（2017）川1322民初622号
裁判日期: 2017-05-27
公开日期: 2017-08-07
案件名称
谭志强与黄晓燕、彭巧英租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
营山县人民法院
所属地区
营山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谭志强,黄晓燕,彭巧英
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第二百二十六条，第二百二十七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十三条
全文
四川省营山县人民法院民 事 判 决 书（2017）川1322民初622号原告（反诉被告）：谭志强，男，汉族，生于1989年7月，住四川省营山县。委托诉讼代理人：涂勇军，营山县城南法律服务所法律工作者。被告（反诉被告）：黄晓燕，女，汉族，生于1969年10月，住营山县。委托诉讼代理人：龙开俊，四川营欣律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹强，四川营欣律师事务所律师。被告（反诉原告）：彭巧英，女，汉族，生于1969年10月，住营山县。委托诉讼代理人（特别授权）：李崇辉，法律援助中心律师。原告谭志强与被告黄晓燕,彭巧英租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案受理后，彭巧英对谭志强,黄晓燕提出反诉，本案依法由审判员唐洪国适用简易程序于2017年4月7日对本案的本诉及反诉进行了公开开庭审理。原告谭志强及其委托诉讼代理人涂勇军，被告黄晓燕的委托诉讼代理人龙开俊,尹强，被告彭巧英的委托诉讼代理人李崇辉到庭参加了诉讼，本案的本诉及反诉现均已依法审理终结。原告谭志强向本院提出诉讼请求：1,判令被告黄晓燕向原告返还门市转让费1万元；2,判令被告黄晓燕,彭巧英共同向原告支付门市装修损失等费用共计5000元；3,判令彭巧英向原告返还租赁押金3000元。事实与理由：黄晓燕于2015年11月1日与被告彭巧英签订《门市租赁合同》，租期为五年，从2015年11月1日至2020年10月31日，租金为每年21000元。原告于2016年7月8日从被告黄晓燕处转租该门市，黄晓燕与被告彭巧英电话沟通转租事宜后，对原告称：“被告彭巧英同意转租，并按原合同执行，押金3000租期到期以后退还给谭志强”。黄晓燕收取了原告门市转让费17000元并给原告出具收条一份，同时将其与彭巧英签订的《门市租赁合同》原件交给原告。原告租赁该门市后进行装修用了7000元左右，在当年租期即将到期的一个月左右，原告多次拨打房主彭巧英的电话已经停机，给被告黄晓燕打电话也不接，原告感觉自己已经上当受骗。2016年11月4日原告外出办事，彭巧英将门市锁更换，原告无法继续经营，同时彭巧英要将房租涨到25000元才同意租给原告，而《门市租赁合同》第二条约定“甲方在合同期间内不得以任何形式随意涨租金，一年期满后随行就市”，该门市左右的门市今年均未涨房租，而彭巧英故意刁难原告，强行将门市收回，并声称：“黄晓燕给原告的《门市租赁合同》系伪造”，原告多次找彭巧英,黄晓燕协商，均拒绝赔偿原告的损失和退还押金。为维护原告的合法权益，特向法院起诉。被告彭巧英答辩称，彭巧英是将门市租赁给黄晓燕，从未租赁给谭志强。按照租赁合同约定，应当在每年10月1日支付下一年的租金，但是黄晓燕未按照合同约定支付下一年的租金；黄晓燕瞒着彭巧英将门市转租给谭志强，彭巧英并不知晓，直到收到诉状才知情；彭巧英于2016年11月多次催促黄晓燕交下年租金，但黄晓燕一直未交，不得已彭巧英才于2016年12月将门市换锁。原告的诉称理由不能成立，门市不仅没有装修，而且还拆除了原有的楼梯和夹层，厕所门也被毁损，所以不存在门市装修损失7000元。彭巧英根本不认识谭志强，没有收过谭志强的押金3000元，谭志强说彭巧英电话停机也不是事实，谭志强根本没有找过彭巧英。反诉原告彭巧英（本诉被告）向本院提出反诉请求：1,依法解除彭巧英与黄晓燕签订的门市租赁合同；2,判令反诉被告黄晓燕,谭志强连带支付租金1750元；3,判令反诉被告黄晓燕恢复原状。事实与理由：彭巧英与黄晓燕于2015年11月1日签订了《门市租赁合同》，租赁期为五年，年租金为21000元。2016年7月8日，黄晓燕将该门市转租给谭志强。2016年10月应支付下年度租金，但黄晓燕,谭志强至今未给付，还拆除了门市楼梯，彭巧英不得已只好收回门市。