（2016）皖0102民初7465号
裁判日期: 2017-05-03
公开日期: 2017-08-28
案件名称
合肥市瑶海区胜利路街道办事处与唐家发房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市瑶海区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
合肥市瑶海区胜利路街道办事处,唐家发
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0102民初7465号原告:合肥市瑶海区胜利路街道办事处,住安徽省合肥市瑶海区凤凰桥路*号。负责人：袁圣钊，街道办事处主任。委托诉讼代理人：胡道明，安徽天禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙广华，安徽天禾律师事务所律师。被告:唐家发,男,1963年3月30日出生,汉族,住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：汪奎，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：董军，安徽华人律师事务所实习律师。原告合肥市瑶海区胜利路街道办事处（以下简称“胜利路街道办事处”）与被告唐家发房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月12日立案后，依法适用简易程序，于2016年12月2日公开开庭进行了审理。开庭审理后因案件审理需要，本院依法将本案转为普通程序于2017年2月6日第二次公开开庭进行了审理。原告胜利路街道办事处的委托诉讼代理人胡道明、被告唐家发的委托诉讼代理人汪奎、董军均到庭参加诉讼。审理中，调解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告胜利路办事处向本院提出诉讼请求:1、判令被告将其租用的位于合肥市××××号房屋（黎明旅社）腾空后返还给原告；2、判令被告按月租金17917元标准支付自2016年9月1日至实际腾退房屋期间的占有使用费（审理时原告当庭明确其现仅主张2016年9月1日至2016年10月1日1个月的占有使用费）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原合肥市瑶海区车站街道办事处（以下简称“车站街道办事处”）与被告于2004年2月20日签订《协议》一份，约定车站街道办事处将位于合肥市明光路172号的黎明旅社整体出租给被告经营管理，合同期限为5年（自2003年11月1日至2008年10月30日），合同租金为年租金20万元。2008年10月30日合同到期后，车站街道办事处与被告续签了多份租赁合同，双方约定的最后租期届满日为2016年8月31日。原车站街道办事处按约将案涉租赁房屋交予被告使用，被告也将租金支付至2016年8月31日。期间，2016年4月合肥市瑶海区政府对区内部分街道行政管理权进行了调整，将车站街道办事处整体并入原告，原告全面接管原车站街道的资产，概括继承了原车站街道办事处与被告签订的上述相关《协议书》及《房屋租赁合同》项下的权利与义务。因案涉房屋到期后，原告房屋另有用途，租期届满后原告不再续租。现被告租用的明光路172号的房屋（黎明旅社）期限早已届满，但原告多次催促被告腾退租赁物，未果。被告唐家发辩称，原、被告之间依法不存在房屋租赁合同关系，被告已在2016年10月8日将使用的属于原告所有的位于合肥市××××号房屋（黎明旅社）全部返还给原告，原告在2016年10月8日起诉要求返还上述房屋，无事实和法律依据。被告使用原告所有的980平方米的房屋，并未取得建设工程规划许可证，双方之间签订的《房屋租赁合同》依法无效，也就不存在合同履行期限届满的问题。原告在2016年9月20日通知被告返还属于其所有的房屋，被告在2016年10月8日已全部予以返还。被告仅同意向原告支付2016年9月20日之前的占用使用费。在2016年9月20日之后，被告属于在合理时间内交付，依法不应承担占用使用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2004年2月20日，原车站街道办事处（甲方）与被告唐家发（乙方）签订一份《协议书》，将位于合肥市明光路172号的甲方旅社整体出租给乙方，交由乙方经营管理。协议约定本着谁投资，谁承租的原则，乙方已于2003年10月带资建设了因拆迁需新建的门面房工程，按照事先双方已约定的标准，即新建工程按每平方米630元的造价。甲方现有的物资，如被子、电视机等物品，乙方按质论价整体接收。