（2017）渝01民终2944号
裁判日期: 2017-05-28
公开日期: 2017-09-11
案件名称
重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司与王锦物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王锦,重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝01民终2944号上诉人（原审被告）：王锦，男，1965年7月2日出生，汉族，重庆医药集团股份有限公司退休人员，住重庆市南岸区，被上诉人（原审原告）：重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司，住所地重庆市沙坪坝区清溪路171号，统一社会信用代码91500106696555126Y。法定代表人：黄威林，重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司总经理。委托诉讼代理人：张小莉，女，重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司员工。委托诉讼代理人：伍姗娜，女，重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司员工。上诉人王锦因与被上诉人重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司（以下简称融汇公司沙坪坝分公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2016）渝0106民初13459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月13日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月24日公开对本案进行了询问。王锦及融汇公司沙坪坝分公司的委托诉讼代理人张小莉到庭参加了询问。本案现已审理终结。王锦上诉请求：1、撤销一审判决，判令融汇公司沙坪坝分公司只能按原合同规定收取物管费，即每平方米1.3元，并向业主道歉；2、赔偿王锦因一年多来打官司，身心造成的伤害而住了两次院的医药费、精神损失费等补偿200万元；4、一、二审诉讼费由融汇公司沙坪坝分公司承担。主要事实和理由：一审判决使用证据不全，并且证据不实，不充分。融汇公司沙坪坝分公司行为显然违法，应承担相应损害赔偿责任。融汇公司沙坪坝分公司辩称：请求驳回上诉，维持原判。融汇公司沙坪坝分公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令王锦支付融汇公司沙坪坝分公司2015年10月1日至2016年9月30日期间物业服务费1209.92元（其中2015年10月1日至10月31日期间按1.30元/平方米/月计算；2015年11月1日至2016年9月30日期间，按1.50元/平方米/月计算）和2015年9月1日至2016年9月30日期间的公摊费32.40元；2、要求王锦以每月应缴的物业服务费为基数，从2015年9月16日起至付清之日止，按每日千分之三的标准支付违约金。事实和理由：融汇公司沙坪坝分公司是重庆市沙坪坝区融汇泉景A区的物业服务公司，王锦是该小区2-4-1房屋的业主，融汇公司沙坪坝分公司与融汇泉景A区开发商签订了《前期物业服务合同》，融汇公司沙坪坝分公司按照合同约定提供了物业服务，但王锦至今未交纳2015年10月1日至2016年9月30日期间物业服务费和2015年9月1日至2016年9月30日期间的公摊费。一审法院认定事实：王锦系重庆市沙坪坝区清溪路169号（融汇泉景A区）附2号4-1房屋的所有权人，该房屋建筑面积67.97平方米。重庆融汇物业管理有限公司（乙方）与融汇泉景A区开发商重庆融汇投资有限公司（甲方）签订《融汇泉景A区前期物业服务合同》，由甲方选聘乙方对融汇泉景A区实施物业管理服务，合同期限为三年，自2008年5月22日起至2011年5月22日止。物业服务事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理等事项的协助管理和服务。双方约定住宅的物业服务收费标准为1.30元/月平方米，按建筑面积计算。共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。2011年5月22日、2014年5月21日，重庆融汇物业管理有限公司与重庆融汇投资有限公司分别续签了《融汇泉景A区前期物业服务合同》，合同期限均为三年，至2017年5月21日止。合同签订后，由融汇公司沙坪坝分公司为融汇泉景A区提供了物业服务至今。2015年12月15日，重庆融汇物业管理有限公司与重庆融汇投资有限公司签订在《补充协议》，约定从2015年11月1日起，讼争小区的物业服务费收费标准由1.30元/月平方米调整为1.50元/月•平方米。王锦至今未交纳2015年10月1日至2016年9月30日期间物业服务费和2015年9月1日至2016年9月30日期间的公摊费。融汇公司沙坪坝分公司曾向王锦催收过欠缴的物业服务费用。另查明，2016年1月11日，案外人唐章富以融汇公司沙坪坝分公司和重庆融汇物业管理有限公司为被告，向一审法院提起诉讼，要求确认融汇公司沙坪坝分公司按1.50元/月/平方米收取物业服务费无法律依据，并要求融汇公司沙坪坝分公司和重庆融汇物业管理有限公司返还唐章富多收取的物业费26.23元，并履行合同义务，将融汇泉景A区延环道5栋往6栋方向露天停车场的第一个停车位交付给唐章富使用。