（2017）粤02民终64号

裁判日期: 2017-05-27

公开日期: 2017-07-19

案件名称

李淑林、廖建军房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省韶关市中级人民法院

所属地区

广东省韶关市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李淑林,廖建军,武立铎

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省韶关市中级人民法院民事判决书（2017）粤02民终64号上诉人（原审被告、反诉原告）：李淑林，男，1959年5月9日出生，汉族，住广东省乐昌市。委托诉讼代理人：胡小兵，广东韶华律师事务所律师。委托诉讼代理人：李静英，广东韶华律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：廖建军，男，1984年8月7日出��，汉族，住广东省乐昌市。原审第三人：武立铎，男，1945年1月5日出生，汉族，住广东省乐昌市。委托诉讼代理人：武振宇（系武立铎的女儿），住广东省乐昌市。上诉人李淑林因与被上诉人廖建军、原审第三人武立铎房屋租赁合同纠纷一案，不服乐昌市人民法院(2016)粤0281民初214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日立案受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人李淑林的委托诉讼代理人胡小兵、被上诉人廖建军、原审第三人武立铎的委托诉讼代理人武振宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李淑林上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持李淑林的反诉请求；2、二审诉讼费用由廖建军负担。事实与理由：一、涉诉房产的产权无论是诉讼前还是诉讼中，均一直为李淑林所有，至今未有发生过任何的物权变动。李淑林对于所出租的房产具有完全的处分权，租赁合同依法有效，廖建军必须按照合同约定缴交租金。涉诉房产的房地产权证（粤房地证字第××号)登记的产权人为李淑林，至今没有发生变化。武立铎持所谓的《情况说明》，并不能导致产权的变动，因此，租赁房屋的产权在法律上均属李淑林所有，李淑林与廖建军所签订的租赁合同依法有效，廖建军缴纳租金是其履行合同应尽的义务。二、武立铎提供的《情况说明》来源不合法，且其只是证明李淑林认可将其中部分房产给付武立铎的意思表示，并非证明武立铎获得了该房产的物权(所有权)。庭审中，李淑林已经讲明了是基于武立铎当时作为建设部门的干部对于李淑林的帮助而感谢他的，所以才认可把该房产给他的。虽然武立铎表示是购买，但没有任何的付款依据，也没有购买合同，更没有办理产权过户登记。因此，所谓的房产所有权(物权)至今也是属于李淑林所有，仅凭《情况说明》不能代表产权归属武立铎成立。三、廖建军在没有受到不能正常使用房产的非法干扰的情况下自行停业并离开场所，却又不同意终止合同而继续占有该房产，其不交纳租金无理无据。至于武立铎主张权利的行为，必须依法行使，且不能妨碍廖建军权利，否则构成侵害他人合法权益，赔偿主体是武立铎，但不能据此免除廖建军的交租金合同义务。况且，本案中，也没有证据证实武立铎强迫了廖建军停止使用该房产，廖建军还是开业经营了，至于其自己搬到其他地方去，是廖建军自己行为所致，不存在是武立铎要求导致其停业的，否则损失也是应当向武立铎索赔，也不能作为拒缴租金的理由。四、一审判决在逻辑上是自相矛盾的。因为，如果一审法院认为廖建军不能使用房屋，则李淑林主张��除合同的反诉请求就应获得支持；如果认为不能解除合同，则房屋租金就不能不交付。现在，既不交租又不解除合同，导致合法的物权不能有效利用，实现其社会基本功能和价值，造成浪费和损失，显然与法律的基本精神相违背。事实上，武立铎提出权属争议，并不当然影响房屋租赁关系，也不影响正常使用。如果武立铎最终通过确权确定了其是物权所有权人并办理了物权变动登记，充其量也是李淑林将所收取的租金属于武立铎部分给付武立铎，或者将武立铎的部分房产从租赁范围中割除出来(说明：这并不影响其他房屋的使用，如果廖建军认为由此导致实际使用面积不够，则完全可以终止合同)。现在，廖建军一方面表示继续租赁，实际占用了该房屋，却又不缴交租金，其法律依据何在？公平何在？综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，裁判显失公平��特此上诉，请二审法院依法改判。