共折合人民币29069.5元。甲方已此抵扣乙方的投资额。协议还约定承租期限为5年，自房屋改扩建竣工之日起计算，自2003年11月1日至2008年10月30日，年租金为20万元。乙方每季度按5万元交纳给甲方，每季度的第一个月的10号之前转账给甲方。乙方的投资款按集中折旧的方法计算。即在协议承租期限的后两年集中折旧，甲方按年租金额抵扣已认定的乙方投资额，投资额少于年租金的由乙方补齐给甲方。协议还约定房屋不准对外转让（一楼门面房不在此限制内）。乙方在旅社的自建房及其他设施有使用权。如协议到期乙方不再承租或中途中止协议，其自建房如何处置，甲、乙双方协商解决。上述协议约定的承租期满后，原车站街道办事处与被告又续签了多份租赁合同，其中双方签订的最后一份租赁合同，约定租赁期限为2015年9月1日至2016年8月31日，租期租金总额为21.5万元。现被告已支付租期内全部租金。上述合同履行期间，街道曾于2010年9月1日与被告进行对账，双方签署《关于黎明旅社房租缴纳情况的说明》，确认：被告2004年至2005年依合同规定共交纳房租款358000元、另外2005年街道建房时由乙方垫付42000元用于冲销房租款，共计400000元。自2005年大拆违拆掉黎明旅社24间房屋后，经街道同意每年房租按18万元交纳。自2006年至2007年共交纳36万元，四年房租共计76万元已交清。2008年3月街道收到黎明旅社16万元。2004年2月20日街道与被告签订协议书，被告共投资323388.9元，除去被告接收资产处理29069.5元，被告投资款剩余款294319.4元，294319.4﹢160000=454319.4元已冲销2008年2月至2010年8月房租款共计45万元，剩余款4319.4元，根据续签新合同相关规定，被告房租款应该从2010年9月份正式续交，在第一次交纳半年房租时应扣除余款4319.4元。另查，2016年4月22日，合肥市瑶海区人民政府下发文件调整区内部分街道的行政管辖权，将胜利路与车站街道整建制合并，新成立胜利路，车站街道的所有资产整体移交至胜利路。2016年9月10日，原告给被告发出《通知》一份，该通知载明：因原胜利路与原车站街道整建制合并，新成立胜利路，现原告承继了被告租赁的位于合肥市××××号房屋（黎明旅社）的相关权利。截止2016年8月31日，被告与原车站街道之间的《房屋租赁合同》因未达成续租协议，合同期满自行终止。请被告在2016年9月23日前将位于合肥市××××号房屋（黎明旅社）予以腾空，并将房屋返还原告。如被告逾期不搬出上述房屋，原告有权根据《房屋租赁合同》按逾期时间向被告主张支付原租金三倍的赔偿金等。被告于2016年9月20日收到该通知。后2016年10月8日，被告将案涉房屋二楼至四楼63间房屋及空调、床、沙发等相关物品移交给原告，双方签订《黎明旅社部分移交清单（二楼至四楼）》。审理中，原告认可案涉房屋并未取得房产证，但认为该房屋部分取得了建设规划许可证，被告对此不予认可，被告辩称原告提供的建设规划许可证是复印件，且日期是1995年9月28日，但案涉房屋的建设日期是2004年之后，同时建设的相关单位也不是黎明旅社，与本案没有关联性。故本案案涉房屋并未取得建设工程规划许可证，原、被告双方之间签订的《房屋租赁合同》依法无效。同时审理中，原、被告各提供了一份原车站街道办事处与被告唐家发于2004年2月20日签订的《协议书》，双方提供的《协议书》第一页中部分表述存在差异，其中原告提供的《协议书》为复印件，在该复印件的第一页中表述为：“甲方旅社（地址：明光路172号房屋63间，现建筑面积约1500多平方米）整体出租给乙方”、“乙方已于2003年10月带资建设了甲方因拆迁需新建的门面房工程，新建房屋面积及原房屋面积的产权均为甲方所有。按照事先双方已约定的标准，即新建工程按每平方米630元的造价。经勘查测算，乙方新建房屋面积为431.53平方米。乙方共投资323388.9元”。而被告提供的《协议书》第一页中的相关表述则为：“甲方旅社（地址：明光路172号房屋60间，现建筑面积约1200多平方米）整体出租给乙方”、“乙方已于2003年10月带资建设了因修路拆迁需要新建的门面房工程，原房屋面积的产权归甲方所有，新建房屋面积归投资方使用。按照事先双方已约定的标准，即新建工程按每平方米630元的造价。经勘查测算，乙方新建房屋面积为454.105平方米。乙方共投资284686.15元”。庭审时，原、被告对对方提供的《协议书》的真实性均不予认可，其中原告认为被告提供的《协议书》虽为原件，但其中有伪造的内容，从文本可知，同一个文档第一页与后几页差距很大，在实际中不可能存在。