（2017）云0828民初88号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2018-09-17
案件名称
原告刘玉梅、杨秀珍、刘玉华诉被告罗秉能房屋租赁合同纠纷 一审 民事判决书
法院
澜沧拉祜族自治县人民法院
所属地区
澜沧拉祜族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘玉梅,杨秀珍,刘玉华,罗秉能
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第二百一十二条，第二百一十九条，第二百二十七条；《城市房屋租赁管理办法》：第二十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
云南省澜沧拉祜族自治县人民法院民 事 判 决 书（2017）云0828民初88号原告：刘玉梅，女，1971年7月12日生，汉族，医生，住澜沧县老街新区。身份证编号：5327291971********。原告：杨秀珍，女，1949年6月5日生，汉族，务农，住澜沧县老街新区。身份证编号：5327291949********。原告：刘玉华，女，1975年6月27日生，汉族，务农，住澜沧县老街新区。身份证编号：5327291975********。被告：罗秉能，男，1973年5月9日生，白族，个体户，住澜沧县和谐酒店。身份证编号：5327231973********。原告刘玉梅、杨秀珍、刘玉华诉被告罗秉能房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月12日受理后，于2017年3月6日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘玉梅、杨秀珍、刘玉华到庭参加诉讼，被告罗秉能经本院传票传唤逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘玉梅、杨秀珍、刘玉华向本院提出诉讼请求：1、解除三原告与被告签订的租赁合同；2、由三原告收回租赁物（东城旅社）3、判令被告支付2016年度租金30万元；4、判令被告支付已拆除的房屋一幢恢复费用20万元；5、判令被告拆除占用原告土地上建的消防楼梯；6、判令被告赔偿租赁旅社的物品折旧费2万元；7、判令被告支付租赁合同中约定的特别约定的补偿金100万元；8、判令被告支付违约金10万元。事实及理由：2014年4月21日，因被告修建和谐商务酒店，严重影响三原告的房屋、地产的正常使用，也影响被告酒店的规划审批，经勐朗镇司法所主持双方调解。达成处理协议书及租赁合同，合同约定三原告将自己所有的房地产全部租赁给被告使用，被告按规划要求拆除了与其相邻的属于原告的一幢房屋并按要求修建消防楼梯，其余的房屋由被告自行使用。但双方约定好5年内被告应将原告临街的一幢房屋拆除重建，否则应承担补偿原告100万元的责任，双方还约定了违约责任10万元。协议签订后，2014年及2015年被告都按约支付租金，但2016年的租金被告仅支付了51万元，经原告多次催要，被告以各种理由拒付。原告认为，按约定第十五条第3款的规定，被告方违约7个月未交租金且被告离开澜沧不归，明显用自己的行为表示将不履行双方签订的合同，就双方约定的5年内重建门面一幢也不可能履行，另因原协议登记的当事人刘福生已死亡，遗嘱继承人刘玉梅改为原告。综上所述，请求人民法院依法判决支持原告的诉讼请求。被告经本院送达相关诉讼材料，未向本院作任何答辩。本案诉讼焦点为：被告的行为是否已经构成了违约。原告刘玉梅、杨秀珍、刘玉华针对其上述诉讼主张，在举证期限内向本院提交如下证据材料：证据一、租赁合同，欲证明被告跟我们租了房屋，以及相关租赁协议内容的事实；证据二、人民调解协议书，欲证明我们的争议经过司法所调解尚未调解成功，双方签订的租赁合同内容真实、有效的事实；证据三、刘玉华、杨秀珍、刘玉梅的土地使用权证、房屋产权证，共四份，欲证明租赁给被告的房屋范围及土地使用权属的事实；证据四、家庭协议书，欲证明刘福生的产权是由刘玉梅继承的事实。本院认为上述证据来源合法、内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。被告未向本院提交任何证据材料，经本院传票传唤逾期无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视其自动放弃举证、质证的权利。根据庭审调查举证和认证，本院确认如下法律事实：2014年4月21日原告杨秀珍、刘玉华和出租人刘福生与被告罗秉能在澜沧县勐朗镇司法所的调解下，原告杨秀珍、刘玉华和出租人刘福生将自己位于澜沧县勐朗镇老街小组的房屋和土地出租给被告罗秉能作商业用途，由刘玉梅全权代理出租人与被告罗秉能协商相关事宜。