2016年3月24日，一审法院作出(2016)渝0106民初字第250号民事判决，认为融汇沙坪坝分公司上调物业服务费标准符合法律规定的程序，合法有效。判决驳回了唐章富的诉讼请求。唐章富对该判决不服，向重庆市第一中级人民法院提起上诉，2016年8月18日，重庆市第一中级人民法院作出（2016）渝01民终4753号民事判决，驳回上诉，维持判决。现王锦起诉至一审法院，要求判如所请。审理中，双方当事人意见分歧较大，调解未成。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。重庆融汇物业管理有限公司与融汇泉景A区开发商重庆融汇投资有限公司签订的《融汇泉景A区前期物业服务合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。融汇公司沙坪坝分公司作为重庆融汇物业管理有限公司的分支机构，根据合同约定为讼争小区提供了物业服务，王锦应当支付物业服务费。王锦辩解融汇公司沙坪坝分公司将物业服务费的收费标准由1.30元/月平方米调整为1.50元/月平方米不符合法律规定，故只同意按照1.30元/月平方米交纳物业服务费，该院认为，生效判决已确认融汇公司沙坪坝分公司上调物业服务费标准符合法律规定的程序，合法有效，故王锦的辩解，理由不能成立，该院不予采信。王锦应当按照《融汇泉景A区前期物业服务合同》和《补充协议》向融汇公司沙坪坝分公司交纳物业服务费。融汇公司沙坪坝分公司的房屋建筑面积为67.97平方米，2015年10月1日至10月31日期间，按1.30元/平方米/月计算，王锦应当交纳的物业服务费为88.36元（1.30元/平方米/月×67.97平方米×1个月）；2015年11月1日至2016年9月30日期间，按1.50元/平方米/月计算，王锦应当交纳的物业服务费为1121.51元（1.50元/平方米/月×67.97平方米×11个月），合计为1209.87元。对于融汇公司沙坪坝分公司主张2015年9月1日至2016年9月30日期间的公摊费的32.40元，因其未提供充分的证据加以证明，该院不予支持。王锦延迟交纳物业服务费，除应继续向融汇公司沙坪坝分公司支付物业服务费外，还应按合同约定向融汇公司沙坪坝分公司支付违约金。合同约定的违约金为每日千分之三，过分高于造成的损失，经王锦申请，该院予以适当调整为按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的百分之一百三十进行计算。故违约金的计算方式调整为，应依照约定以每月应交物业服务费为基数，从当月第16日起，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的百分之一百三十标准计算。但违约金总金额应以不超过欠费本金金额1209.87元为限。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、王锦于本判决发生法律效力后三日内支付重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司2015年10月1日至2016年9月30日期间的物业服务费1209.87元；二、王锦于本判决发生法律效力后三日内支付重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司逾期交纳物业服务费的违约金，该违约金以2015年10月1日至10月31日期间每月应交物业服务费88.36元为基数；2015年11月1日至2016年9月30日期间每月应交物业服务费101.96元为基数，从当月第16日起，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的百分之一百三十标准累计至本判决发生法律效力之日止，总额以不超过1209.87元为限。三、驳回重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半交纳25元（融汇公司沙坪坝分公司已预交），由王锦负担。限王锦于本判决发生法律效力后三日内迳付重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司。二审中，王锦举示格力空调保修款一套，欲证明格力空调是十年保修，融汇公司沙坪坝分公司三年就换了空调，故做的是假账，不存在涨价问题。融汇公司沙坪坝分公司对该份证据的书面质证意见为：与本案无关联性，不能达到证明目的。本院认为，王锦举示的该份证据不能当然否定融汇公司沙坪坝分公司换空调的必要性，与本案缺乏管理性，依法不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，融汇公司沙坪坝分公司作为涉案小区物业服务机构，根据物业服务合同约定提供了物业服务，王锦作为小区业主，接受了物业服务，依法应当支付物管费。融汇公司沙坪坝分公司主张按照调整后的1.50元/月平方米支付物管费，王锦主张按照调整前的1.30元/月平方米支付物管费，由于另案生效判决已经认可融汇公司沙坪坝分公司上调物业服务费标准符合法律规定的程序，故王锦主张按照上调前的1.30元/月平方米的标准支付物管费缺乏事实和法律依据。王锦上诉要求融汇公司沙坪坝分公司赔偿其医疗费及精神损失费，因其在一审中并未提出相关诉求，本院不予审理。王锦未按照物业服务合同交纳物管费，应当履行继续交纳的义务，同时按照合同约定承担逾期交纳物管费的违约金。综上，王锦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王锦负担。本判决为终审判决。审 判 长 闫信良审 判 员 郑 泽代理审判员 伏虹瑾二〇一七年五月二十八日书 记 员 唐 欢 关注微信公众号“”