（2017）京0105民初18117号
裁判日期: 2017-05-27
公开日期: 2017-11-10
案件名称
孟威与张永强、李艳华抵押合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孟威,李艳华,张永强
案由
抵押合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第五十二条，第六十条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初18117号原告孟威，男，汉族。委托代理人张枢，女，孟威之妻，住北京市朝阳区。委托代理人李海英，北京市国联律师事务所律师。被告李艳华，女，住吉林省延吉市。委托代理人马欣越，北京大成律师事务所律师。委托代理人王延白，北京大成律师事务所实习律师。被告张永强，男，住山东省德州市。原告孟威与被告李艳华、张永强抵押合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李增辉独任审判，公开开庭进行了审理。原告孟威及委托代理人张枢、李海英，被告李艳华及委托代理人马欣越、王延白，被告张永强到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告孟威起诉称：2016年7月17日，孟威与李艳华在北京智诚壹品房地产经纪有限公司居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定孟威购买李艳华的涉案房屋，总价款553万元，涉案房屋项下有民生银行贷款抵押登记。合同签订后，孟威向李艳华支付了购房定金40万元以及用于注销民生银行贷款抵押登记的首付款290万元。2016年8月15日，李艳华向孟威移交了涉案房屋。2016年9月21日，孟威开始对涉案房屋进行装修，之后入住。2016年11月8日，中介公司告知孟威因李艳华有房屋抵押登记未注销，无法办理涉案房屋买卖的核验和网签手续。经孟威调查，李艳华在收取购房定金和首付款共计330万元后，不仅未按照约定在2016年10月14日前办理民生银行贷款的抵押登记注销手续，反而在2016年10月18日又将涉案房屋抵押给张永强并办理了新的抵押登记，抵押金额为220万元。李艳华对中介公司工作人员说其与张永强是朋友关系，此前缺资金就从张永强所在的典当行借款。李艳华在向孟威出售并移交房屋后，又与张永强订立抵押合同，并办理抵押登记，明显存在恶意违约情形，相互串通损害了孟威的权益，依据合同法第五十二条第（二）项的规定，上述抵押合同应属无效。现孟威诉至法院，要求判令李艳华与张永强签订的抵押合同无效，要求判令李艳华、张永强共同办理注销北京市朝阳区朝阳北路房屋的抵押登记手续，诉讼费由李艳华、张永强承担。被告李艳华答辩称：第一、根据李艳华与孟威于2016年7月17日签订的《北京存量房屋买卖合同》及《补充协议》之规定，孟威应在2016年9月20日前支付首付款310万元（此后双方约定变更为290万元）。截至2016年9月19日，孟威未支付任何首付款，直到2016年9月29日才付清，已构成根本违约。李艳华已通过房屋中介通知孟威解除合同，为筹集资金退还购房款，李艳华才向张永强抵押借款220万元，并以涉案房屋作为借款担保。为筹集资金，李艳华与张永强之间的抵押合同意思真实，目的合法，未侵害任何第三人权益。第二、对于李艳华而言，因孟威构成根本违约，李艳华有权单方解除合同，不再继续履行房屋买卖合同，为筹措资金返还购房款而向张永强借款并以房抵押，该行为并没有损害孟威利益的故意。对于张永强而言，其正常开展典当业务，接受了以涉案房屋为当物的申请，在有足值抵押物情况下提供借款，从中赚取收益，是正常商业行为，李艳华未告知张永强，张永强也不知道李艳华与孟威之间的买卖合同，在李艳华作为房屋所有权人情况下，张永强不存在任何损害孟威利益的故意。李艳华与张永强签订并履行《最高额房产抵押典当合同》，都是正常的市场交易行为，均无恶意，更谈不上串通。综上，李艳华与张永强所签合同不属于合同法第五十二条第（二）项规定的无效情形，双方合同合法有效。被告张永强答辩称：张永强与李艳华于2016年10月18日在方正公证处签订借款合同与抵押合同，并于2016年10月18日办理抵押登记手续，于2016年10月18日向李艳华发放借款220万元。在上述办理借款及抵押登记手续期间，李艳华并没有说明该房产存在买卖情形，张永强也不知道李艳华与孟威之间的买卖行为。李艳华在借款时向张永强提供了房产证，张永强没有义务也没有能力审核该房产是否存在买卖情况。