（2017）鲁06民终1347号
裁判日期: 2017-05-27
公开日期: 2017-10-24
案件名称
于秋国、莱阳居然之家家居经营有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省烟台市中级人民法院
所属地区
山东省烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
于秋国,莱阳居然之家家居经营有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁06民终1347号上诉人（原审原告）：于秋国，男，1975年10月24日出生，汉族，住莱阳市。委托诉讼代理人：战鸿德，莱阳大通法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：莱阳居然之家家居经营有限公司，住所地莱阳市龙门西路501号。法定代表人：吴炳荣，董事长。委托诉讼代理人：徐志波，山东元德律师事务所律师。上诉人于秋国因与被上诉人莱阳居然之家家居经营有限公司（以下简称居然之家公司）租赁合同纠纷一案，不服莱阳市人民法院审理并作出（2015）莱阳民三初字第151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月22日立案后，依法组成合议庭，不开庭后进行了审理。本案现已审理终结。于秋国上诉请求：居然之家公司返还于秋国合同及配电箱押金13710元。事实与理由：一、一审判决认定于秋国违约错误，与事实不符。1.于秋国欠部分租赁费，但双方已就该部分租赁费达成支付协议，对违约行为已达成和解。2.居然之家公司不止是因为租赁费交纳事由断电，还因为于秋国拒绝参加居然之家公司巧立名目而设置的许多活动反复断电，还屡次阻止于秋国交易，导致于秋国不能经营。居然之家公司持续断电，是导致合同不能履行的根本原因，居然之家公司是根本违约。3.于秋国于合同期满前提起诉讼，请求解除涉案合同，居然之家公司一直拒绝与于秋国清算，并扣留于秋国的商品至今不采取任何司法救济措施，放任双方损失扩大，其应负责任。二、一审判决认定返还定金、押金的事实有误，与事实不符。涉案的押金、定金涉及六个店铺，双方已经解除了其中四个店铺的租赁合同，而不欠任何款项，该四个店铺37486元的押金和定金应当返还。三、一审判决认定居然之家公司有权扣留于秋国的货款、相关费用和货物错误。四、于秋国保留对居然之家公司违约的责任追究。居然之家公司辩称，一审判决正确，请求二审予以维持。于秋国一审请求：1、依法判决解除于秋国与居然之家公司签订的《居然之家招商合同2014版》合同；2、判决居然之家公司赔偿于秋国各项经济损失合计425000元；3、诉讼费用由居然之家公司承担；4、判令居然之家公司返还于秋国6个摊位的服务保证金6000元、合同押金33729元、质量保证金50000元、配电箱押金4000元；5、判令居然之家公司返还扣留于秋国的商品；6、判令居然之家公司赔偿装修净值203500元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证，并确认事实如下：2014年7月29日，姚某代于秋国（合同乙方）与居然之家公司（合同甲方）签订《居然之家招商合同》，约定：于秋国租赁居然之家公司摊位号JM11－1－4－024的场地用于商业经营，经营类别为安全门，经营品牌为雅帝乐；租赁期限自2014年8月1日至2015年7月31日；租金每平方米日租金0.50元，共16972.50元；租金支付方式为每3个月一付；物业管理费每平方米日租金0.50元，共16972.50元；物业管理费支付方式为每3个月一付；当乙方撤场对甲方有未付债务时，甲方有权动用保证金弥补自己的损失，合同期满后如双方不再续约，合同保证金在乙方所售商品或服务“三包”期满（以甲方对外承诺的三年为准）6个月后，经核实乙方所售商品和服务不存在质量问题和纠纷，并且对甲方没有任何未付债务时，甲方将保证金余额返还乙方；因甲方原因导致合同提前终止，甲方将装修费的净值赔付给乙方（乙方不能提供装修合同和发票，装修费用按每平方米500元计算）；如乙方原因提前撤场，装修费一律不赔偿；不论何种原因撤场，若未经甲方同意，乙方不得对原有装修进行拆除，否则甲方有权按每平方米500元的价格要求乙方赔偿；合同期满，双方不再续约，乙方应无条件、完好地将营业场地及设备设施交还甲方；除甲乙双方另有约定外，因甲方违约导致合同提前终止的，甲方除退还乙方所交租金及费用余额，赔偿乙方装修费外，还应支付相当于两个月租金的违约金；乙方在甲方任何一个分店违约，甲方及甲方其他分店均有权对乙方采取扣留货款及相关费用、封存货物等方式协助追讨损失。