（2017）京01民终3943号
裁判日期: 2017-05-27
公开日期: 2017-06-01
案件名称
北京安信瑞德房地产经纪有限公司与石景才居间合同纠纷一案二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京安信瑞德房地产经纪有限公司,石景才
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民终3943号上诉人（原审原告）：北京安信瑞德房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区光华路7号汉威大厦26A1—2。法定代表人：卢航，董事长。委托诉讼代理人：孙嘉英，女，1990年11月20日出生，北京安信瑞德房地产经纪有限公司法务，住河北省承德市。被上诉人（原审被告）：石景才，男，1968年10月5日出，汉族，人民日报海外版副总经理，住北京市房山区。上诉人北京安信瑞德房地产经纪有限公司（以下简称安信瑞德公司）因与被上诉人石景才居间合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初7439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。安信瑞德公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判为：由石景才支付安信瑞德公司5万元居间服务费；2、判令石景才承担一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：原审判决认定事实不清、证据不足，适用法律错误。据此所作判决错误，应当予以纠正。理由：1、根据双方于2015年11月12日签署的《房屋购买居间协议》（以下简称居间协议）第2条第3款的约定，安信瑞德公司为石景才提供居间服务，包括提供房屋出售信息，为甲方寻找并确定意向房屋；提供与购买房屋相关的政策、市场行情咨询；协助并撮合甲方与房屋出卖人签订房屋买卖合同。安信瑞德公司已经完成了合同约定的居间服务内容，石景才有义务根据合同约定支付居间服务费。石景才作为完全民事行为能力人，完全知悉合同内容以及签署合同存在的法律风险，双方签署并履行合同的行为是基于双方合意，石景才认可合同内容并自愿承担风险。因此，双方因严格遵守合同的约定，自觉履行合同义务。2、买卖双方在《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同）中明确约定：“出卖人和买受人共同履行合同，如一方违约，违约方需支付总房款的20%为违约金给守约方，并支付中介服务费人民币壹拾万元整（￥100000元）给居间方”。由此可见，无论合同是否履行完毕、房屋是否完成过户，均不影响居间服务费的支付。3、买受人未能实现购房目的的原因是由于买受人违约，即石景才不愿意继续购买房屋，以此，安信瑞德公司在主观上即使愿意协助缴税、过户等手续，客观上也无法实现。故石景才理应因自己的违约行为自行承担法律后果，并支付安信瑞德公司全额居间服务费。一审法院援引交易习惯、行业惯例来酌定降低违背契约精神的被上诉人的违约成本，明显有失公允。4、居间协议是基于当时的具体情况，由双方协商具体的服务费用后签署的。安信瑞德公司并没有根据当时的市场价格收取石景才的服务费，而是以极低的费用，即房屋总价的1.4%为石景才提供居间服务，合同权利义务对等，不存在不公平的情况。不应驳回安信瑞德公司的正当诉讼请求。5、根据《房地产经纪管理办法》第二条规定，房地产经纪活动包括以下内容：(一)为促成房地产交易，向委托人提供有关房地产法律法规、政策、市场行情等信息咨询；(二)与委托人签订房地产经纪服务合同，查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书、委托人的身份证明等有关材料，发布房源、客源信息等；(三)协助洽谈交易条件和订立房地产交易合同等。可见，房地产经纪机构提供居间服务截止到签署房地产交易合同，并不包含提供网签、缴税、过户等事项。一审法院认定，双方签署的《服务确认书》是当事人双方的真实意思表示，其内容合法有效。结合法律规定和合同约定，安信瑞德公司已经完成了居间服务，不存在居间未完成的状态。6、合同双方在未违背法律规定的情况下，签署的合同合法有效。合同约定的权利义务清晰无异议，法院应当根据合同约定的权利义务作出判决，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的约定，合同生效后，只有在合同没有约定或者约定不明确且不能达成补充协议的前提下，才按照合同有关条款或者交易习惯确定。但是，一审法院在合同双方权利义务清晰的情况下，依据常理和交易习惯作出判决，是违背法律规定的，没有信服力。