（2017）渝01民终3117号

裁判日期: 2017-05-28

公开日期: 2017-06-19

案件名称

袁雪萍、明廷蓉与重庆市北碚区情浪网吧、杨文建等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

重庆市第一中级人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

袁雪萍,明廷蓉,重庆市北碚区情浪网吧,杨文建,李世华,袁静

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

重庆市第一中级人民法院民事判决书(2017)渝01民终3117号上诉人（原审原告）:袁雪萍，女，汉族，1955年2月9日出生，住重庆市巴南区巴县，委托诉讼代理人:廖家强，系袁雪萍丈夫，男，汉族，1957年4月27日出生，住重庆市巴南区巴县，委托诉讼代理人:师争明，重庆格林威律师事务所律师。上诉人（原审原告）:明廷蓉，女，汉族，1953年1月29日出生，住重庆市北碚区，委托诉讼代理人:廖家强，男，汉族，1957年4月27日出生，住重庆市巴南区巴县，委托诉讼代理人:师争明，重庆格林威律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆市北碚区情浪网吧。住所地重庆市北碚区黑龙江巷2-1、2-2、3-1、7-1、7-2，组织机构代码05481776-1。负责人：张习琴。委托诉讼代理人:杨文渠，该网吧员工。被上诉人（原审被告）:杨文建，男，汉族，1967年8月26日出生，住重庆市北碚区，委托诉讼代理人:陈思可，重庆宇环律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:李世华，男，1954年10月1日生，汉族，住重庆市北碚区，委托诉讼代理人:陈思可，重庆宇环律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:袁静，女，1958年8月25日生，汉族，住重庆市北碚区，委托诉讼代理人:陈思可，重庆宇环律师事务所律师。上诉人袁雪萍、明廷蓉因与被上诉人重庆市北碚区情浪网吧、杨文建、李世华、袁静房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2016）渝0109民初6992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月17日公开对本案进行了询问。袁雪萍、明廷蓉的共同委托诉讼代理人廖家强、师争明，情浪网吧的委托诉讼代理人杨文渠，杨文建、李世华及袁静的共同委托诉讼代理人陈思可到庭参加了询问。本案现已审理终结。袁雪萍、明廷蓉上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判袁静、李世华与杨文建签订的房屋租赁合同无效；2、依法判决情浪网吧腾空并返还给明廷蓉、袁雪萍涉案房屋；3、本案一审、二审诉讼费由杨文建、李世华、袁静及情浪网吧承担。主要事实和理由：一、一审判决认定事实存在错误。第5页月租金3900元应为月租金6900元，一审法院故意写成3900元。情浪网吧没有举示任何证据证明明廷蓉收到租金，一审法院以明廷蓉对收取租金没有提出任何异议为由，推断明廷蓉对出租房屋没有异议，不能令人信服。事实上，明廷蓉一直以拒绝收取房屋租金来表示对出租房屋的行为表示抗议。一审判决书第6页查明的合同是杨文建单方向法院提交的证据，无合同相对方确认，没有到工商部门办理登记，不能作为认定案件事实的依据。明廷蓉、袁雪萍提交的所有租赁合同则是在工商部门进行登记备案的合同。一审法院不应当直接采信杨文建提交的合同，并作为认定案件事实的重大证据。即使杨文建存在与袁静、李世华恶意串通签订合同的可能，当然也可能存在杨文建与其他房屋产权人串通签订租赁合同的可能。二、一审法院适用法律存在错误。涉案房屋签订租赁合同之初即2008年3月1日合同，袁静、李世华、杨文建就存在恶意串通的情形，该合同在签订时房屋的产权人袁德方已经死亡，不可能在该合同上签字，其签字是袁静、李世华伪造上去的。之后2013年袁静、李世华与杨文建签订的房屋租赁合同，租金比2008年签订的合同反而下降了50元。杨文建在一审中已经举示了装修合同，能够认定涉案房屋经过了重大修缮。明廷蓉、袁雪萍在一审中提出袁静、李世华出租房屋的行为属于对物权的处分，没有征得所有权人同意，违反法律规定。