（2016）沪0106民初7501号
裁判日期: 2017-05-27
公开日期: 2017-12-01
案件名称
上海大宁商业资产管理有限公司与上海海颂影业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市静安区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海大宁商业资产管理有限公司,上海海颂影业有限公司,上海大宁资产经营（集团）有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初7501号原告上海大宁商业资产管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人平学孝。委托代理人李慕时，上海市毅石律师事务所律师。被告上海海颂影业有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人宫廷敏。第三人上海大宁资产经营(集团)有限公司,住所地上海市静安区广中西路XXX号XXX室。法定代表人史方。委托代理人李慕时，上海市毅石律师事务所律师。原告上海大宁商业资产管理有限公司与被告上海海颂影业有限公司、第三人上海大宁资产经营(集团)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月4日受理后，依法适用普通程序，于2017年5月8日公开开庭进行了审理。原告上海大宁商业资产管理有限公司和第三人上海大宁资产经营(集团)有限公司的共同委托代理人李幕时到庭参加诉讼。被告上海海颂影业有限公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大宁商业资产管理有限公司诉称，为推进“环大宁影视”产业的建设，原、被告及上海大宁资产经营(集团)有限公司签订了《上海市房屋租赁合同》(含补充条款，以下简称《租赁合同》)，由被告租用上海市静安区万荣路XXX号XXX幢(园区内楼号为A3幢117室房屋(以下简称系争房屋)，租用建筑面积为350.74平方米。同时，原告提供了上海市静安区万荣路XXX号XXX幢XXX室地址(该地址仅为工商登记之用)用于被告的工商注册登记，为此双方签署了《房屋租赁协议书》。《租赁合同》约定，1、系争房屋的租赁期为2015年7月1日至2020年6月30日；2、系争房屋2015年7月1日至2018年6月30日的年租金为人民币576,090.45元(以下币种相同)；3、被告应当于2015年8月25日之前，支付首期租金48,007.54元，除首期租金外，被告应按月支付租金，于每个付款周期上个月的25日前支付原告；4、被告未能按约如期支付租金的，每逾期一天按照应付金额的0.5%支付滞纳金；5、被告应在搬离后三个月内办理变更或注销手续，被告逾期办理的，租赁保证金不予退还；6、被告拖欠支付任何费用超过一个月的，原告可解除合同，被告还需向原告支付相当于月租金两倍的违约金。迄今为止，被告仅支付了2015年9月的租金，拖欠2015年10月1日至2016年3月10日的租金，共计255,821元。其中，2015年10月1日至2016年2月29日按每月48,007.54元计算，计5个月，共计240,037.7元；3月1日至3月10日共计10天，按每日1,578.33元计，为15,783.3元，上述合计255,821元。鉴于被告的严重违约行为，原告委托律师于2016年3月3日向被告发送《律师函》，确认《租赁合同》于2016年3月10日解除。被告收函后未提出异议，但迄今未支付拖欠的租金、滞纳金及违约金，也没有按时办理工商变更或注销手续。另，《房屋租赁协议书》约定：原告将上海市静安区万荣路XXX号XXX幢XXX室出租给被告，供企业注册使用，租赁期自2014年11月10日起至2016年11月10日止。月租金为1,000元。2015年3月26日，被告在上述地址注册成立。因双方订立该协议书的目的是为了被告承租该房屋时可以办理工商登记，故约定的租金并未实际履行，所约定的地址亦仅为工商注册之用，其余条款并未实际履行。现《租赁合同》因被告违约而解除，双方签订《房屋租赁协议书》的根本目的因被告违约已无法实现，故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《租赁合同》和《房屋租赁协议书》；2、被告立即办理工商变更或注销手续，将注册地址从上海市静安区万荣路XXX号XXX幢XXX室迁出；3、被告向原告支付2015年10月1日至2016年3月10日期间拖欠的租金255,821元；4、被告向原告支付滞纳金(自2016年3月10日起至付清之日止，以255,821元为本金，按每日万分之五的标准计算)；5、被告支付解约违约金96,015.08元。被告上海海颂影业有限公司未到庭答辩。第三人上海大宁资产经营(集团)有限公司述称，同意原告的诉讼请求。经审理查明，系争房屋权利人为上海电气(集团)总公司。上海电气(集团)总公司出具书面《授权书》，同意原告对外转租。2014年11月10日，原告与被告法定代表人宫廷敏签订《房屋租赁协议书》，约定原告将上海市静安区万荣路XXX号XXX幢XXX室出租给被告，供企业注册使用，租赁期自2014年11月10日起至2016年11月10日止。月租金为1,000元。2015年3月26日，被告在上述地址注册成立。