（2017）粤1702民初1015号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2018-07-12
案件名称
麦荣梅、程志强等与阳江同心房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
阳江市江城区人民法院
所属地区
阳江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
麦荣梅,程志强,程德亮,阳江同心房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1702民初1015号原告：麦荣梅，女，汉族，1962年6月6日生，住所地：阳江市江城区。原告：程志强，男，汉族，1957年2月27日生，住所地：阳江市江城区。原告：程德亮，男，汉族，1985年4月17日生，住所地：阳江市江城区。三原告的共同委托诉讼代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。三原告的共同委托诉讼代理人：冯朵，广东真智律师事务所实习律师。被告：阳江同心房地产开发有限公司，住所地：阳江市江城区新江北路898号威尔登堡花苑。法定代表人：张敏明，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏锦年，该公司的员工。委托诉讼代理人：吴美怡，该公司的员工。原告麦荣梅、程志强、程德亮与被告阳江同心房地产开发有限公司（以下简称同心房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告麦荣梅、程志强、程德亮的委托诉讼代理人钟国衡、被告同心房地产公司的委托诉讼代理人苏锦年到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告麦荣梅、程志强、程德亮向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付逾期办证违约金4566.97元给原告；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年7月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买位于阳江市江城区新江北路898号威尔登堡花苑第1幢第1402号商品房一套，总房价456697元，该款原告已付清。《商品房买卖合同》第八条约定被告应于2013年6月30日前向原告交付验收合格的商品房，并且第十五条约定：“××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、××不退房，××按已付房款的1%向××支付违约金。”，而被告交付后直至2015年7月3日才办理商品房权属登记，已超出合同约定的90天期限，构成违约，被告应支付违约金4566.97元（456697×1%）给原告。综上所述，原告为维护自己的合法权益，特诉之于贵院，盼判如所请。被告同心房地产公司辩称，一、答辩人与被答辩人已就“产权登记责任”方面，针对不同情况，达成概括性适用补充条款，现答辩人已在合同约定时间内将办理权属证书的资料交给产权登记机关，即答辩人已履行办理产权登记责任，无需承担违约责任。答辩人于2014年1月13日办理涉案楼盘的竣工验收备案，被答辩人已于2014年1月13日收楼。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条整条属于“关于产权登记的约定”条款。该条款约定：××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，如因××责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，××按已付房屋价款的1%向××支付违约金。”。针对双方约定的合同第十五条“产权登记的约定”条款中情况，双方已签订《商品房买卖合同》补充协议，并在第六条第二款中约定：“如××已在合同约定的时间将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为××已履行了本合同第十五条规定的办理产权登记的责任。很明显，该补充条款为对合同第十五条中出现的所有情况的概括性适用条款。即答辩人能在商品房交付使用后90天内，向产权登记机关提交办理权属证书资料，视为答辩人已履行合同第十五条中全部义务（备案、取得房产证），即免责。事实上，答辩人已于2014年1月14日至2014年4月13日期间，将办理权属证书的资料交给产权登记机关。从房屋交付至提交资料到产权机关时间属于合同约定的商品房交付使用90日内，符合《商品房补充协议》第五条第二款中的免责情况。答辩人与被答辩人在补充协议中约定提交资料即免责该条款，符合当事人意思自治原则要求，并没有违反法律的禁止性规定，理应采纳。其次，房产证何时登记成功、何时出具有赖于房管局工作效率，全为房管局工作职责，与答辩人并无联系。且被答辩人属于贷款购房情况，其房产已抵押给银行，故房产证何时登记成功、何时取得，并不会对其产生任何经济利益损害。故，根据补充协议约定，答辩人已在规定的时间内将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，即已履行合同第十五条中所涉及的全部义务，并不存违约情况。二、由于阳江市房产管理局接收资料手续的缺失，导致答辩人没有收到上述办理权属证书资料的接收回执。答辩人已向法院申请调查取证，法院可核实答辩人已履行办理产权登记责任的事实。阳江市房产管理局（以下简称房管局）作为接收产权登记资料的政府部门，其在接收答辩人为被答辩人办理权属证书资料后，由于接收资料手续缺失，并没有为答辩人开具接收凭证，也拒绝在答辩人资料清单上签名或盖章。