一审法院既然认定出租行为属于管理行为，而出租房屋属于管理中的利用行为，袁静没有权利单独出租房屋。情浪网吧、杨文建、李世华、及袁静共同辩称：请求驳回上诉，维持原判。袁雪萍、明廷蓉向一审法院起诉请求：位于北碚区××号商业用房（房屋建筑面积239.74平方米），原系明廷蓉之夫袁德方与袁静共有，各占50%。袁静系袁德方与袁雪萍之妹。袁德方已于2008年2月14日去世，其法定继承人为明廷蓉和其子袁启宏二人，因袁启宏自愿放弃继承，该房屋属于袁德方的份额由明廷蓉享有。后袁静为抵偿其对袁雪萍所负债务，将其对该房屋享有的份额转让给袁雪萍，产权变更登记日期为2015年9月1日。袁雪萍、明廷蓉于2015年9月1日取得新的产权证，经袁雪萍、明廷蓉了解，该房屋占有人为情浪网吧，袁雪萍、明廷蓉多次找情浪网吧要求其出示占有房屋的合法证据，但其拒不提供，袁雪萍、明廷蓉无奈之下只得于2015年10月22日向情浪网吧寄送了《产权变更告知书》，情浪网吧于2015年10月22日签收《产权变更告知书》后，未出示其合法占有房屋的书面证据，又拒绝与袁雪萍、明廷蓉签订租赁合同，逾期拒不腾空房屋并将房屋返还袁雪萍、明廷蓉。后袁雪萍、明廷蓉起诉要求情浪网吧返还房屋，审理中情浪网吧举示一份2013年6月1日袁静与杨文建签订的《重庆市房屋租赁合同》，袁雪萍、明廷蓉认为该合同是在2015年9月1日以后签订，属倒签合同日期，该房屋租赁合同时存在恶意串通损害第三人即明廷蓉利益的行为，还存在违反了物权法第97条禁止性规定，情浪网吧对涉案房屋进行过重大修缮，没有经过明廷蓉和袁启宏的同意，侵害了明廷蓉物权处分权。故请求确认袁静、李世华与杨文建签订的《重庆市房屋租赁合同》无效，判令情浪网吧腾空并返还袁雪萍、明廷蓉共有的位于北碚区××号商业用房。一审法院认定事实：位于重庆市××××号房屋，房屋原产权人为明廷蓉之夫袁德方与袁静按份共有，各占50%，袁静系袁德方及袁雪萍之妹，因袁德方于2008年2月14日去世，其法定继承人为明廷蓉及其子袁启宏，袁启宏自愿放弃继承，故袁德方的份额由明廷蓉继承。后袁静为抵偿债务，将其对该房屋享有的份额转让给袁雪萍，故现上述房屋由二原告明廷蓉与袁雪萍按份共有，各占50%产权，并于2015年9月1日完成产权变更登记（产权证号：107房地证2015字第15865号）。2008年3月1日，位于重庆市××××号房屋由产权人王又之和2-2号房屋产权人之一的袁静出租给第三人杨文建，三方签订了《重庆市房屋租赁合同》，约定租赁期间为2008年3月1日至2016年3月1日，每月租金为3900元/月。2013年6月，因情浪网吧要进行装修，杨文建与袁静、李世华于2013年6月1日续签订了《重庆市房屋租赁合同》，约定租赁期间为2013年6月1日至2024年3月1日，每月租金为3400元/月，2016年3月1日后，每月租金为4000元/月等。杨文建与情浪网吧的负责人张习琴系夫妻关系，杨文建租赁该房屋后，一直由其妻子张习琴用作网吧经营。情浪网吧从2008年3月至2015年9月，使用该房屋并按约定每月通过袁静支付租金，明廷蓉没有提出异议。房屋产权变更登记后，情浪网吧按3400元/月的标准向袁雪萍、明廷蓉支付了2015年10月至2016年2月的租金，2016年3月后，情浪网吧按4000元/月的标准向袁雪萍、明廷蓉支付租金。审理中，袁雪萍、明廷蓉表示对袁静、李世华2013年6月1日与杨文建签订的租赁合同不申请对合同形成时间进行鉴定。一审另查明，重庆市北碚区黑龙江巷7-2号商业用房（房屋建筑面积240平方米）位于袁雪萍、明廷蓉房屋出门右边，产权人为王继良。2013年6月7日，由王继良与杨文建签订了《重庆市房屋租赁合同》，约定租赁期间为2013年6月7日至2024年3月1日，每月租金为3340元/月，2016年3月1日后，每月租金为4000元/月等。重庆市北碚区黑龙江巷2、2-1号商业用房（房屋建筑面积430平方米）位于袁雪萍、明廷蓉房屋出门左边，产权人王又之，2013年6月22日王又之丈夫邓小华与杨文建签订《重庆市房屋租赁合同》，约定租赁期间为2013年6月22日至2021年6月22日，每月租金为7900元/月，2016年3月1日后，每月租金为8700元/月等。重庆市北碚区黑龙江巷7-1号商业用房（房屋建筑面积220平方米）位于袁雪萍、明廷蓉房屋出门右边，产权人为曹兴梅。2009年11月22日，由曹兴梅与杨文建签订了《租赁合同》，约定租赁期间为2009年12月1日至2021年11月30日，每月租金为4200元/月，2011年8月8日后，每月租金为4400元/月等。