（2017）闽0322民初2315号

裁判日期: 2017-05-28

公开日期: 2017-07-01

案件名称

莆田市万豪物业管理有限公司与朱福珍物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

仙游县人民法院

所属地区

仙游县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

莆田市万豪物业管理有限公司,朱福珍

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

福建省仙游县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0322民初2315号原告莆田市万豪物业管理有限公司，住所地：仙游县。统一社会信用代码91350322070869596J。法定代表人陈洪斌，董事长。委托诉讼代理人陈军、方佩玲（实习），福建理策律师事务所律师。被告朱福珍，男，1965年1月22日出生，汉族，居民，住仙游县。委托诉讼代理人朱妹玉，女，1963年11月16日出生，汉族，居民，住仙游县，系被告朱福珍妻子。原告莆田市万豪物业管理有限公司（下简称万豪物业公司）诉被告朱福珍物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万豪物业公司的委托诉讼代理人陈军、方佩玲和被告朱福珍的委托诉讼代理人朱妹玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万豪物业公司向本院提出诉讼请求：一.判令朱福珍支付给其自2013年7月1日至2016年12月30日止未缴清的物业费1000元及以1000元为基数自逾期交款之日起计至实际付清之日止按日利率1‰计算的滞纳金（暂计至起诉之日止滞纳金为57元），二.本案诉讼费用由朱福珍负担。事实与理由：朱福珍是仙游县枫亭镇滨海新城小区3号楼D4A101、D4A201、D4A301、D4A501、D4A601的业主。2013年7月1日至2016年12月30日，其与仙游县枫亭镇滨海新城小区业主委员会签订了《物业报务合同》，由其为仙游县枫亭镇滨河新城小区的所有业主提供物业管理服务，双方对物业收费标准及物业费滞纳金等作了约定。其根据签订的物业管理服务合同，履行了管理和服务义务，但朱福珍拖欠物业费共计1000元。经多次催讨朱福珍仍不支付，为此诉请判如所请。朱福珍辩称：万豪物业公司诉其拖欠1000元物业费属实。其不交物业费是因为物业公司管理和服务不到位：1.2016年上半年其所购买的仙游县枫亭镇滨海新城小区3号楼D4A101、D4A201、D4A301、D4A501、D4A601五套房子不同程度漏水，其中D4A201、D4A501、D4A601三套比较严重，为什么漏水其不清楚，其反映多次，但万豪物业公司未予理睬；2.其房屋所在的那栋楼的公共大门坏了，万豪物业公司不予修理；3.大年二十九万豪物业公司在其房屋门上贴白色催讨函；4.保安管理不到位，经常有陌生人敲其家门；5.小区的绿化树估死未补栽，卫生没做好；6.万豪物业公司经常打电话催讨物业费并对其进行威胁。只要万豪物业公司修好房屋漏水问题，修好大门锁头并就其房屋门上于大年二十九被张贴白色催讨函向其赔礼道歉，其才肯交清物业费。万豪物业公司为支持其主张，向本院提供了下列证据：1.万豪物业公司企业法人营业执照、法定代表人身份证明各一份，证明其诉讼主体适格；2.《物业服务合同》二份，证明其先后与仙游县滨海新城小区业主委员会签订了物业服务合同，自2013年7月1日起至2016年12月30日止为仙游县滨海新城小区所有业主提供物业服务，合同约定了物业收费标准及滞纳金计算标准等；3.律师函五份，证明其于2017年1月通过律师发函向朱福珍催讨欠缴的物业费用的事实；朱福珍为支持其主张向本院提供了手机拍摄的视频资料一份，证明保安管理不到位，经常有陌生人敲其家的门。本院依法组织双方当事人进行了质证，对双方当事人无异议的证据，本院予认确认并在卷佐证。对双方当事人争议的证据及事实，本院予以分析并认定：1.关于保安管理是否到位。朱福珍提供手机拍摄的视频资料一份证明经常有陌生人敲其家的门，万豪物业公司保安管理不到位。万豪物业公司对该证据的真实性表示异议。本院审查认为，案涉《物业服务合同》约定由物业管理公司配备保安人员，制定巡逻值班制度，实行24小时值班、巡逻；制定外来人员管理制度，对非租户的外来人员及车辆来访，严格按管理制度执行。朱福珍提供的该视频资料（光盘）中IMG﹣2207和IMG﹣2212视频文件中虽然有一男一女手持手机在楼道逗留，但无法确定该男女出现的地方即为朱福珍的房屋，即便是，因该二份视频摄录的时间分别为2017年3月8日和2017年3月31日晚上，而万豪物业公司提供物业服务的截止期间为2016年12月30日，该二份视频文件反映的事项也与万豪物业公司无关。故此朱福珍认为万豪物业公司保安管理不到位依据不足。2.关于房子漏水问题。朱福珍主张其所购买的仙游县枫亭镇滨海新城小区3号楼D4A101、D4A201、D4A301、D4A501、D4A601五套房子不同程度漏水，其中D4A201、D4A501、D4A601三套比较严重，其反映多次，但万豪物业公司未予理睬。万豪物业公司表示朱福珍房屋屋顶防水层曾坏了，但已于2016年8月份修好。本院认为，朱福珍主张上述五套房子存在不同程度的漏水，但不清楚漏水的起因。其提供的视频资料（光盘）中文件名为1601004650的图像及IMG﹣2208、IMG﹣2210、IMG﹣2211、IMG﹣2213、IMG﹣2214视频文件虽能体现房屋外墙、楼梯墙面及屋内地面受水渗入侵蚀的情况，但无法判定受水渗入侵蚀的外墙、楼梯墙面及屋内地面是否为朱福珍所在的3号楼D4A101、D4A201、D4A301、D4A501、D4A601房及是否属于物业服务事项的范围，故其主张不能成立。