（2017）辽0102民初3760号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2017-10-31
案件名称
雷善博与沈阳市和盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市和平区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
雷善博,沈阳市和盛房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条
全文
沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0102民初3760号原告：雷善博，男，汉族，1986年2月17日出生，住沈阳市皇姑区。委托代理人：李丹松，辽宁轩鉴律师事务所律师。被告：沈阳市和盛房地产开发有限公司（统一社会信用代码91210100798494993G），住所地沈阳市和平区胜利南街92号。法定代表人：田伟，系该公司总经理。委托代理人：肖鹏，男，1975年2月23日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市铁西区。委托代理人：高丹妮，辽宁明格律师事务所律师。原告雷善博与被告沈阳市和盛房地产开发有限公司（以下简称“开发公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李丹松、被告委托代理人肖鹏、高丹妮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷善博诉称，2009年10月6日原告与被告签订了《东北汽配商贸中心入住协议》，约定原告购买被告开发的东北汽配商贸中心商铺一套，地址为沈阳市和平区胜利南街92号东北汽配商贸中心2层，商铺号为2C76号，商铺面积23.77平方米。协议签订后，原告依约支付了全额购房款，但被告却未签订正式的《商品房买卖合同》，更未办理相关产权，这属于严重违约，致使原告的合同目的无法实现，给原告造成了很大的经济损失。经核实被告早在2009年7月就对整个涉讼商铺所在建筑办理了在建工程抵押登记，时至今日仍未解压，也就是说，原告在与被告签订入住协议时，被告恶意隐瞒房屋已经被抵押的事实，被告的违约行为给原告造成较大的经济损失。现原告诉至贵院，请求依法裁判。诉讼请求：1.判令解除原被告双方签订的《入住协议》；2.判令被告返还购房款178,733元，判令被告支付合同欺诈赔偿金89,366元（购房款总价的50%），共计268,099元；3.诉讼费由被告承担。被告开发公司辩称，被告于2009年10月6日与原告签订了东北汽配商贸中心入住协议，并交付被告使用，至今物业费拖欠2万余元。虽然原告的产权证没有办理，但这并不能成为解除协议的理由，原告向被告履行了交付房屋的义务，而且诉争商铺所在的东北汽配商贸中心处在营业状态，并不影响其收益，所以不同意被告提出的赔偿请求。在双方签订的入住协议中没有约定办理产权证的具体时间，而且原告也已超过了法定解除的诉讼时效，所以我们不同意解除协议、返还商铺购房款。诉争商铺所处的东北汽配商贸中心项目近期就可以办理产权证了，如原告选择不退房，被告可以支付延期办证违约金。如法院判令解除协议，原告需将诉争商铺恢复原状、腾空并完好交付被告。经审理查明，2009年10月6日，原告雷善博（乙方）与被告开发公司（甲方）签订《东北汽配商贸中心入驻协议》，约定原告购买被告开发建设的位于沈阳市和平区胜利南街92号东北汽配商贸中心2层2C76号商铺，建筑面积23.77平方米，总价款为178,733元。协议约定原告一次性付款。原告按照合同约定向被告支付了全部购房款178,733元，被告向原告交付了商铺，但至今被告未与原告签订正式的商品房买卖合同，亦未协助原告办理房屋产权证。诉争房屋曾存在在建工程抵押，在原告起诉之前该抵押已经注销。上述事实，有东北汽配商贸中心入驻协议、收款收据、在建工程抵押权登记申请书、抵押明细、在建工程抵押权注销登记申请书以及原、被告的当庭陈述笔录等证据，已经庭审质证及审查，予以确认。本院认为，原、被告双方签订的《东北汽配商贸中心入驻协议》具有商品房买卖合同的主要内容，应视为商品房买卖合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方应遵守诚信原则，恪守履行。因双方在入驻协议中未约定办理房屋产权证书的时间，故就该时间应依照法律、行政法规的规定确定。依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，因诉争房屋系作为现房销售，故被告应在销售合同签订之日90日内协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。涉诉房屋入驻已有七年之久，被告虽辩称涉诉房屋的在建工程抵押现已注销，近期可办理产权证，但被告在签订入驻协议时未告知原告涉诉房屋存有在建工程抵押，因被告原因，原告无法办理房屋所有权登记，导致其合同目的无法实现，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，故对原告请求解除《东北汽配商贸中心入驻协议》及被告返还购房款178,733元的诉讼请求，予以支持。关于原告主张的按已付房款的50%赔偿损失的诉讼请求，诉争房屋虽曾存在在建工程抵押，但在原告起诉之前该抵押已经注销，且原告未提供证据证明其存在损失，故不予支持。关于被告提出的原告诉讼请求已超过法定解除诉讼时效的答辩意见，因被告对涉诉房屋的在建工程抵押处于持续状态，故对该答辩意见不予采纳。关于被告提出要求原告将涉案商铺恢复原状交付给被告的答辩意见，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，原告应将涉诉商铺恢复原状，交付被告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、《最高人民法院关于审理商品合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告雷善博与被告沈阳市和盛房地产开发有限公司于2009年10月6日就位于沈阳市和平区胜利南街92号东北汽配商贸中心2层2C76号商铺签订的入住协议；二、被告沈阳市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告雷善博购房款178,733元；三、原告雷善博于本判决生效之日起十日内，将位于沈阳市和平区胜利南街92号东北汽配商贸中心2层2C76号商铺恢复原状、完好腾出并交付给被告沈阳市和盛房地产开发有限公司；四、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的利息。案件受理费2,661元（已减半收取），由被告沈阳市和盛房地产开发有限公司负担2,306元，原告雷善博负担355元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员 郭树琼二〇一七年五月三日书记员 孙 爽本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 来自：