7、一审法院的判决依据为《中华人民共和国合同法》第八条和第六十条的规定，根据该两条的规定，双方签署的居间协议对双方具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。综上，石景才应当依据合同的约定支付居间服务费。一审判决系认定事实不清、证据不足，适用法律错误。石景才辩称：同意一审判决。安信瑞德公司向一审法院起诉请求：1、判令石景才向安信瑞德公司支付房屋买卖居间费5万元；2、本案诉讼费用由石景才承担。一审法院查明事实：2015年11月12日，石景才与涉案房屋所有权人郑增章签订买卖合同，约定石景才向郑增章购买本案涉案房屋，成交价为7061200元。同日，郑增章（出卖方）、石景才（买受方）与安信瑞德公司（居间方）签订《补充协议》，石景才（甲方）与安信瑞德公司（乙方）签订《服务确认书》，明确居间服务报酬为10万元，居间服务内容为：1、提供物业买卖/租赁信息；2、提供与买卖/租赁物业相关的政策、市场行情咨询；3、协助甲方对物业进行实地查验；4、协助并撮合甲方签订买卖合同或租赁合同。甲方确认乙方已提供上述1、2、3项服务，甲方签订买卖合同或租赁合同即视为乙方完成第4项服务。甲方确认签订买卖合同或租赁合同当日支付居间服务报酬予乙方。石景才于签订上述买卖合同和《服务确认书》次日向安信瑞德公司支付居间服务费5万元。安信瑞德公司主张在买卖合同末尾处有如下手写字样“出卖人和买受人共同履行合同，如一方违约，违约方需支付总房款的20%为违约金给守约方，并支付中介服务费10万元给居间方”，因石景才不具备购房资格，且要求变更支付方式导致买卖合同无法继续履行，石景才属违约方，应当向其公司支付剩余居间服务费5万元。石景才认可上述手写字样，但认为该字样系安信瑞德公司经纪人提出并书写的，因安信瑞德公司未尽到全面、如实的告知义务，拒绝支付剩余居间服务费。经询问，石景才已与郑增章协商一致解除了双方签订的买卖合同。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。安信瑞德公司与石景才签订的《服务确认书》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，该合同应属合法有效，双方均应遵守履行。安信瑞德公司主张根据《服务确认书》约定的内容，其公司已经全面履行居间服务，据此要求石景才支付剩余居间服务费。但根据《北京市发展和改革委员会关于加强本市住宅买卖经纪服务收费管理的通知》以及行业惯例，经纪服务应当包括：协助房屋出卖人、购买人协商、洽谈、确定成交意向，代拟买卖合同，协助双方协商买卖合同的相关条款内容，提供网上签约服务，协助双方办理过户手续等多项内容。本案中，安信瑞德公司虽促成了买卖双方签订买卖合同，但该合同并未履行完毕，安信瑞德公司亦未提供网上签约、协助过户登记等居间服务，故不能主张石景才全额支付居间服务费。因石景才接受了安信瑞德公司提供的信息、咨询、查验、签订买卖合同等居间服务，应当为其提供的服务支付相应的报酬，因双方《服务确认书》中对各项服务内容的具体收费标准并未明确约定，该院酌情判定石景才向安信瑞德公司支付居间服务费5万元，对于安信瑞德公司要求石景才支付剩余居间服务费5万元的诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：驳回安信瑞德公司的全部诉讼请求。在二审审理期间，安信瑞德公司提交一份微信截图，是其工作人员与石景才的聊天记录，证明由于石景才的原因造成违约。经质证，石景才对真实性认可，但认为老毕是一个骗子，没有房地产中介的资质。本院经审查认为：鉴于石景才对安信瑞德公司所交证据的真实性认可，本院对该证据的真实性予以确认。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：一审关于安信瑞德公司与石景才所签《服务确认书》效力的认定正确，本院予以确认。关于安信瑞德公司上诉提出的其完成了居间服务，石景才违约，应当给付全部居间费用的理由，本院认为：安信瑞德公司作为专业的房地产中介机构，应当为房屋买卖当事人提供全面、专业的服务，现买卖合同未实际履行，安信瑞德公司的服务亦有部分没履行，一审综合认定石景才给付安信瑞德公司部分居间费相对公平、并无不当，本院予以支持。安信瑞德公司的上诉理由不能成立，本院对此不予采信。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由北京安信瑞德房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 常洁审 判 员 阴虹代理审判员 董伟二〇一七年五月二十七日书 记 员 朱平 关注公众号“”