2015年6月8日，原、被告及第三人签订《租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告，租赁期限为5年，自2015年7月1日起至2020年6月30日止；月租金按48,007.54元计算；2015年7月和8月、2016年7月和8月、2017年7月和8月的租金由第三人支付给原告，其余租金由被告支付给原告；第三人首期租金支付时间为2015年6月25日之前，首期支付的租金为48,007.54元，由第三人支付给原告；被告首期租金支付时间为2015年8月25日之前，首期支付的租金为48,007.54元，由被告支付给原告；被告应在2018年6月31日前将三个月租金作为租金保证金付至原告指定账户，合计144,022.62元；其他期租金每一个月支付一次，先付后用，在每个付款周期上一个月的25日前支付到原告指定账户；被告未能按照本合同约定如期支付租金、物业费、推广费、各种保证金、水电气费等任何一笔费用的视为违约，每逾期一天按照应付金额的0.5%支付滞纳金；如被告以系争房屋的地址作为营业地址而办理过有关证照的，被告应在搬离后三个月内办理变更或注销手续；被告逾期办理的，租赁保证金不予退还且给原告造成的损失由被告承担，且租赁保证金在有关证照撤销后退还；被告逾期支付系争房屋租金、物业费、推广费、各种保证金、水电气费等任何一笔费用逾期超过一个月的，除应当按照本合同支付滞纳金外，原告有权解除本合同，并且应向原告按月租金的两倍支付违约金。2015年6月8日，原告将系争房屋交付被告并办理了房屋交接等相关手续。签约后，第三人支付了系争房屋2015年7月和8月租金96,015.08元，被告支付了2015年9月份的房屋租金48,007.54元。因被告拖欠后续租金，2016年3月3日，原告委托律师向被告发出《律师函》，称被告2015年10月1日至2016年2月29日累计所拖欠的租金已达240,037.70元。因被告严重违反《租赁合同》的约定，原告双方的租赁合同于2016年3月10日解除，被告应补交截止至2016年3月10日拖欠的租金255,821元，并支付滞纳金128,564.85元及解约违约金96,015.08元，并于2016年3月10日前将系争房屋恢复原状，对该房屋内的滞留物进行处理。若被告怠于履行前述义务，视为被告放弃相关滞留物的任何权利，原告将立即对系争房屋恢复原状，对相关滞留物予以处理，而不再另行通知，因此产生的任何费用，都将由被告承担。被告必须于2016年3月10日前向静安区市场监督管理局等相关部门，申请办理工商、税务等证照的迁移或注销手续，将被告的注册地址从上海市静安区万荣路XXX号XXX幢XXX室处予以迁移或注销。上述《律师函》原告于2016年3月3日同时发往被告注册地址及被告在北京的关联公司地址。2016年3月10日原告收回系争房屋。被告尚未办理工商登记迁移或注销手续。另查明：第三人与被告曾签订《政策扶持协议》，约定：如被告完全履行相关承诺的，2015年7月1日起至2018年6月30日期间，第三人每年将两个月租金96,015.08元代被告支付给原告，作为对被告的租金补贴。以上事实，由原告提供的《租赁合同》、《房屋租赁协议书》、《律师函》、工商登记信息、房屋交接单、承诺书、治安消防安全责任书、开业通知、客户铭牌(指示)水条申请单、银行回单、《政策扶持协议》及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告及第三人签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当恪守履行。按时支付租金是被告作为承租人的主要合同义务。根据合同约定，被告逾期不支付租金累计超过一个月的，原告有权单方面解除合同，并追究其违约责任。原告提供的证据显示，被告自2015年10月起未再按照约定期限缴纳租金，且逾期一个月以上，原告据此有权行使合同解除权，并有权要求被告承担违约责任。《房屋租赁协议书》是当事人为便于被告办理营业执照而签署，现因上述《租赁合同》无法继续履行，原告要求被告办理工商变更或注销手续，故《房屋租赁协议书》亦可一并予以终止。原告的诉讼请求符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对于自身诉讼权利的放弃，由此而产生的法律后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告大宁商业资产管理有限公司与被告上海海颂影业有限公司及第三人上海大宁资产经营(集团)有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》终止履行；二、原告大宁商业资产管理有限公司与被告上海海颂影业有限公司签订的《房屋租赁协议书》终止履行；三、被告上海海颂影业有限公司应于本判决书生效之日起三日内，办理将其工商登记注册地址从上海市静安区万荣路XXX号XXX幢XXX室迁移或注销手续；四、被告上海海颂影业有限公司应于本判决生效之日起三日内，给付原告大宁商业资产管理有限公司租金255,821元；五、被告上海海颂影业有限公司应于本判决生效之日起三日内，给付原告大宁商业资产管理有限公司滞纳金(以255,821元为本金，自2016年3月10日起至付清时止，按每日万分之五的标准计算)；六、被告上海海颂影业有限公司应于本判决生效之日起三日内，给付原告大宁商业资产管理有限公司解约违约金96,015.08元。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,728.7元、诉讼保全费2,620元(原告均已预缴)，由被告上海海颂影业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 朱海燕人民陪审员 高贵荣人民陪审员 单国珍二〇一七年五月二十七日书 记 员 孙志超附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 百度搜索“”