各自的房屋及土地为：刘福生澜集建1996字第120号宅基地，面积412㎡，其中建筑占地面积232㎡，房证字1997第2号房屋两栋（临街框架房一栋三层、简易房屋一栋一层）；杨秀珍澜集用2010第023号宅基地，面积198.1㎡，框架结构房屋一栋三层（无房产证）；刘玉华澜集用2010第022号宅基地，面积211.03㎡，砖混结构房屋一栋二层。上述土地及房屋出租期限从2014年6月1日至2034年6月1日，租金为每年共计350000元，先交租后使用，于每年的6月1日前付清所有的租金。如果被告罗秉能不能按照协议约定的时间支付租金超过2个月，则原告方可解除协议，并由被告罗秉能赔偿原告方的直接经济损失，并承担违约金100000元。因被告罗秉能建盖酒店，导致刘福生临街框架房一栋三层的房屋地基开裂，房屋受损严重，故双方在合同中约定被告罗秉能将该临街楼房拆除，并在五年内按刘福生提供的方案重新建盖面积900-1000平方米框架结构的五层楼房，所有费用由被告罗秉能承担，产权归罗福生所有，若期满被告罗秉能不能建盖则合同终止，并由被告罗秉能赔偿刘福生1000000元。合同生效后原告如约履行了自己的义务，2014年至2015年被告罗秉能也如约按时交付了租金，但2016年6月被告罗秉能未在合同约定的期限内支付租金，在原告方的催促下支付了50000元，余下300000元租金一直未支付给原告，被告罗秉能所欠的租金时间已经超出了双方所约定的时间，故原告以被告罗秉能已经违反了合同的约定向法院提起诉讼。另查明，合同签订后不久，被告罗秉能在未经过出租人同意的情况下，私自拆除出租人刘福生的一栋一层简易房，并在该宅基地上架设消防楼梯。出租人刘福生于2016年6月2日过世，经其他家人的一致同意，将刘福生的全部遗产由刘福生的大女儿刘玉梅（本案原告）继承。本院认为，首先，杨秀珍、刘玉华、刘玉梅、刘福生与罗秉能签订的《租赁合同》合法有效，双方均应严格依约履行各自义务，享有各自权利。本案中被告罗秉能在合同履行期间，未经过出租人的同意擅自拆除所承租的房屋，且未能如约足额支付出租人租金，依照《城市房屋租赁管理办法》第二十四条第四、七款的规定，被告罗秉能的行为已经构成了违约，故现原告要求与被告解除合同，支付租金300000元，并承担违约金100000元之主张，本院予以支持。但要求被告罗秉能赔偿其擅自拆除的房屋恢复费及租赁旅社的物品折旧费20000元之主张，经本院实地调查丈量，被被告罗秉能所拆除的房屋（长25米×宽4米﹦100㎡），按现在当地建房市场价格1400元／㎡计算，约合140000元。故本院认为恢复房屋建房和装修费用，本院酌情给予160000元的支持为宜，而折旧费问题因被告罗秉能在旅社租赁期间按照约定的方法或租赁物的性质使用旅社，故根据合同法第二百一十八条的规定，故原告要求被告给付旅社物品折旧费20000元的折旧费，本院不予支持；再次，因被告罗秉能建盖房屋，导致原告方房屋地基开裂房屋受损情况，经双方合同约定被告罗秉能于合同生效后5年内拆除房屋（刘福生临街框架房一栋三层），并按出租人的设计方案建盖900-1000㎡五层的楼房，被告罗秉能因建房占用原告方的0.15亩宅基地也不再追究，现因被告的违约行为导致合同无法再继续履行。故本院认为，原告要求被告给付房屋损坏和0.15亩宅基地占用补偿费1000000元的之主张，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十七条，《城市房屋租赁管理办法》第二十四条第四、七款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、刘玉梅、杨秀珍、刘玉华与罗秉能签订的《租赁合同》于2017年5月4日解除，同时被告罗秉能在2016年6月1日前返还原告刘玉梅、杨秀珍、刘玉华租赁合同中的所有租赁物，若有东城旅社中租赁物被损坏的由被告罗秉能负责修复；二、被告罗秉能于本判决生效之日起十日内一次性付清原告刘玉梅、杨秀珍、刘玉华房屋（东城旅社）租金300000元；三、被告罗秉能于本判决生效之日起十日内赔偿因其擅自拆除租赁房屋，给原告刘玉梅造成的经济损失费160000元；四、被告罗秉能于本判决生效之日起十日内拆除在原告刘玉梅宅基地上架设的消防楼梯；五、被告罗秉能于本判决生效之日起十日内支付原告刘玉梅合同中约定的1000000元房屋损坏和占用0.15亩土的地补偿金；六、被告罗秉能于本判决生效之日起十日内支付原告刘玉梅、杨秀珍、刘玉华违约金100000元；七、驳回原告刘玉梅、杨秀珍、刘玉华的其他诉讼请求。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。案件受理费19380元，由被告罗秉能负担。如本判决发生法律效力后，负有义务的当事人不自动履行本判决确定的义务，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长 曾新昌审 判 员 郎志生人民陪审员 李 新 荣二〇一七年五月三日书 记 员 张 小 兰 来自：