3.关于大门门锁坏掉修理问题。朱福珍指出其房屋所在的那栋楼的公共大门坏了，万豪物业公司不予修理。万豪物业公司认为其中负责叫维修工人，不负责购买琐头，未予维修是由于业主没有购买琐头。本院认为，朱福珍提供的视频资料（光盘）中IMG﹣2209视频文件虽能看出出入楼层的大门门况，但无法确定视频中的大门即为朱福珍房屋所在地的公共大门。即便视频中的大门即为朱福珍房屋所在地的公共大门，因案涉《物业服务合同》“物业服务事项”该条款中未对公共大门门琐维修列入服务范围，故朱福珍主张万豪物业公司应对其房屋所在的那栋楼的公共大门门琐进行维修缺乏依据。4.关于小区绿化树估死未补栽、卫生没做好问题。朱福珍主张万豪物业公司对小区的绿化树估死未补栽，没有做好卫生。但万豪物业公司予以否认，而朱福珍未能提供证据证实，故不予采信。5.关于万豪物业公司于大年二十九在朱福珍房屋门上贴白色催讨函及经常打电话催讨物业费并对朱福珍进行威胁的问题。万豪物业公司指出因朱福珍欠交物业费，故其打电话催讨并于大年二十九在朱福珍屋门张贴催讨函，但其未对朱福珍进行威胁。本院认为，本项诉求与本案处理的标的无关联，本院不予审查处理。经审理本院认定如下事实：朱福珍是仙游县滨海新城小区3号楼D4A101、D4A201、D4A301、D4A501、D4A601的业主。2013年9月30日，万豪物业公司与仙游县滨海新城小区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定自2013年10月1日起至2014年9月30日止，由万豪物业公司为仙游县滨海新城小区全体业主提供物业管理服务，合同对物业服务项目、双方的权利和义务、物业管理服务目标质量及标准及物业服务费用等作了约定。2015年12月27日万豪物业公司与仙游县滨海新城小区业主委员会补签了《物业服务合同》，合同约定期限为二年即自2015年1月1日起至2016年12月30日止，合同第六章“物业服务费用”第五条约定：物业服务费用按季度收取，业主、物业使用人应于每个季度第一个月内向物业公司交纳物业服务费；该章第六条约定：业主、物业使用人应当按照物业服务合同的约定足额交纳物业服务费用，业主违反物业服务合同约定逾期未交纳物业服务费用的，物业企业应当督促其限期交纳，并从逾期之日起业主应按交纳物业服务费总额的千分之一交纳滞纳金。合同还对双方的权利义务及违约责任等作了约定。万豪物业公司根据签订的《物业服务合同》，提供了物业管理和服务。朱福珍认为万豪物业公司物业服务及管理不到位，拖欠自2016年10月至2016年12月的物业管理费共1000元。万豪物业公司多次催收未果，遂于2017年1月21日向朱福珍发出律师函，要求朱福珍在收到律师函后3日内付清物业费，但届期后朱福珍仍未付清。故万豪物业公司于2017年3月3日诉至本院请求处理，引发诉讼。本院认为，万豪物业公司与仙游县滨海新城小区业主委员会签订的《物业服务合同》系当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，其内容对全体小区业主均有约束力。万豪物业公司入驻仙游县滨海新城小区提供物业服务，朱福珍作为该小区业主应依照合同的约定支付物业服务费。案涉《物业服务合同》约定业主、物业使用人应于每个季度第一个月内向物业公司交纳物业服务费，逾期未交纳物业服务费用的，物业企业应当督促其限期交纳，并从逾期之日起业主应按交纳物业服务费总额的千分之一交纳滞纳金。根据上述约定，朱福珍拖欠的2016年第四季度即2016年10月至12月份的物业服务费1000元应当于2016年10月份交纳，朱福珍至今未交纳，构成违约，万豪物业公司要求朱福珍支付1000元物业服务费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。滞纳金属于行政管理范畴，本案系民事纠纷，万豪物业公司主张的滞纳金实为违约金。朱福珍未按约支付物业管理费用属违约行为，应承担违约责任，万豪物业公司要求朱福珍支付违约金的诉讼请求于法有据，但合同约定每逾期一日，应交纳物业服务费总额的千分之一作为逾期滞纳金过高，本院予以调整为按欠费总额的15%支付逾期违约金。朱福珍有关万豪物业公司服务与管理不到位的辩称主张，缺乏事实依据，本院不予采信；朱福珍有关万豪物业公司于大年二十九在朱福珍房屋门上贴白色催讨函及经常打电话催讨物业费并对其进行威胁的主张，与本案处理的标的无关联，本院不予审查处理。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、朱福珍应于本判决生效之日起五日内支付给莆田市万豪物业管理有限公司物业服务费1000元并支付逾期付款违约金150元，合计1150元。二、驳回莆田市万豪物业管理有限公司对朱福珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由朱福珍负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员　　林文良二〇一七年五月二十八日书记员　　王若兰本案依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《物业管理条例》第四十一条：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 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