被告则辩称原告提供的《协议书》系复印件，真实性无法核实，且与被告提供的《协议书》内容有出入，故原、被告之间的权利义务关系应当以被告提供的协议书原件为准。本院认为，根据庭审查明的事实并围绕原告的相关诉讼请求，本案争议焦点主要为：1、案涉《房屋租赁合同》的效力；２、被告是否应将其租用的位于合肥市××××号房屋（黎明旅社）腾空后返还给原告；３、被告是否应按月租金17917元标准支付自2016年9月1日至2016年10月1日的占有使用费。本院现评议如下：一、案涉《房屋租赁合同》的效力。根据相关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。庭审时，原告胜利路办事处虽主张案涉房屋部分取得了建设规划许可证，但其提供的建设规划许可证均为复印件，且相关复印件中反映的建设单位均为个人，不能证明与本案原告或黎明旅社具有关联性。被告唐家发对此亦不予认可，故本院认为因截止本案法庭辩论终结，胜利路办事处未能提供证据证明坐落于合肥市××××号房屋（黎明旅社）房屋已取得相关《建设工程规划许可证》，故对被告有关原、被告双方之间签订的《房屋租赁合同》依法无效的辩称意见，本院予以采纳。二、被告唐家发是否应将其租用的位于合肥市××××号房屋（黎明旅社）腾空后返还给原告。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因本案案涉租赁合同无效，故被告唐家发应当返还原告案涉租赁物。庭审时，原、被告双方对被告已于2016年10月8日将案涉房屋二楼至四楼63间房屋及空调、床、沙发等相关物品移交给原告均无异议，本院对此予以认定。至于该房屋的一楼部分，被告辩称因一楼的房屋是被告自建，故应属被告所有，原告对此则不予认可，原告认为该一楼的所有权在双方签订的《协议书》中已明确约定应属于原告。本院认为，虽原告提供的《协议书》的第一页中有关“乙方于2003年10月带资建设了甲方因拆迁需新建的门面房工程，新建房屋面积及原房屋面积的产权均为甲方所有”及“乙方新建房屋面积为431.53平方米。乙方共投资323388.9元”的相关内容与被告提供的《协议书》的第一页中“乙方已于2003年10月带资建设了因修路拆迁需要新建的门面房工程，原房屋面积的产权归甲方所有，新建房屋面积归投资方使用”及“乙方新建房屋面积为454.105平方米。乙方共投资284686.15元”的相关内容不一致。现原告提供的《协议书》亦是复印件，无法证明其真实性，但根据原告提供的被告对此亦不持异议的《关于黎明旅社房租缴纳情况的说明》的相关内容，本院认为可以认定原、被告确认2004年2月20日街道与被告签订协议书，被告共投资323388.9元，该投资款应是上述《协议书》中被告带资建设原告门面房的投资款，其投资数额亦是与原告提供的《协议书》复印件的相关内容是一致的，且在该说明中原、被告双方亦共同对被告的上述投资款予以处理，用于冲抵了被告应交纳的相关房租。故对原告有关一楼的房屋虽是被告投资建设，但所有权应归原告所有的主张，本院予以采信，对原告要求被告唐家发将其租用的位于合肥市××××号房屋（黎明旅社）腾空后返还给原告的诉请，本院予以支持。三、被告唐家发是否应按月租金17917元标准支付自2016年9月1日至2016年10月1日的占有使用费。根据“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的相关规定，被告实际占用案涉房屋，现原告要求被告参照租赁合同约定支付占有使用费，于法有据。因本案最后一份《房屋租赁合同》约定的租期租金总额为21.5万元，被告实际仅于2016年10月8日将案涉房屋二楼至四楼房屋及相关物品移交给原告，故对原告主张被告支付2016年9月1日至2016年10月1日的占有使用费17917元（21.5万元÷12个月），本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告唐家发于本判决生效之日起十五日内将位于合肥市瑶海区明光路172号（黎明旅社）房屋腾空后返还给原告合肥市瑶海区胜利路街道办事处；二、被告唐家发于本判决生效之日起十五日内支付原告合肥市瑶海区胜利路街道办事处2016年9月1日至2016年10月1日的占有使用费17917元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币250元，由被告唐家发负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长 顾苏淮人民陪审员 李孝年人民陪审员 王继圣二〇一七年五月三日书 记 员 谢小雨附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注公众号“”