茂的原审诉讼请求。针对杨正茂的上诉，邵凡丽答辩认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。理由如下：1、杨正茂故意混淆本案基础事实，本案系房屋租赁合同纠纷，杨正茂在双方约定的合同届满的情形实现时，应当将房屋恢复原状，返还邵凡丽，而非是杨正茂自认为的拆迁的经营户，这显然突破了合同相对性，将自己作为了业主方的相对人，因此杨正茂所说的拆迁补偿款项不属于其应当收取的补贴；2、邵凡丽将涉案房屋交付给杨正茂时，屋内装修折合价款约有17万元，但杨正茂在未经邵凡丽同意的情况下私自对房屋内的装修进行了拆毁，理应承担赔偿责任。故退一万步，如果要对杨正茂进行装修补偿，也应该补偿给邵凡丽。综上，杨正茂并非本次拆迁所对应的合格的经营者，不应当获得赔偿款，请求驳回杨正茂的全部诉讼请求。二审举证期限内，邵凡丽未向本院提交属于二审程序的新的证据。杨正茂申请证人舒某、黄某、杨某出庭作证，拟证明拆迁时邵凡丽知道杨正茂在装修，邵凡丽并未提出异议的事实。对上述证人证言，邵凡丽认为：真实性均有异议，舒某本人证实不认识邵凡丽，也未见过邵凡丽到涉案房屋，但其证人证言反而证实其装修是由杨正茂及杨某共同委托其装修的。可以反证杨某不适宜对本案进行出庭作证；黄某与杨正茂是老乡，从其工作内容上看，黄某也无法证实是否对原有装修进行过拆除，且其不认识邵凡丽，是通过杨某指认才陈述见过邵凡丽，故其证明效力很低；杨某的身份不宜作为证人出庭，其与杨正茂之间系亲属关系，且根据邵凡丽本人的介绍，杨某与杨正茂是合伙从事涉案商铺经营的，存有利益关系，从其在法庭陈述的内容看，具有明显的偏向性。本院经审核认为，邵凡丽对证人证言的异议成立，对证人证言本院不予采信。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：案涉商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应认为合法有效，双方均应按约履行。案涉合同约定租赁期限自2014年11月16日起至市场拆迁终止，故系以市场拆迁为合同终止之条件，合同终止后，承租人理应腾退房屋并交还给出租人，就因合同终止而产生的腾退、搬迁所产生的费用，自应由承租人自行承担，而市场拆迁所产生的搬迁补贴、腾空奖励以及过渡费等系灯具市场与邵凡丽之间另一法律关系，故杨正茂要求邵凡丽退还上述款项缺乏法律依据，原审法院不予支持并无不当。杨正茂另以其实际对案涉房屋进行装修为由，要求邵凡丽退还装修补偿款，本院认为，杨正茂并未提交有效的证据证实其对案涉商铺的装修行为经过邵凡丽的同意，故原审法院对其该项主张不予支持亦无不妥。杨正茂要求邵凡丽退还一个月租金，但其迟至2016年6月19日才搬离案涉商铺，故对其该项主张，本院亦不予支持。综上，杨正茂上诉意见依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4652元，由上诉人杨正茂负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵为民代理审判员 秦海龙代理审判员 睢晓鹏二〇一七年五月三日书 记 员 徐森燕 更多数据：