重庆市北碚区黑龙江巷3-1、3-2号商业用房（房屋建筑面积160平方米）位于袁雪萍、明廷蓉房屋楼下，产权人为北碚区农业机械化服务公司。2013年8月26日，由北碚区农业机械化服务公司与杨文建签订了《重庆市房屋租赁合同》，约定租赁期间为2013年9月1日至2018年9月1日，每月租金为11000元/月等。一审法院认为，依据《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十六条规定，不动产或动产可以由两个以上单位、个人共有。共有人按照约定管理共有的不动产或动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利与义务。本案中，位于重庆市××××号房屋，2008年时房屋产权人为袁德方与袁静按份共有，2015年9月1日产权变更登记为明廷蓉与袁雪萍按份共有。共有人袁德方与袁静，以及明廷蓉与袁静没有管理共有房屋书面约定，故共有人袁静有权利与杨文建签订租赁合同，袁静、李世华2013年6月1日与杨文建签订的租赁合同内容不违反法律强制性规定，审理中明廷蓉本人拒绝出庭，其代理人称明廷蓉不知该房屋出租与常理不符，明廷蓉自2008年3月至2015年9月对情浪网吧使用该房屋从未提出异议，故2013年6月1日签订的房屋租赁合同合法有效。审理中袁雪萍、明廷蓉不申请对对袁静、李世华2013年6月1日与杨文建签订的租赁合同形成时间进行鉴定，其称袁静、李世华与杨文建倒签合同时间无证据证明，该院不予认定；袁雪萍、明廷蓉出租房屋出门右边房屋黑龙江巷7-2号商业用房租金与袁雪萍、明廷蓉出租房屋租金相近，袁雪萍、明廷蓉称房屋租赁合同存在恶意串通损害明廷蓉利益，未举示相关证据证明，该院不予认定；袁雪萍、明廷蓉称情浪网吧违反了物权法第97条禁止性规定，在2013年房屋出租期间，情浪网吧没有经过明廷蓉和袁启宏的同意，对房屋进行重大修缮，经查该房仅进行了必要装修，袁雪萍、明廷蓉未举示情浪网吧对房屋进行重大修缮的证据。综上所述，袁雪萍、明廷蓉请求确认袁静、李世华与杨文建2013年6月1日签订的《重庆市房屋租赁合同》无效并判令情浪网吧返还房屋的请求，该院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回明廷蓉、袁雪萍的诉讼请求。本案受理费80元，由明廷蓉、袁雪萍负担。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十六条规定，不动产或动产可以由两个以上单位、个人共有。共有人按照约定管理共有的不动产或动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利与义务。2008年时涉案房屋共有产权人为袁静和袁德方，由于双方没有就房屋管理进行书面约定，故袁静作为涉案房屋的共有产权人之一，在2008年与杨文建签订的房屋租赁合同，及在2013年再次与杨文建、李世华签订的房屋租赁合同，均系正常履行管理房屋的行为。该两份合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在租赁合同履行期间，涉案房屋产权变更为明廷蓉和袁雪萍，不影响租赁合同的效力。明廷蓉、袁雪萍认为袁静、李世华及杨文建恶意串通损害其利益，但并未举示充分证据予以证明。合同中约定租金的增减，也不能直接证明恶意串通的存在。情浪网吧在2013年7月对涉案房屋进行装修，系为了经营进行的正常装修，明廷蓉、袁雪萍若认为该装修为重大装修，则应举证证明。由于二人并未举示相应证据证明该装修系重大装修，且是否存在重大装修，并不影响合同效力，故明廷蓉、袁雪萍该项上诉理由亦不能成立。明廷蓉称其一直以拒收租金对出租房屋的行为表示抗议，但其拒收租金的行为并不当然导致租赁合同无效。明廷蓉、袁雪萍认为袁静、李世华出租房屋的行为属于对物权的处分，没有征得共有人明廷蓉、袁启宏的同意，根据物权法第九十三条、第九十六条的规定，袁静作为房屋共有产权人，有权利对房屋进行包括出租等在内的管理，且没有证据证明该管理行为损害了明廷蓉、袁启宏等的利益，故亦不能由此导致租赁合同无效。综上，明廷蓉、袁雪萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由明廷蓉、袁雪萍负担。本判决为终审判决。审　判　长　　闫信良审　判　员　　郑　泽代理审判员　　伏虹瑾二〇一七年五月二十八日书　记　员　　唐　欢百度搜索“”