廖建军辩称，不认可李淑林的上诉意见，认可一审判决。武立铎述称，武立铎原来是买了人民路二楼203房，因房屋质量比较差，下水道堵塞造成污水流入房间无法使用。李淑林为了解决下水道堵塞问题，多次找武立铎协商换房子，请求在武立铎的房内另外搭设排水管，才能让楼上的住户正常使用。经过无数次协商后，武立铎也同意这个方法，就置换了本案所争议的房子。2015年6月29日，武立铎住院治疗，年底去看房子的时候就发现变样了，里面的厅都没有了只剩下两个房间。武立铎就找女婿处理该问题，李淑林就出具了证明。1月份的时候李淑林还约武立铎去谈这个事情，后来就变成现在这样。武立铎不同意李淑林的上诉主张。廖建军向一审法院起诉请求：1、撤销、解除双方2015年12月11日签到的《租赁合同》；2、依法判令李淑林赔偿直接经济损失24万元和间接经济损失27万元，合计51万元；3、本案诉讼费用由李淑林负担。李淑林向一审法院反诉请求：1、解除双方2015年12月11日签订的《租赁合同》，责令廖建军立即搬离租赁合同内规定的租赁房屋,并不得破坏现有的设施结构。2、依法责令廖建军支付自2015年12月11日至搬离租赁房屋之日的拖欠房租。3、廖建军负担本案的诉讼费用。一审法院认定事实:2015年12月11日，李淑林（甲方）与廖建军（乙方）签订了一份《租赁合同》（以下简称合同），由廖建军租赁李淑林位于乐昌市人民中路180号门面一间及二楼房屋约300平方米，合同约定“一、租金。第一年租金为人民币每月￥3500元（叁仟伍佰元整），第二年为人民币每月￥4000元（肆仟元整），第三年为人民币每月￥4300元（肆仟叁佰元整），往后每两��租金由原有基础递增￥300元（叁佰元整）每月。二、合同期。经双方协商，合同期为八年，期间乙方必须合法经营，不得违法否则后果自负，所有责任归乙方个人承担。三、乙方须在每月五号前递交租金，逾期一个月不交视为违约，甲方有权终止合同、合约并收回房产，所欠租金由抵押金内扣除。四、乙方须向甲方递交人民币￥10000元（壹万元整）作为抵押金，待合同期满后退回给乙方。五、合同期间乙方只有使用权，不得将门面抵押给他人，如因经营不当或正途原因造成亏损无法经营，甲方须同意转租或转让。六、甲方有义务提供水、电供给、房产产权证明等相关证件提交给乙方办理相关资料。七、乙方不得拆除水电表及消防设备。八、乙方使用期间内所产生的一切费用由乙方承担（房产税除外)。九、乙方如租赁期间想终止合同，必须提前两个月向甲方提出，否则视为违约自动退出，甲方拒付抵押金。十、甲方不得在租赁期间内转卖该物业，如果要转卖该物业给第三方租赁，条件也要一样，否则所产生的损失由甲方承担。十一、若因拆迁征收或改建等私人或政府行为，所补偿该物业的土建正规钱与乙方无关。十二、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，自签定合同后即日生效。”合同签订后，廖建军支付了10000元押金，李淑林依约将涉案房屋交付廖建军使用。廖建军在对房屋进行装修并购入餐厅经营设备准备开业中，第三人武立铎即到廖建军处说二楼有一间房屋（约60㎡）为其所有，李淑林没有经其同意即将该房屋擅自出租给廖建军，并要求廖建军立即停止经营将房屋恢复原状。由此，涉案房屋的产权发生争议。廖建军、武立铎在与李淑林协商的过程中，李淑林于2015年12月28日出具《情况说明》，内容为“人民��路180号铺面后楼二楼左边一套房屋产权属于武立铎，于2015年12月19日李淑林组织人员拆除2楼通道建墙，并擅自租赁给廖建军。上述情况属实。订立人：李淑林，2015年12月28日。武立铎于2015年12月23日发现此事，致电李淑林，李淑林本人才发现此事，并作说明。见证人：廖建军，2015年12月28日，当事人：李淑林，武立铎的委托代理人：徐俊，2015年12月28日。”写下情况说明后，李淑林仍旧未能协调好其与第三人武立铎之间发生的产权争议，导致廖建军无法正常营业，廖建军遂诉至法院，要求法院判令解除其与李淑林签订的《租赁合同》并赔偿经济损失（装修、酒店用品等）。案件在审理过程中，李淑林在答辩期限内提出反诉，主张其拥有涉案商铺的产权，廖建军拒交租金违反合同约定，故请求法院判令解除双方签订的《租赁合同》，同时要求廖建军支付从2015年12月11日至搬离租赁房屋之日的租金。为查明案件事实，一审法院依职权追加第三人武立铎参加诉讼。一审庭审中，武立铎表示在产权没有明晰前不愿意将涉案争议的房屋部分租赁给廖建军经营使用。2016年3月16日，廖建军申请对其投入涉案房屋的装修、电器、用品等经济损失进行鉴定，经一审法院呈请韶关市中级人民法院分别摇珠确定由广东德众资产评估有限责任公司、韶关市方川工程咨询有限公司、深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司为鉴定评估机构，但因各种原因均未能进行评估鉴定。