（2016）冀1002民初1619号

裁判日期: 2017-05-28

公开日期: 2018-04-04

案件名称

马斌与海南瑞之强置业投资有限公司、澄迈皓垄装饰设计工程有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

廊坊市安次区人民法院

所属地区

廊坊市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

马斌,海南瑞之强置业投资有限公司,澄迈皓垄装饰设计工程有限公司,郝强,郝宏,呼日杰,海南博海投资咨询有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

河北省廊坊市安次区人民法院民事判决书（2016）冀1002民初1619号原告：马斌，男，1982年8月23日出生，汉族，住所地廊坊市安次区。委托代理人：李平，河北天枢律师事务所律师。被告：海南瑞之强置业投资有限公司，住所地海南省海口市琼山区龙昆南路89号汇隆广场三单元3-1712房，组织机构代码证08253231-7。法定代表人：郝强，该公司总经理。委托代理人：唐广靖，海南京园律师事务所律师。委托代理人：陈文星，海南京园律师事务所律师。被告：澄迈皓垄装饰设计工程有限公司，住所地海南省澄迈县金江镇文化北路澄城商住区。法定代理人：徐洋，该公司总经理。被告：郝强，男，1980年10月15日出生，汉族，住所地内蒙古巴彦淖尔市临河区。被告：郝宏，男，1980年10月15日出生，汉族，住所地内蒙古巴彦淖尔市临河区。被告：呼日杰（杨瑞），男，1979年3月29日出生，蒙古族，住所地内蒙古巴彦淖尔市临河区。第三人：海南博海投资咨询有限公司，住所地海南省澄迈县金江镇华成路46号。法定代表人：郭忠。原告马斌与被告海南瑞之强置业投资有限公司、澄迈皓垄装饰设计工程有限公司、郝强、郝宏、呼日杰（杨瑞），第三人海南博海投资咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告马斌及委托代理人李平，被告海南瑞之强置业投资有限公司委托代理人唐广靖、陈文星均到庭参加诉讼，被告澄迈皓垄装饰设计工程有限公司、郝强、郝宏、呼日杰（杨瑞）、第三人海南博海投资咨询有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。马斌向本院提出诉讼请求：1.请求判令五被告退还原告购房款4387600元及支付违约金2000000元；2.请求判令五被告支付原告因处理此事形成的差旅费50000元及律师费200000元；3.本案诉讼费由五被告承担。事实和理由：2014年12月28日，原告与被告海南瑞之强置业投资有限公司签订《认购协议》，购买其与海南博海投资咨询有限公司共同开发的房屋九套，房款共计4387600元。当天被告海南瑞之强置业投资有限公司为原告出具收据，并约定以后办理产权变更手续。后来因被告海南瑞之强置业投资有限公司迟迟未给原告办理网签及产权变更手续，被告海南瑞之强置业投资有限公司为原告出具承诺书，承诺在2016年8月15日前出具该九套房屋的网签备案手续和购房发票，并约定如果违约，被告海南瑞之强置业投资有限公司愿退还所收取原告购房款4387600元及违约金2000000元，被告澄迈皓垄装饰设计工程有限公司、郝强、郝宏、杨瑞（经查其真名为呼日杰）作担保。现时间已过，原告多次向被告催办手续，被告始终不予配合，为维护原告的合法权益，故起诉至法院。海南瑞之强置业投资有限公司辩称，本案的起因为四方达成的口头资产置换协议，原告马斌并未向被告海南瑞之强置业投资有限公司支付过任何购房款，即双方的合同并未实际履行，所以原告主张的购房款以及违约金没有事实与法律依据，因合同未实际履行，原告主张的差旅费以及律师费没有事实基础，并且原告未能提供相应的费用凭证，证实该两项费用已实际发生。基于本案的实际情况，应当依法追加高权明、赵进军、乌海市乌达区朗峰国际项目部为第三人参加诉讼。被告郝强未出庭，但出具了书面答辩意见，在本案中，被告郝强是担保人，并非房屋买卖合同的合同主体。