为此，答辩人恳请贵院调查取证，证明并查实房管局已接收过申请人为被申请人办理权属证书的资料的案件事实。综上，答辩人已在合同约定时间内将办理权属证书的资料交给产权登记机关，即答辩人已履行办理产权登记责任，无需承担违约责任。请求法院针对答辩人的调查取证申请，查明真相，依法判决。本院经审理认定事实如下，2012年7月13日，原告麦荣梅、程志强、程德亮（××）与被告同心房地产公司（××）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：12070244），合同主要约定：××向××购买位于阳江市江城区新江北路898号威尔登堡花苑第1幢1402号商品房一套，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字2011055号，建筑面积共107.81平方米（其中套内建筑面积86.32平方米，公共分摊建筑面积21.49平方米），单价为按套内建筑面积计算每平方米5290.74元，房屋总价款为456697元；××应当在2013年6月30日前交付商品房，交付时商品房具备“该商品房经验收合格”条件，并将符合合同约定的商品房交付××使用。合同第十五条关于产权登记约定：××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，××按已付房价款的1%向××支付违约金。合同还约定了基础设施、公共配套面积、保修责任等其他相关条款。之后，原告于2012年8月3日支付了购房款137697元，于2012年8月29日支付了余下的购房款319000元。签订《商品房买卖合同》后，原告与被告还签订了一份《补充协议》，其中第五条办证补充条款约定：“1、××如需委托××办理房屋权属证书的，××应在商品房交付使用后、××发出办证通知之日起十天内按政府部门的产权登记要求签署并向××提交全部办证文件及资料，包括但不限于：《房地产交易权属登记申请书》、《广东省契税纳税申请表》、《委托书》、身份证复印件等（如政府部门有关规定变更的，按政府最近的规定为准）；并要求抵押权人移交相关资料给××，同时缴清所有购房款和相关税费。否则，××按照《合同》第十五条关于办理房产证的承诺期限相应顺延。2、如××已在合同约定的时间将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为××已履行了本合同第十五条规定的办理产权登记的责任。”。上述合同及补充协议签订后，原告按时支付了全部购房款给被告。2017年3月17日，原告以被告没有按时办理产权证书义务，应承担违约责任为由向本院提起诉讼，请求如诉称。另查明，本案讼争房屋所在的威尔登堡工程已于2014年1月13日办理工程竣工验收合格备案手续，同日被告将房屋交付给原告使用。阳江市住房与规划建设局（以下简称阳江市住建局）于2015年6月18日收到被告提交办理本案讼争房屋权属证书的资料。2015年7月3日，讼争房屋登记在原告名下。本院认为，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，合同主体适格，内容没有违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，原、被告双方应按合同约定履行。按原告的诉讼请求，本案的争议焦点是被告是否如期履行办证义务，被告应否承担违约责任。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条及《商品房买卖合同补充协议》第五条的约定，被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如被告在上述时间内将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为被告已履行了办理产权登记的责任。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。本案中，被告于2014年1月13日办理好工程竣工验收合格备案手续，同日将房屋交付给原告，但却于2015年6月18日才将办理本案讼争房屋权属证书的资料交给阳江市住建局，被告在将房屋交付给原告使用了1年多的时间才提交相关资料给住建局办理房产证，故本院认定被告违反了应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的约定，被告没有按合同约定履行了办理产权登记的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于××的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，××应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，被告未在房屋交付使用后90日内办理好房地产权证，违反了法律规定，应按合同约定按已付房价款的1%向原告支付违约金，原告已支付房价款456697元，现原告请求被告支付逾期办证违约金4566.97元（456697元×1%)给原告，合法合理，本院予以支持。综上所述，原告请求理由成立，予以准许；被告辩称缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：限被告阳江同心房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证的违约金4566.97元给原告麦荣梅、程志强、程德亮。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（该款原告已预交），由被告阳江同心房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判员 冯喜元二〇一七年五月三日书记员 何恭棪 来自：