2014年7月29日，王京伟代于秋国（合同乙方）与居然之家公司（合同甲方）签订《居然之家招商合同》，约定：于秋国租赁居然之家公司摊位号JM11－1－4－015的场地用于商业经营，经营类别为橱柜，经营品牌为柯拉尼；租赁期限自2014年8月1日至2015年7月31日；租金每平方米日租金0.50元，共57305元；租金支付方式为每3个月一付；物业管理费每平方米日租金0.50元，共57305元；物业管理费支付方式为每3个月一付；并有与上述姚某代签合同一样的其他约定。对当事人有争议的证据和事实，一审法院认定如下：一、关于居然之家公司是否给于秋国停电和阻止于秋国交易的问题。于秋国主张居然之家公司存在上述行为，庭审中于秋国提供了证人盖美娇、宫某到庭作证，2人均是居然之家公司的商铺租赁户，2人陈述因搞活动、欠房租等未能协商一致，居然之家公司多次给包括于秋国和2人之内的商户停电，并阻止过于秋国与客户交易。居然之家公司的质证意见为：2名证人与我方有利害关系，至今尚未结清租金，2人陈述的停电次数和时间等事项不相符。于秋国还提供其店员证人姚某到庭作证，姚某陈述因搞活动、欠房租等原因，居然之家公司多次给于秋国商铺停电，2015年2月或者3月份因欠房租停电后就一直没有供电；居然之家公司每次停电后客户买东西居然之家公司都不让往外拉货。居然之家公司的质证意见为：该证人与于秋国既是雇佣关系又是亲属关系，且陈述的内容与以前证人的陈述有不相符之处；售货流程不符合合同约定，合同约定商场中的装修附属物不允许对外出售。于秋国还提供证人刘某、李某到庭作证，刘某陈述2015年3月29日，其到于秋国处购买橱柜样品、防盗门和衣柜等，向居然之家公司交了定金，居然之家公司不让拉货，还能证实去的时候看到居然之家公司给于秋国商铺停电。李某陈述2013年“五一”左右去于秋国店铺买橱柜等商品，付款后迟迟未送货，去找过几次最后送货了，去的时候看到店铺没人或者停电。居然之家公司的质证意见为：证人证实停电的事实很多表述不清楚，不能证实，商铺业主去之前灯都是关闭，看不到灯光不能认定为停电。一审法院认为，以上证人中，盖美娇、宫某作为商铺承租人，与于秋国有相似情形，且宫某与居然之家公司因租赁合同存在诉讼，该2人与居然之家公司有利害关系，其证言证明力小；姚某作为于秋国的店员和亲戚，与于秋国有利害关系，其证言证明力亦小；刘某、李某的证言不够明确，其证明力亦不足。于秋国还提交录音U盘，内有录音2份，于秋国主张其一是姚某与居然之家公司楼层管理员迟秀林2015年3月份的电话录音，另一份是姚某与当时的法定代表人李金文2015年2月份的电话录音，欲以此证实居然之家公司屡次给于秋国的商铺断电。居然之家公司要求于秋国提交原始录音，于秋国未能提交，故法院对该录音的真实性无法确认，对其证明力不予认可。于秋国还提交客户购买清单，欲证实因居然之家公司阻止于秋国交易导致无法交付。居然之家公司的质证意见为：客户应当在付清尾款以后才能提货，而现有证据证实客户并未付清尾款，于秋国主张的该批货物实际上是样品而不是产品，按照双方合同的约定，于秋国违约居然之家公司有权封存货物，实际中于秋国拖欠居然之家公司租金，该批样品不允许对外出售。于秋国则主张是居然之家公司拒收尾款导致其不能交易。依于秋国申请，一审法院调取了110接警记录单6份，其中仅有1份2015年3月25日8：57的出警情况记录“到达现场经了解：系莱阳市居然之家商场的商家姚某（女，33岁，莱阳市沐浴店镇沐浴店村）因商场给其断电，所以去居然之家业务部投诉问题，没有闹事。”