《承诺书》明确担保人仅对违约金承担担保责任，所以本案中被告郝强仅需就违约金部分承担担保责任，无需承担原告主张的其它各项费用。被告郝宏、呼日杰（杨瑞）、澄迈皓垄装饰设计工程有限公司，第三人海南博海投资咨询有限公司均未出庭，亦未进行书面答辩。本院经审理认定事实如下：2014年12月18日，原告与被告海南瑞之强置业投资有限公司签订九份《认购协议》，约定原告以一次性付款的方式向被告海南瑞之强置业投资有限公司购买九套房屋，被告海南瑞之强置业投资有限公司同时为原告出具九份购房收据。2016年6月27日，被告海南瑞之强置业投资有限公司为原告马斌出具承诺书，并承诺于2016年8月15日前出具上述九套房屋的网签备案手续和购房发票，如若违约愿退还所收取马斌购房款4387600元及违约金2000000元。庭审中原告称，2014年原告在内蒙古乌海市经营搅拌站向乌海市乌达区朗峰国际项目部供应混凝土，乌海市乌达区朗峰国际项目部没有支付原告的混凝土款，欠款4388440元。因乌海市乌达区朗峰国际项目部与海南瑞之强置业投资有限公司有其它方面业务往来，故乌海市乌达区朗峰国际项目部与原告协商，为原告在被告海南瑞之强置业投资有限公司处购买九套房屋以抵消上述欠款。协议达成后，原告到被告海南瑞之强置业投资有限公司售楼处，当时售楼处负责人被告郝宏为原告办理了《认购协议》，并出具收款收据。被告郝宏口头承诺于2015年5月份为原告办理网签。对《认购协议》、收款收据的真实性，被告海南瑞之强置业投资有限公司均表示认可，但称被告海南瑞之强置业投资有限公司为原告出具上述手续后，并未收到乌海市乌达区朗峰国际项目部支付的相应价值置换的资产。至于给原告出具手续的原因被告海南瑞之强置业投资有限公司代理人表示不知情。对此原告不予认可，原告表示因己方取得了上述房产手续，乌海市乌达区朗峰国际项目部与自己已结清，至于乌海市乌达区朗峰国际项目部与被告海南瑞之强置业投资有限公司等各方置换的具体情况以及是否履行与原告无关，也没人通知过原告。因被告海南瑞之强置业投资有限公司迟迟未与原告办理网签手续，2016年6月16日，原告找到乌海市乌达区朗峰国际项目部，乌海市乌达区朗峰国际项目部出具确认函，内容是：乌海市乌达区朗峰国际项目部同意以海南瑞之强投资置业有限公司开发的澄迈县金江镇文化北路逸海华庭小区的9套住宅抵偿所欠马斌的混凝土款4388440元（人民币大写：肆佰叁拾捌万捌仟肆佰肆拾元整），我公司与马斌已办清该款项的付款手续，望贵公司能尽快协助办理该房屋的相关手续。原告持此确认函再次找到被告海南瑞之强置业投资有限公司，该公司见函后，于2016年6月27日出具承诺书一份，内容是：“由本公司出售的位于海南省澄迈县金江镇文化北路《逸海华庭》小区内16号楼1601房75.24m2，17号楼1605房62.62m2，23号楼1601房75.24m2，17号楼1606房62.62m2，23号楼1602房75.24m2，16号楼1604房62.62m2，17号楼1602房75.36m2，17号楼1604房62.62m2，17号楼1601房75.24m2暂时未能出具网签手续故作出如下承诺：本公司承诺于2016年8月15日前出具该套房屋的网签备案手续和购房发票，如若违约愿退还所收取马斌购房款4387600元（以实际购房收据为准）及违约金2000000元（此违约金系原、被告自2014年12月18日至2016年6月27日的购房款利息损失），共计6387600元，大写：陆佰叁拾捌万柒仟陆佰元整，并积极协商处理结果（退还4387600.00元的购房款和2000000.00元的违约金。如被承诺人通过法律起诉本公司，所产生的起诉费等相关费用由本公司承担），若协商不成的，被承诺人可在户籍所在地人民法院起诉。此承诺共有3名见证人和1个公司作为担保，共同承担2000000.00元的违约金。”尾部是海南瑞之强置业投资有限公司加盖公章，澄迈皓垄装饰设计工程有限公司加盖公章，杨瑞（呼日杰）、郝宏、郝强（海南瑞之强置业投资有限公司法定代表人）签名按手印。