（2017）甘08民终56号
裁判日期: 2017-05-27
公开日期: 2017-08-08
案件名称
陈某与曹某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
甘肃省平凉市中级人民法院
所属地区
甘肃省平凉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈某,曹某1
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
甘肃省平凉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）甘08民终56号上诉人（原审被告）：陈某，住平凉市。被上诉人（原审原告）：曹某1，住平凉市。委托诉讼代理人：曹某2（系曹某1妻子），特别授权。委托诉讼代理人：达某，甘肃翰维律师事务所律师，特别授权。上诉人陈某与被上诉人曹某1房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省平凉市崆峒区人民法院（2016）甘0802民初1005号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭，于2017年5月5日公开开庭进行了审理，陈某、曹某1及其委托诉讼代理人曹某2、达某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。陈某上诉请求：撤销原判，改判驳回曹某1的诉讼请求。事实及理由：一审法院认定事实错误。转租行为合法有效。桌、椅、床等系曹某1自愿购置，该部分财物的转让费不应由陈某承担。曹某1使用房屋时间过短系其与房主之间的民事纠纷引起，与陈某无关；一审程序违法，一审法院未向陈某送达开庭传票即按缺席审理本案，严重剥夺了陈某的举证、辩论等权利。曹某1辩称，原判正确，程序合法，请求予以维持。曹某1向一审法院起诉请求：1、依法撤销双方签订的房屋转让协议；2、陈某返还曹某1房屋转让款31500元、赔偿经济损失1000元；3、承担曹某1支出的律师费3000元。一审法院认定的事实：案外人钟某1与钟某2系父女关系，崆峒区桃园小区东面8号楼下一层涉案门面房系案外人钟某2所有。2014年7月5日案外人钟某1与郝某签订房屋出租合同1份，约定钟某1将涉案门面房出租给郝某使用，租赁期限自2014年7月5日至2016年7月5日，租赁费12000元/年。郝某对租用房没有处理权，不能擅自与人合租、转租或借给他人，也不能改变其用途。否则属于违约，如有此类情况发生除支付违约金外，钟某1有权解除协议并收回房屋。合同签订后，郝某向出租人支付两年房租。2014年10月，案外人郝某未经出租人同意将涉案房屋转租给陈某。2015年11月8日，曹某1与陈某签订转让协议1份，约定陈某将涉案房屋及4张自动麻将机、16把铁椅子、1张三人布艺沙发、1个木制吧台带货架、1张木制三斗桌子、1张1.5米木制双人床（带褥子）转让给曹某1，转让费31500元。后钟某2去催促陈某交纳欠付的物业费时，得知曹某1与陈某已转租房屋，为避免租赁期限届满后给其造成经济上的麻烦，便要求曹某1交纳物业费及5000元押金。双方对此未协商一致。出租人要求郝某出面协调，郝某置之不理。2015年11月26日案外人钟某2锁了涉案房屋，之后又联系郝某及陈某，要求处理房屋内转让财物及租赁费，两人均置之不理，钟某2以变卖转让财物的价款支付了之前使用房屋发生的欠费1000多元。钟某2认为其与曹某1无任何关系，收回房屋针对的是郝某，不认可陈某、曹某1。一审法院认为,案外人钟某1与郝某签订的房屋出租合同是当事人真实意思的表示，也不违反法律法规的强制性规定，本院对该合同的效力予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定”承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”房屋出租合同明确约定郝某不得转租房屋，陈某作为次承租人更无转租的权利。陈某未经出租人同意且在未交清物业费的情况下转租房屋，出租人为了避免房屋被多次转租后遭受经济损失要求曹某1支付押金并以交纳押金作为曹某1使用房屋的前提条件。出租人要求曹某1交纳押金是因为曹某1与陈某未经同意转租了房屋，但交纳押金属于曹某1与陈某转让合同未约定的内容，若曹某1与陈某转租房屋时即征求出租人的意见，曹某1可对欠付费用、押金、转让费等综合考虑后决定是否转租。所以应认定出租人收回房屋的实质是对曹某1与陈某转租房屋行为的否定。曹某1与陈某未经出租人同意转租是双方当时便知晓的事实，曹某1要求撤销房屋转让协议不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的撤销情形，不予支持。出租人解除合同后，陈某无法履行转让合同的内容，应当赔偿给曹某1造成的损失。曹某1与陈某签订的转让协议包括转租房屋和买卖房屋内财物两部分，由于曹某1是依托转租房屋而买卖的财物，财物会因房屋被收回后无使用环境而降低价值。曹某1与陈某在出租人收回房屋后未积极协商转让财物的处置问题以致买卖财物被出租人变卖，双方均存在过错。所以本院根据曹某1使用房屋的时间等情况酌情确定陈某向曹某1返还转让款26000元。曹某1未提供损失1000元的相关证据，对该诉讼请求不予支持。曹某1主张的律师代理费无法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告陈某于本判决生效后十日内向曹某1返还转让费26000元；二、驳回曹某1的其他诉讼请求。案件受理费688元，曹某1承担248元，陈某承担440元。经审查，一审法院认定的事实正确，本院予以确认。本院认为,陈某在二审中申请证人钟某1出庭作证，钟某1当庭表示其不同意转租，陈某亦未提供其他证据证明其转让时经过了出租人钟某1的许可，故陈某作为次承租人无权转租房屋。出租人钟某1与承租人郝某签订的房屋出租合同明确约定郝某不得转租房屋，郝某未经房东同意将房屋私自转让陈某，陈某未经出租人同意又将房屋转让给曹某1，作为出租人钟某1有权解除租赁合同。根据合同的相对性，租赁合同解除后，对各自的损失，有权要求合同相对人赔偿，故对曹某1要求陈某返还房屋转让款的请求应予支持。一审法院根据曹某1租赁的天数及双方的过错程度酌情判决陈某返还转让费26000元并无不当。陈某上诉称一审程序违法，未向其送达传票，经审查，一审法院已经通过短信的形式向陈某告知了开庭时间且已送达，故陈某的该项上诉理由不能成立。综上所述，陈某的上诉请求及理由均不能成立，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费688元，由陈某负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 凌代理审判员 杨振兴代理审判员 王 岚二〇一七年五月二十七日书 记 员 任妮娜 关注公众号“”