（2017）云2328民初76号
裁判日期: 2017-05-28
公开日期: 2018-09-13
案件名称
文某、杨某某诉李某某、赵某某农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
元谋县人民法院
所属地区
元谋县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
文某,杨某某,李某某,赵某某
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第一百五十三条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第八条第一款，第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条
全文
云南省元谋县人民法院民 事 判 决 书（2017）云2328民初76号原告:文某，男，住元谋县。原告:杨某某，女，住元谋县。共同委托诉讼代理人：安永明，云南楚安律师事务所律师，特别授权代理。被告：李某某，女，住元谋县。委托诉讼代理人：罗某某，男，住元谋县，特别授权代理，系李某某的丈夫。被告：赵某某，男，住元谋县。委托诉讼代理人：何玉明，云南明空律师事务所律师，特别授权代理。原告文某、杨某某诉被告李某某、赵某某农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告文某、杨某某及其委托诉讼代理人安永明，被告李某某及其委托诉讼代理人罗某某，被告赵某某及委托诉讼代理人何玉明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文某、杨某某向本院提出诉讼请求：一、请求法院判决确认原告与被告李某某于2008年6月11日签订的《房屋买卖协议》无效，确认原告与被告赵某某于2009年7月16日签订的《房屋买卖协议》无效；二、请求人民法院依法判决责令被告赵某某限期将《房屋买卖协议》中的房屋(土地使用权证号为：元集建(1994)17号，房屋所有权证号为：元房字第S062**号)归还给原告，该房屋价值为71600元，并由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2008年，原告与被告李某某进行协商，将位于元谋县元马镇张二村社区居民委员会(原鱼水井村委会)鱼水井村的房屋(土地使用权证号为：元集建(1994)17号，房屋所有权证号为：元房字第S062**号)以70600元的价格卖给被告李某某，为明确双方的权利义务关系，双方于2008年6月11日签订《房屋买卖协议》，被告李某某向原告支付了购房款70600元，原告将该房屋交付被告李某某使用，并随同移交该房屋的《房屋所有权证》及《集体土地使用证》等证件。2009年，由于被告李某某的自身原因，不愿意在该房屋继续居住，因此，被告李某某与被告赵某某协商，将该房屋以71600元的价格卖给被告赵某某，购房款由被告李某某收取，同时，被告李某某要求被告赵某某与原告文某、杨某某作为合同当事人签订《房屋买卖协议》，鉴于该行为并不会影响到自己的权利义务，原告文某与被告赵某某于2009年7月16日签订了《房屋买卖协议》，被告赵某某向被告李某某支付了购房款71600元，该房屋由被告李某某交付被告赵某某使用，并随同移交该房屋的《房屋所有权证》及《集体土地使用证》等证件。自此，被告赵某某居住该房屋至今，并保留着该房屋的相关房产证件。现原告得知，农村房屋有且只能出卖给本村村民，禁止出卖给本村村集体之外的人，因为房屋是建盖在宅基地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，而宅基地使用权是集体经济成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，农村村民转让宅基地使用权有一定限制。农村房屋买卖在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，此类行为损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。