其余5份与本案争议事实看不出关联性。经出示，于秋国主张该6份记录能证明居然之家公司给于秋国停电时姚某去投诉的事实，还能证明客户董寅去买货交钱后居然之家公司不让拉货的事实。居然之家公司则主张出警情况没有注明商铺停电系出自姚某之口还是居然之家公司认可的，仅说明姚某到业务部投诉的问题。一审法院认为，110接警记录具有客观真实性，能够证明当时存在居然之家公司给于秋国断电的情况。综上，一审法院认定2015年3月25日给于秋国停电的事实存在，但于秋国主张的其他停电事实，证据不足，依法不予认定。关于于秋国主张的居然之家公司阻止其交易的事实，因客户未付清货款的原因无法查明，法院难以认定。2、关于于秋国停业损失的问题。庭审中，于秋国申请对于其非正常经营期间的经济损失进行评估，但未按法院指定的期限提交鉴定所需要的材料，导致无法鉴定。3、关于于秋国主张的存放于承租的两个商铺的物品问题。于秋国提交了物品清单，法院会同双方进行了现场勘查，对现场情况进行了记录。于秋国主张物品清单上所有的物品在于秋国离店时均在店中，而居然之家公司不予认可。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。于秋国与居然之家公司签订的涉案2份租赁合同的租赁期间均为2014年8月1日至2015年7月31日，于秋国第1项诉讼请求要求判决解除双方签订的《居然之家招商合同2014版》合同，而该2份合同于2015年7月31日终止，此时已不存在合同的解除问题，故其第1项请求失去意义，应予驳回。于秋国主张的因停电不能营业的损失，因其提供的证据不能证实停电的期间，且未按指定期限提交鉴定材料导致无法鉴定，依法不予支持。于秋国主张停电是因其欠交租赁费，而根据双方约定，于秋国在居然之家公司任何一个分店违约，居然之家公司有权对于秋国采取扣留货款及相关费用、封存货物等方式协助追讨损失，于秋国欠交租赁费已构成违约事实，故居然之家公司封存于秋国的货物和扣留保证金、押金等行为符合合同约定，故于秋国要求居然之家公司赔偿封存货物的损失无法律依据，不予支持；于秋国要求居然之家公司返还服务保证金、合同押金、配电箱押金、返还扣留商品的请求，应当待与居然之家公司结清租赁费等相关费用后另行起诉，现在起诉不符合合同约定的条件，不予支持。根据双方合同的约定，合同期满，双方不再续约，于秋国（乙方）应无条件、完好地将营业场地及设备设施交还居然之家公司（甲方），还约定因甲方违约导致合同提前终止的，甲方应赔偿乙方装修费。本案中，于秋国有拖欠租金等费用的事实，居然之家公司有给于秋国停电的事实，但双方在合同期内均未通知对方解除本案的两份租赁合同，直至合同期满终止。故于秋国主张要求居然之家公司赔偿装修费用，不符合合同约定的提前终止的情形，不予支持。一审法院判决：驳回于秋国的诉讼请求。案件受理费11022元，由于秋国负担。本院二审审理中，于秋国提交姚某与李金文谈话录音的原始载体，居然之家公司主张于秋国在一审审理中未按要求提交该录音载体，其在二审中再提交，不应予以认定。本院认为，于秋国在二审审理中提交该份证据，已超出了举证期间，且其提交录音原始载体证明居然之家公司停电的事实已为一审法院所认定，故对该证据效力不予认定。于秋国二审中主张涉案合同及配电箱押金（保证金）为13710元，请求居然之家公司予以返还，其他请求在本案主不再主张。居然之家公司认可涉案合同的保证金数额，但主张根据合同约定不应返还。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，合同应当全面履行。于秋国与居然之家公司在合同中约定了租金交付、保证金退还的时间及条件，该约定属于当事人意思自治范畴，且不违反相关法律规定，对当事人具有约束力。于秋国请求居然之家公司返还合同保证金（押金），与约不合，依法不应支持。于秋国的上诉请求不成立，依法应予驳回。原审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费737元，由上诉人于秋国负担。本判决为终审判决。审判长 慈勤哲审判员 衣振国审判员 姜松诚二〇一七年五月二十七日书记员 林重霄 微信公众号“”