孟威与李艳华之间的买卖合同并不能影响李艳华对房产物权的行使，张永强在与李艳华签订借款和抵押合同时没有任何过错，合同合法有效。孟威的主张没有法律和事实依据，请求予以驳回。经审理查明：2016年10月18日，李艳华作为借款人与出借人张永强签订《借款合同》，约定：李艳华因资金周转需要，向张永强申请借款220万元，借款期限为3个月，自2016年10月18日到2017年1月17日，借款月利率为1.5%；李艳华以其名下位于北京市朝阳区朝阳北路房屋提供抵押担保。同日，北京市方正公证处应李艳华、张永强申请出具《具有强制执行效力的债权文书公证书》，赋予《借款合同》强制执行效力。2016年10月18日，李艳华以其名下位于北京市朝阳区房屋办理了抵押登记，抵押权人为张永强，抵押权种类为一般抵押，被担保数额为220万元，债务履行期限为2016年10月18日至2017年1月17日。2016年10月21日，张永强向李艳华跨行同城转账汇款220万元，电子回单备注载明为借款。关于借款目的与用途，各方陈述意见如下。李艳华称：因与孟威房屋买卖交易出现争议，孟威另行去看房，故其向张永强借款用于偿还房款，之前与张永强、典当行也有合作。张永强称：从2012年开始即与李艳华有借款往来，因为是老客户，第一次融资需要查看房屋，之后就不用了，涉案借款已到期，打算催要。孟威称：张永强未去房屋查看，借款、抵押、房款均在一天完成，本金利息也没有偿还，说明张永强对房屋买卖知情。根据孟威提交的涉案房屋产权证书复印件，载明李艳华分别于2011年1月12日、2012年4月20日、2013年6月27日、2015年3月23日、2016年3月31日曾经办理过房屋抵押登记，其中最后一次抵押登记注销时间为2016年4月25日。诉讼中，本院依据孟威申请调取了李艳华收款账户（户名：李艳华账号：×××开户行：中国民生银行股份有限公司北京和平里支行）在2016年10月1日至2017年2月1日期间的资金往来明细，其中2016年10月21日李艳华从张永强处收款220万元，2016年10月21日李艳华向牛岩转账160万元，2016年10月23日李艳华向李海龙转账10万元，2016年10月23日李艳华向刘汝新转账50万元。李艳华对此解释称：支出的160万元系给生意对方的建材款，10万元系给弟弟的日常往来款，50万元系另行买房的房款。另查明，2016年7月17日，孟威作为买受人与出卖人李艳华签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：李艳华向孟威出售位于北京市朝阳区房屋，建筑面积125.32平方米；该房屋已经设定抵押，抵押权人为李艳华，抵押登记日期为2016年6月7日；房屋成交价格372万元，房屋家具、家电、装饰装修以及配套设施设备作价181万元，定金20万元，拟贷款金额为223万元；出卖人应当在首付款到账三天内将该房屋交付给买受人；双方通过北京智诚壹品房地产经纪有限公司居间介绍成交并办理网上签约手续。同日，双方签订《补充协议》，约定：房屋价款与作价总计为553万元，买受人于2016年7月20日前支付购房定金20万元，于2016年9月20日前支付购房款310万元，剩余房款223万元以贷款方式支付；出卖人应于首付款到帐后10个工作日内办理房屋抵押登记注销手续；双方应在过户后3个工作日内自行办理物业交割手续。2016年7月19日、8月8日，李艳华两次出具收条，均载明收到购房定金20万元，金额合计40万元。2016年8月19日，李艳华与孟威之妻张枢签订关于物业交割的《协议书》，约定：电费剩余、燃气费剩余、车位费共计5973.52元，以上所有交割费用均由张枢支付给李艳华，热水费、物业费截止到2016年8月15日前务必由李艳华全部结清。2016年9月20日，孟威之妻张枢向李艳华汇款3万元、80万元、100万元、100万元，金额合计283万元。同日，李艳华出具收条，载明收到购房首付款283万元。2016年9月29日，孟威之妻张枢再次向李艳华汇款7万元，李艳华出具相应金额收条。此后，双方在履行上述房屋买卖合同过程中出现争议，经多次协商未能自行解决。2016年12月29日，孟威将李艳华诉至本院，要求判令继续履行合同，李艳华反诉要求解除合同，现案件正在审理过程中。