对该承诺书的真实性，被告海南瑞之强置业投资有限公司表示认可，而至起诉时，被告海南瑞之强置业投资有限公司也未履行上述承诺，各担保人并未履行担保责任。另查，原告称涉诉房产系被告海南瑞之强置业投资有限公司与第三人海南博海投资咨询有限公司合作开发，在签手续时，被告海南瑞之强置业投资有限公司向原告出具了其与第三人海南博海投资咨询有限公司合作协议复印件及预售许可证复印件，而被告海南瑞之强置业投资有限公司在管辖权异议上诉状中也认可这一事实。其中第三人海南博海投资咨询有限公司与被告海南瑞之强置业投资有限公司《房地产合作开发协议》第七条记载：双方均有买卖该项目所建商品房屋的权利和义务。以上事实有《认购协议》及收据、确认函、承诺书、《合作协议》及预售许可证复印件、《房地产开发合作协议》及当事人的当庭陈述等在案佐证。本院认为，原告与被告海南瑞之强置业投资有限公司签订的《认购协议》、收据及承诺书，因其是双方真实意思表示，对其真实性本院予以认可。被告海南瑞之强置业投资有限公司辩称，原告主张的购房款没有事实和法律依据，并且未收到购房款，对此本院不予认可，理由如下：一、被告海南瑞之强置业投资有限公司与原告于2014年12月28日签订《认购协议》并为原告出具收据，在时过一年半，见到乌海市乌达区朗峰国际项目部的确认函后，被告海南瑞之强置业投资有限公司于2016年6月27日再次签订承诺书用以确认购房事实。对于抗辩未收到购房款却又反复为原告签署相关手续，被告海南瑞之强置业投资有限公司的代理人讲不出原因。二、关于乌海市乌达区朗峰国际项目部是如何与被告海南瑞之强置业投资有限公司协商的与本案无关。因为从确认函中看出，本案原告因与被告海南瑞之强置业投资有限公司签订相关手续，而原告与乌海市乌达区朗峰国际项目部的帐目已结清，被告海南瑞之强置业投资有限公司在收到确认函后再次为原告出具承诺书，原告完全有理由相信该承诺能够实现。此外，被告海南瑞之强置业投资有限公司提交的其与第三人海南博海投资咨询有限公司签订的《房地产合作开发协议》第七条明确，甲乙双方均有买卖该项目所建商品房屋的权利和义务。虽然争议房屋在第三人海南博海投资咨询有限公司名下，但是被告海南瑞之强置业投资有限公司对涉案九套房屋拥有处分权。从承诺书中可以看出，被告海南瑞之强置业投资有限公司在承诺的时间内未给原告办理网签手续，依照约定应当返还原告购房款4387600元。因此，对原告请求被告海南瑞之强置业投资有限公司返还购房款4387600元的诉求，本院予以支持。另外，因原告与被告海南瑞之强置业投资有限公司于2014年12月18日签订的《购房协议》，购房金额为4387600元，五被告明确共同承担2000000元违约金的承诺系以此为基础，如果按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至开庭时止则超出2000000元，对超出的部分本院不予审查，故原告请求五被告共同承担2000000元违约金的诉求，本院予以支持。对原告请求被告澄迈皓垄装饰设计工程有限公司、郝强、郝宏、呼日杰（杨瑞）共同连带承担购房款4387600元的诉求，本院不予支持。因原告未提交处理此事形成的差旅费及律师费的相应票据，对此本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告海南瑞之强置业投资有限公司返还原告马斌购房款4387600元。二、本判决生效后十五日内，被告海南瑞之强置业投资有限公司、澄迈皓垄装饰设计工程有限公司、郝强、郝宏、呼日杰（杨瑞）共同支付原告2000000元违约金,各被告之间互负连带责任。三、驳回原告马斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51613元，保全费5000元，由被告海南瑞之强置业投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审　判　长　　李德华代理审判员　　王海潮人民陪审员　　付永久二〇一七年五月二十八日书　记　员　　祁靖雯《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。关注公众号“”