而本村集体经济组织以外的农村村民购买农村住房和宅基地的买卖合同，因违反了集体经济组织的成员权属性，违反了法律强制性规定，是无效的。综上所述，原告提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告李某某答辩称：一、原告和被告的房屋买卖协议是双方自愿情况下签订的，房款已一次性付清，合同所约定的内容已实际履行完毕了这么多年，当事人基本符合民法的原则，平等、自愿、公平原则。二、被告赵某某买后对该房屋进行了整体修建并已经入住已8年之多，原告对该房屋从来不问不看（包括受洪灾期间），到现在房价高涨，加之意味着将来棚改高额补偿款，原告提出被告与原告非同一村集体村民买卖该房屋违反了土地管理法为由，诉讼被告合同无效，要求返还房屋，这是在任何时候都说不走的。先有卖、后才有买，协议是自愿签订的，再说物权法245条，民法通则135条规定，现在早已过了两年的诉讼时效期，合同应该有效。三、这场纠纷本来不应该发生或者说可以避免的，原告为了追求经济利益最大化，违背了买卖的诚实。信用原则和做人的道德，已扰乱了社会交易秩序，给买受人造成极大的经济损失，请求驳回原告的诉求。被告赵某某答辩称：房屋买卖协议是双方真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，是有效的，本案涉及的是房屋买卖，并没有买卖土地，并不是买卖宅基地的行为，按照法律规定土地是不能进行交易的，但是房屋是可以进行买卖，因此，我们认为合同是有效的，不论赵某某是与文某签订还是跟李某某买卖的房屋，都是真实的意思表示，本案的购房协议已经全部已经履行完毕。我们已经把购房款付给了李某某，李某某在诉状的是第二段也说了已经收到赵某某的购房款71600元，且房屋由被告李某某交付被告赵某某使用，房屋已经转交给赵某某占有，而且从2009年到现在三方没有任何纠纷，标的房屋自2009年协议签订后一直由赵某某占有、使用、管理、维修，这些行为全部都由赵某某行使；赵某某持有《房屋所有权证》及《集体土地使用证》说明原告是同意被告赵某某占有使用该房屋，我们认为原告的起诉已经超过诉讼时效，根据《物权法》第二百四十五条第二款的规定，占有人返还原物的请求权，自占有人占有一年后消失，我们认为原告应该在侵占发生一年内行驶返还原物请求权，但是原告并没有在一年内行驶该权利，而且整个县城都在做县城开发，棚户区改造等行为。我们认为原告把房屋收回去不是为了自己居住，而是为了高额的补偿款才来打官司的，是不诚实的，我们认为应为合法开展棚户区改造提供合法的司法环境。原告就其提出的诉讼主张在举证期限内向本院提交了以下证据材料：1、原告文某、杨某某身份证复印件，欲证明原告为适格的诉讼主体；2、《元谋县房地产管理所档案摘抄表》、《地籍调查表》、证明复印件，欲证明本案所涉及的房屋基本情况及该房屋所有人为原告文某、杨某某的事实；3、《房屋买卖协议》、收条复印，欲证明原告分别与被告李某某、赵某某签订《房屋买卖协议》。4、证明，欲证明原告分别与被告李某某、赵某某签订《房屋买卖协议》的情况。经质证，被告李某某、赵某某对原告列举的证据材料1、2、3均无异议，但对证据材料4，认为房屋所有权早已转移给被告赵某某，对原告的欲证明主张不予认可。被告李某某未向法庭提交证据材料。被告赵某某向法庭提交如下证据材料：1、《房屋买卖协议》、收条复印，欲证明2008年6月11日原告将涉案房屋出售给李某某。2、《房屋买卖协议》2009年7月16日文某杨某某与赵某某签订的房屋买卖协议，欲证明原告方将房屋出卖给赵某某，认为实际上房屋是由赵某某以716000元购买了。3、李某某、罗某某出具的房屋买卖经过，欲证明赵某某买了涉案房屋，占有使用房屋，持有《房屋所有权证》及《集体土地使用证》土地使用权证号为：元集建(1994)17号；房屋所有权证号为：元房字第S062**号。4、水费缴费单子，欲证明2013年11月1日-2016年6月28号对的缴费人是赵某某。5、有线电视用户缴费证，2010年1月16日开始安装使用户名也是赵某某。6、架设自来水管道费用的收据3900元，欲证明2003年5月2号赵某某缴纳架设自来水水管的缴费款3900元。7、巷道架设保路赞助费600元，欲证明费用是2009年12月28日由赵某某缴纳。8、电费发票7张，欲证明户名是赵某某。9、数字电费缴费发票，欲证明缴费人是赵某某。