（2017）皖1204民初826号
裁判日期: 2017-05-29
公开日期: 2017-11-27
案件名称
蔡秀英与李宁房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
阜阳市颍泉区人民法院
所属地区
阜阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蔡秀英,李宁
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第二百二十四条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第五条第一款
全文
安徽省阜阳市颍泉区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖1204民初826号原告:蔡秀英,女,1969年1月12日出生，汉族,住安徽省阜阳市颍州区，委托诉讼代理人：王伟，安徽恒言律师事务所律师。被告:李宁,男,1984年8月4日出生，汉族,初中文化，户籍载明地安徽省阜阳市颍泉区，原告阜阳蔡秀英与被告李宁房屋租赁合同纠纷一案，本院2017年3月5日受理后，依法适用小额诉讼程序由审判员于冲独任审判，于2017年4月18日公开开庭进行了审理。原告蔡秀英���委托诉讼代理人王伟、被告李宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蔡秀英向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告支付欠交的房屋租金8000元：2、判令被告支付原告违约金5000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年11月5日，原告与被告签订一份租赁合同，约定租赁期限从2015年11月5日至2018年11月5日，年租金19000元。按一年结算一次。且口头约定，每一年需提前10日内交付一年租金。合同同时约定，租赁期间，一方提出终止合约，需提前3个月书面报信对方，经双方协商后签订终止合约书，若一方强制进行终止合约，须向另外一方付违约金5000元。2017年2月，原告通过微信告知被告房租费已经超过三个月没交，准备房屋租赁费。被告明确告知不愿意再租赁，也不愿意交租赁费。原告认为。原、被告之间的房屋租赁合同合法有效，被告应依约及时支付租金。被告拒不支付租金的行为，导致原告合同目的无法实现，为此，特具此状，请依法支持原告诉讼请求。被告李宁辩称：签订房屋租赁合同时，原告自称是房东，但实际房东是毛海燕，原告租赁毛海燕的房屋转租给我，房东毛海燕已经和原告解除房屋租赁的关系了，我与原告的房屋租赁关系已不存在，我不可能再给原告房租费用，我有解除函为证据，原告本身就不是房东，我凭什么交钱给她。经审理查明：2015年8月18日，原告蔡秀英作为乙方与甲方毛海燕签订租赁合同，合同约定，甲方将位于阜阳市新世纪广场二楼的门面房出租给乙方使用，租赁期限自2015年9月1日至2025年9月1日，年租金为7000元，按年结算，每年8月18日至8月30日乙方向甲方支付全年租金。同年11月15日，原告蔡秀英作为甲方与乙方被告李宁签订房屋租赁合同，合同约定，甲方将位于阜阳市新世纪广场二楼的门面房出租给乙方经营使用，租赁期限自2015年11月5日至2018年11月5日，年租金为19000元，按一年结算一次，合同第六条约定，租赁期间，一方提出终止合约，需提前3个月书面报信对方，经双方协商后签订终止合约书，若一方强制进行终止合约，须向另外一方付违约金5000元。被告李宁交清一年房租19000元后，使用租赁房屋进行经营。毛海燕得知蔡秀英将案涉房屋转租给李宁使用的情况后，于2017年1月6日，向蔡秀英发出《房屋租赁合同解除函》，并将该函张贴在案涉房屋门上，即日解除其与蔡秀英的租赁合同。2017年1月15日，毛海燕直接与李宁签订房屋租赁合同，将该房屋租赁给李宁使用，租赁期限自2017年1月15日至2019年1月15日，年租金为12000元。因被告李宁未按约定交付房屋租赁费，原告蔡秀英起诉来院。本院认为：《中���人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案原告蔡秀英将其承租的房屋转租给被告李宁，未经房主毛海燕的同意，事后房主对其转租行为不予认可，原告蔡秀英无权处分他人财产，故其与被告李宁签订的房屋租赁合同无效。被告李宁在未确认原告蔡秀英是否有出租房屋处分权的情况下与蔡秀英签订转租合同，对合同无效也存在过错。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故被告李宁应按原租赁合同约定的标准支付房屋使用期间的租金。被告李宁与毛海燕于2017年1月15日重新签订租赁合同，在此之前被告李宁一直使用该租赁物，被告李宁与原告蔡秀���之间的租赁关系一直存续，故被告李宁应将该日期之前的房屋租金支付给原告蔡秀英。扣除被告已支付的2016年11月5日以前的租金19000元，被告李宁还应支付原告房屋租金3644元。因双方签订的房屋转租合同系无效合同，对此双方均存在一定过错，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、被告李宁于本判决生效之日起十日内给付原告蔡秀英房屋租金3644元。二、驳回原告蔡秀英其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63元，由原告蔡秀英负担30元，被告李宁负担33元。本判决为终审判决。审判员 于 冲二〇一七年五月二十九日书记员 董文彬附：(2017)皖1204民初826号民事判决书适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 关注微信公众号“”