（2016）吉0202民初2135号
裁判日期: 2017-05-28
公开日期: 2017-08-25
案件名称
王嘉昱与吉林市鑫基业房地产开发经营有限责任公司财产损害赔偿纠纷一审民事判决书
法院
吉林市昌邑区人民法院
所属地区
吉林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王嘉昱,吉林市鑫基业房地产开发经营有限责任公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第四十五条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百七十五条
全文
吉林省吉林市昌邑区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0202民初2135号原告：王嘉昱，男，1968年10月3日生，汉族，住吉林市船营区。委托诉讼代理人：王文军，吉林丰德律师事务所律师。被告：吉林市鑫基业房地产开发经营有限责任公司，住所地吉林市昌邑区。法定代表人：杨炳文，该公司总经理。委托诉讼代理人：费少元，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：吕建国，男，该公司法律顾问。原告王嘉昱与被告吉林市鑫基业房地产开发经营有限责任公司（以下简称鑫基业房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王嘉昱的委托诉讼代理人王文军、被告鑫基业房地产公司的委托诉讼代理人费少元、吕建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王嘉昱向本院提出诉讼请求：判令鑫基业房地产公司赔偿被拆房屋损失315,000元，诉讼过程中变更诉讼请求：按鉴定均价每平方米3,967元，面积63㎡计算损失为249,921元。事实和理由：我拥有住宅一套，建筑面积45㎡，位于昌邑区莲花街。鑫基业房地产公司开发卢瓦尔小镇建设项目，于2010年3月22日和我签订902083号《产权调换协议书》，约定将我所有的45㎡房屋拆除，鑫基业房地产公司提供63㎡调换房屋作为补偿。同日我向鑫基业房地产公司交付了拆迁房屋，支付了被拆除房屋房改购房款4,500元，被拆迁房屋与产权调换房屋差价款3,808元。到2012年9月23日过渡期已满，鑫基业房地产公司拒绝向我交付63㎡产权调换房屋，我多次找鑫基业房地产协商未果。因此起诉至法院要求其赔偿我财产损失。鑫基业房地产公司辩称，王嘉昱被拆迁的房屋是当年安装公司私建的违章建筑，该公司在建房时没有规划手续，没有土地使用权，更没有取得房屋产权证，该土地的实际使用权人是吉林市墙体材料总厂。依据双方签订的《产权调换协议书》补充协议附件二约定：“此协议内被拆迁人房屋以吉林市房地产管理局备案登记为准，经查档验证，如无此档，此协议作废。”经查王嘉昱的被拆迁房屋没有在吉林市房地产管理局备案登记，因此双方签订的协议为无效协议。并且我方于2012年11月28日已经与该土地的实际使用权人签订了补偿协议并已履行，因此我们认为王嘉昱的诉讼请求无事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对王嘉昱提供的房屋验收单、购房款及差价补偿面积款收据、收款证明、房地产估价报告、鉴定费票据，鑫基业房地产公司无异议，本院予以确认并在卷佐证。对王嘉昱提供的产权调换协议，真实性予以确认，证明问题予以确认。对鑫基业房地产公司提供的协议书及土地使用证复印件，与本案没有关联性，不予采信。本院经审理查明：2010年3月22日鑫基业房地产公司和王嘉昱签订《产权调换协议书》，该协议约定，王嘉昱将其在安装公司建筑面积为45㎡、产权性质为公有的住宅房屋交给鑫基业房地产公司拆除，鑫基业房地产公司将坐落在卢瓦尔小镇，建筑面积为63㎡的房屋作为产权调换房屋安置王嘉昱；王嘉昱应交纳被拆迁房屋与产权调换房屋差价款3,808元，被拆迁房屋房改购房款4,500元。鑫基业房地产公司承诺在18-30个月内将产权调换房屋交给王嘉昱。合同的补充协议中约定：此协议内被拆迁人房屋以吉林市房地产管理局备案登记为准，经查档验证如无此档案，此协议作废。协议签订当天王嘉昱交纳了房改购房款4,500元和产权调换房屋差价款3,808元，并将该房屋交于鑫基业房地产公司拆迁。鑫基业房地产公司至今未按照约定履行协议，未给王嘉昱安置房屋。审理中经本院委托吉林方正地产评估有限公司，以双方确认的卢瓦尔小镇的房屋(以2012年9月为评估基准日）的毛坯房为参照物进行价格评估，该房屋评估单价为3,967元/平方米。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。2010年3月22日王嘉昱与鑫基业房地产公司签订的产权条换协议为附条件的协议，所附条件为“被拆迁人房屋以吉林市房地产管理局备案登记为准，经查档验证如无此档案，此协议作废”，此合同所附条件为无效条件。因为附条件合同中的条件必须是将来发生的事实、是不确定的事实、是当事人约定而不是法定的事实，而此合同中所附条件不是将来发生的事实，而是过去的、已经发生的确定的事实，并且不是当事人约定的事实，而是客观事实。鑫基业房地产公司作为开发商在与王嘉昱签订协议签前应当充分审查被拆迁房屋的产权性质、房籍档案情况后而后签订协议,其疏于审查或是明知此房屋性质状态，将自己应尽的审查义务设置为生效条件，不符合法律规定，故此合同所附条件无效。所附条件无效并不影响合同的效力，此合同为双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同。该协议签订后对双方当事人都具有约束力，双方均应当按照约定履行各自的义务。双方签订的产权调换协议实质是采取产权调换方式签订的拆迁补偿安置协议，鑫基业房地产公司作为拆迁人的义务是以自行建造的或者购买的房屋交付并转移所有权给被拆迁人，以此为对价而取得被拆迁人所有房屋的拆除权，而王嘉昱作为被拆迁人的义务则是向鑫基业房地产公司交付其占有、使用房屋用于拆迁，同时向拆迁人支付被拆迁房屋的评估价与所调换房屋的市场价值之间的差价款，来换取拆迁人提供的房屋所有权。本案王嘉昱在协议签订后按照约定向鑫基业房地产公司交付了其占有的房屋，并交付了房改购房款和差价款，已经全面履行了合同义务，而鑫基业房地产公司至今未能按照合同约定向王嘉昱交付产权调换的房屋，故本案中鑫基业房地产公司存在违约行为。关于王嘉昱的损失如何确定的问题，根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第七条、第八条的规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，导致合同目的不能实现,被拆迁人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失。本案鑫基业房地产公司至今未履行合同，严重违约致使不能实现合同目的，王嘉昱可以主张解除合同，请求损害赔偿，其主张按照双方确定的参照房屋评估价格249,921元（3,967元/平方米×63平方米）做为赔偿损失的依据，不超过法律规定，本院予以支持。综上,依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十五条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百七十五条、最高人民法院《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第七条、第八条、第十五条之规定判决如下：被告吉林市鑫基业房地产开发经营有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王嘉昱249,921元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,025元,由被告吉林市鑫基业房地产开发经营有限责任公司负担5,049元，原告王嘉昱负担976元。鉴定费2,600元，由被告吉林市鑫基业房地产开发经营有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长 孙 晶人民陪审员 孙春珍人民陪审员 邱 妍二〇一七年五月二十八日书 记 员 李红艳 来自：