本案诉讼中，孟威提交了其妻张枢与中介公司工作人员胡世维、胡世维与李艳华、张枢与李艳华之间的微信、短信聊天记录，以及胡世维与李艳华之间的电话录音、胡世维出具的《调查笔录》等，上述证据欲证明：购房定金由20万元变为40万元，李艳华同意剩余7万元首付款迟延支付，三方共同去民生银行办理还贷手续，李艳华隐瞒恶意抵押事实，同意就涉案房屋继续交易，尽快解决第三方抵押，李艳华以其朋友还不上款为由拖延不办理解押手续，李艳华始终拖延履行合同义务，李艳华将涉案房屋再抵押，并让中介不告诉张枢，由于李艳华恶意违约，导致涉案房屋校验手续未能通过，李艳华已经实际移交了房屋，孟威办理了房屋入住手续，涉案房屋款项未做资金监管，原因是李艳华需要用首付款解除民生银行抵押贷款。李艳华认为上述证据均系房屋买卖内容，与本案诉争抵押并无关联。本案诉讼中，胡世维出庭作证，证言为：在房屋买卖过程中，在二手房做完解押后，要做网上签约，李艳华通知说办不了网签，做了一个抵押，说是别人要用钱，有个公司要发原材料，几天之后还上再解押办网签。孟威对证言关联性不予认可。上述事实，有孟威提交的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、收条、《协议书》、房产证复印件、不动产登记审批表、微信、短信、电话录音、《调查笔录》、证人证言，有李艳华提交的付款凭证、《借款合同》，有张永强提交的付款凭证、不动产登记证明、公证书及当事人陈述等在案佐证。本院认为：案件争议焦点有二：第一为李艳华在履行合同中是否存有单方恶意；第二为涉案协议是否因恶意串通损害第三人利益归于无效。第一、当事人行使权利、履行义务均应当遵循诚实信用原则，该原则要求当事人在履行合同中应做到讲究信用，恪守诺言，在不损害他人利益和社会利益前提下追求自身利益。具体到本案中，李艳华作为房屋出卖人于2016年7月17日即与房屋买受人孟威签订了《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》，该合同中明确约定了付款、房屋交付、注销抵押登记等事宜，孟威于2016年7月、8月交付了购房定金40万元，同时于2016年9月陆续交付了购房首付款290万元，李艳华于2016年8月向孟威提前完成了物业交割，孟威进行装修并实际入住该房屋，此后双方之间的房屋买卖合同关系处在核验网签、办理贷款、产权过户等后续履行环节中。此时，双方均应本着最大诚信原则，严格遵守合同约定，推动合同的继续履行，以实现合同缔结目的。但是，李艳华在收取了购房定金、首付款，办理了物业交接，偿还贷款并拟对房屋解押后，在未通知孟威情况下，因借款擅自另行办理了房屋抵押登记，由此导致合同履行出现障碍，所借款项也并未用于所述用途，李艳华的行为存有明显不妥，严重违反了诚实信用原则，且不排除其存有因故意或重大过失而产生的恶意，对此法院向李艳华提出严肃批评，如因此给孟威造成额外损失，孟威可以另行起诉解决。第二、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，合同应属无效。上述无效条款的构成，分为主观和客观两方面因素，主观因素为恶意串通，即当事人双方具有共同目的，希望通过订立合同损害国家、集体或者第三人的利益，客观因素为合同损害国家、集体或者第三人的利益，可以表现为双方当事人事先达成协议，双方共同作为，也可以是一方作出意思表示，对方明知其目的非法，而用默示方式接受，双方相互配合。具体到本案中，李艳华通过对涉案房产设定抵押进行过多次融资，房产证显示存在多次抵押登记的设立及注销，李艳华与张永强之前亦使用诉争房屋办理过抵押登记，双方通过公证方式签署借款合同并办理诉争抵押登记，张永强实际向李艳华交付了款项，目前借款合同、款项交付凭证、抵押登记证书形成了较为完整的证据链。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。孟威虽称李艳华与张永强恶意串通，但是通过对当事人签约时机、签约对价、履约情况的审查，以及短信、录音中当事人表露的签约目的，可以印证李艳华存有单方恶意，但尚不足以印证李艳华、张永强双方对该单次抵押登记均存有恶意，亦不足以印证双方存在侵害第三人合法利益的主观意图以及串通合谋的事实，不足以完全排除张永强作为善意第三人身份的认定。因此，孟威以李艳华、张永强恶意串通损害其权益为由认为抵押合同应属无效，依据并不充分，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第（二）项、第六十条之规定，判决如下：驳回原告孟威的全部诉讼请求。案件受理费一万二千二百元，由原告孟威负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 李增辉二〇一七年五月二十七日书记员 张 琦书记员 杨月英 百度搜索“”