经质证，原告对被告赵某某提交的证据材料1、2的三性没有意见，对证据材料3，认为不属于证据，认为它只是买房子的一个过程；被告持有《房屋所有权证》及《集体土地使用证》的三性没有意见，但是不能证明被告的证明主张；认为其余证据材料与本案没有关联性，自己居住的费用该由他自己承担，不认可被告赵某某的证明主张。被告李某某对被告赵某某提交的证据材料均无异议。本院认为，原、被告提交的证据材料来源合法，内容客观真实，证据之间能够相互印证，可作为认定本案事实的依据予以采信。本院经审理认定事实如下：原告文某、杨兰荚系元谋县元马镇张二村社区居委会鱼水井村村民，被告李某某系江边乡龙街村委会江头村村民，被告赵某某系元谋县羊街镇甘泉村委会石龙村村民。2008年，原告方与被告李某某进行协商，将位于元谋县元马镇张二村社区居民委员会(原鱼水井村委会)鱼水井村的房屋(土地使用权证号为：元集建(1994)17号，房屋所有权证号为：元房字第S062**号)以70600元的价格卖给被告李某某，为明确双方的权利义务关系，双方于2008年6月11日签订《房屋买卖协议》，被告李某某向原告支付了购房款70600元，原告将该房屋交付被告李某某使用，并随同移交该房屋的《房屋所有权证》及《集体土地使用证》等证件。2009年，被告李某某与被告赵某某协商，将该房屋以71600元的价格卖给被告赵某某，同时，被告李某某要求被告赵某某与原告文某、杨兰荚作为合同当事人签订《房屋买卖协议》，原告文某与被告赵某某于2009年7月16日签订了《房屋买卖协议》，被告赵某某向原告文某支付了购房款71600元，该房屋由被告李某某交付被告赵某某使用，并随同移交该房屋的《房屋所有权证》及《集体土地使用证》等证件。自此，被告赵某某居住该房屋至今，并保留着该房屋的相关房产证件。本院认为,房地产是土地、土地权益以及地上建筑物、构筑物等房屋的合称。在土地的附着物中，房屋等建筑物是附着于土地之上的最重要的不动产。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十三条第一款规定了农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。被告赵某某与原告文某、杨兰荚签订的购房合同，系非本经济组织成员转让或出售房屋买卖合同。该合同违背了国家法律、行政法规，应属无效合同。原告文某与被告李某某于2008年6月13日签订的《房屋买卖协议》，因原告文某与被告赵某某于2009年7月16日签订了新的房屋买卖合同导致原合同内容全部发生变化，原合同关系已经消灭，现原告要求确认原告文某与被告李某某于2008年6月13日签订的《房屋买卖协议》无效的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第一款“农村宅基地不得向非本经济组织成员转让或出售的规定，原告文某和被告赵某某签订的房屋买卖的协议违反了国家相关法律、法规的规定，双方所形成的房屋买卖合同没有法律约束力，原告文某、杨兰荚请求确认与被告赵某某签订的购房合同无效的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，原告文某应当返还被告赵某某支付的购房款，被告赵某某应当将房屋返还原告文某，但2009年7月16日签订的房屋买卖合同已经履行完毕，买受人赵某某善意取得该房屋的实际使用权达八年余，赵某某在使用该房屋期间存在房屋修缮、增加自来水等生活便利设施，且房屋会随时间而增值，现该房屋已经列入元谋县棚户区改造摸底调查的房屋范围进行了入户调查。故原告文某、杨兰荚要求按照原价71600元返还房屋的诉讼请求显失公平，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：一、确认原告文某与被告赵某某于2009年7月16日签订的房屋买卖协议无效。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费1590.00元，由原告文某、杨某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审 判 长 黎 萍人民陪审员 骆凤祥人民陪审员 廖字伦二〇一七年五月二十八日书 记 员 常建慧 更多数据：搜索“”来源：