2016年11月7日廖建军以其经济损失无法鉴定为由，不愿意解除租赁合同，并申请撤回对本诉的起诉。一审法院于2016年11月7日作出（2016）粤0281民初214号民事裁定书，裁定准予廖建军撤回对李淑林的起诉。一审法院认为，廖建军与李淑林于2015年12月11日签订的《��赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应依约履行各自的义务。出租人应保证出租给承租人的房屋享有合法的处分权并没有其他产权争议，若因第三方主张权利致使承租人不能对租赁物进行使用、收益，出租人应承担相应的过错责任。本案李淑林将涉案房屋出租给廖建军期间，第三人武立铎主张二楼一间房屋的产权，武立铎表示在产权没有明晰前不愿意将争议房屋租赁给廖建军经营，故此，廖建军因不可归责于自身的原因而不能正常使用租赁房屋，且李淑林在没有能协调好其与第三人武立铎之间的产权争议的情况下，仍然要求廖建军交付自2015年12月11日至搬离租赁房屋之日的租金，有违诚实信用原则，该院不予支持。李淑林据此以廖建军拖欠租金为由要求解除合同亦没有法律依��，该院不予支持。综上所述，李淑林的反诉请求缺乏事实和法律依据，该院不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2016年11月25日作出（2016）粤0281民初214号民事判决：驳回李淑林的反诉请求。反诉受理费50元，由李淑林负担。二审中，当事人没有提交新的证据。对一审法院查明的事实本院予以确认。二审期间，李淑林表示考虑到廖建军进场后确实做了少量的整修，为补偿廖建军损失，降低双方的矛盾，同意截止至2017年6月12日止，只计收4.5万元租金。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据上诉人李淑林在二审中的上诉，本案争议焦点是：一、李淑林与廖建军签订的��租赁合同》应否解除。二、李淑林主张的房屋租金能否支持。一、关于李淑林与廖建军签订的《租赁合同》应否解除的问题。李淑林在本案中反诉要求解除合同，廖建军应履行交纳租金的义务。廖建军虽表示不同意解除合同但亦明确表示不同意交纳租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，李淑林要求解除合同符合上述法律规定，本院予以支持。二、关于李淑林主张的房��租金能否支持的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”双方签订《租赁合同》后，李淑林已经按照合同约定将房屋交付给廖建军使用，廖建军就应按照合同约定履行支付租金的义务。虽然武立铎对部分租赁房屋提出异议，但本案并无证据证实因为李淑林或武立铎阻挠导致廖建军无法使用租赁物，因此，廖建军主张不应支付租金的理由不成立，本院不予采纳。从双方签订合同2015年12月11日起至2017年6月12日，廖建军应支付的租金66000元（3500元×12个月+4000元×6个月），由于李淑林在二审期间自愿降低此段时间的租金为45000元，是其对自身权利的处分，并不违反法律规定，本院予以确认。合同解除后，廖建军应将租赁物返还给李淑林，且不得破��租赁物的现有设施结构。至于廖建军主张的损失问题以及武立铎与李淑林之间对于争议房屋的归属问题，均不属于本案处理范围，当事人可另循合法途径处理。综上所述，李淑林的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销乐昌市人民法院(2016)粤0281民初214号民事判决；二、解除李淑林与廖建军于2015年12月11日签订的《租赁合同》，廖建军应于2017年6月12日前将租赁房屋返还给李淑林，并不得破坏租赁物的现有设施结构；三、廖建军应于本判决生效之日起十日内支付2015年12月11日至2017年6月12日的租金45000元给李淑林；如廖建军未如期履行判项二确定的义务，则应按每月4000元的标准支付从2017年6月13日��至返还租赁房屋之日止的房屋占用费。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由廖建军负担。李淑林已向一审法院交纳50元，一审法院应退回50元给李淑林。廖建军应向一审法院交纳50元。二审案件受理费50元，由李淑林负担。本判决为终审判决。审判长　　江晓华审判员　　刘　茜审判员　　邓小华二〇一七年五月二十七日书记员　　罗智健更多数据：