黄晓燕租赁期间拆除的楼梯应予以恢复，2016年11月占有期间的租金应由反诉二被告连带承担。反诉被告谭志强（本诉原告）针对反诉请求答辩称，谭志强多次拨打彭巧英的电话，总是停机或无人接听，谭志强履行了支付租金义务，租赁期到后因找不到房主，就搬离了房屋，并非拖欠租金；谭志强未拆除夹层，也未损坏厕所门和楼梯，只是对门市进行了系列装修。在谭志强租房时，黄晓燕已经将楼梯放在对面的门市。被告黄晓燕针对本诉原告及反诉原告的诉请，综合答辩称，2016年7月8日，黄晓燕与谭志强协商转租门市，同日谭志强将门市租金交付给黄晓燕，黄晓燕向谭志强交付了门市及转让设施并交付了黄晓燕与彭巧英原签订的租房合同，该租房合同明确约定“每年10月1日支付下一年租金，一年期满随行就市”，但谭志强并未在合同约定的期间交付租金，其行为已经违约。黄晓燕将门市转租是事实，其租房的权利义务已转移给谭志强，合同是否解除由法院一并审查裁判，1750元的租金应由谭志强承担，门市毁损,楼梯等彭巧英在陈述反诉事实时已经说明是由谭志强造成的，应由谭志强负责。原告谭志强（反诉被告）围绕诉讼请求依法提交门市租赁合同,收条,通话记录单,广告收据及装修图片等证据，反诉原告彭巧英（本诉被告）围绕诉讼请求提交了房产证复印件,委托书,门市租赁合同等证据，被告黄晓燕（反诉被告）未提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原,被告双方提供的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月31日，彭巧英与黄晓燕签订了《门市租赁合同》，该合同约定：租赁房屋为营山县丰乐街门市一间；租期为五年，从2015年11月1日起至2020年10月31日止；2015年11月1日起至2020年10月31日止的租金为21000元，即每月租金为1750元，同时收取押金3000元，以后每年10月1日支付下一年租金，并约定租赁期间不得以任何形式随意涨租金，一年期满后随行就市。彭巧英和黄晓燕均在该租赁合同中签字确认并写明了联系电话。2016年7月8日，黄晓燕将门市转租给谭志强，向谭志强提供了《门市租赁合同》，并称该租赁合同系黄晓燕与彭巧英签订的原租赁合同，该租赁合同与前述的门市租赁合同内容均一致，但合同中手写内容的字体与颜色不一致，且彭巧英的联系电话不一致。2016年7月8日，谭志强向黄晓燕支付了门市转让费,剩余近四个月的租赁费及押金3000元，共计17000元。2016年9月，谭志强按照黄晓燕提供的租赁合同中的电话号码拨打联系，但无法联系上彭巧英。2016年10月底谭志强搬离门市，2016年11月，彭巧英更换了案涉租赁门市的门锁。另查明，案涉租赁门市系彭巧英胞姐彭巧丽所有，彭巧丽委托彭巧英出租门市。本院认为，彭巧英受其胞姐彭巧丽委托出租门市，2015年10月31日，彭巧英将门市出租给黄晓燕，双方签订了《门市租赁合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，该租赁合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行权利义务。2016年7月8日，黄晓燕私自将门市转租给谭志强，2016年11月，彭巧英知悉情况后，三方当事人对门市续租未能达成一致意见，原租赁合同已无继续履行的可能，该租赁合同应予以解除。合同解除后，门市租赁押金3000元应当予以退还给黄晓燕。黄晓燕将门市转租给谭志强时收取了17000元的门市转让费，同时将其自己填写的另一门市租赁合同交于谭志强，该合同中彭巧英的联系电话不一致，致使谭志强在房屋当年的租期届满之际无法联系上彭巧英，对此黄晓燕有过错；谭志强虽无主观恶意，但在转租房屋时未与实际出租人彭巧英取得联系，对此谭志强存在过失，故出租门市内的楼梯应由黄晓燕,谭志强共同负责恢复原状。黄晓燕虽未取得彭巧英的同意将房屋转租，且未与谭志强签订书面的转租合同，但黄晓燕已将门市交付给谭志强，谭志强也实际使用了近4个月，因此2016年7月8日至2016年10月31日期间的门市租赁费用应当由谭志强负担，2016年11月门市闲置期间的租赁费1750元应当由黄晓燕负担，故黄晓燕向谭志强收取的门市转让费17000元，应退还谭志强10000元（17000元-1750元/月×4=10000元）。谭志强起诉请求黄晓燕,彭巧英共同赔偿门市装修费用，因谭志强作为次承租人在租赁门市时未与彭巧英联系，其装修损失不应当由彭巧英赔偿；谭志强起诉请求的门市装修损失为5000元，但其提供的广告收据显示费用为3500元，且未提供其他证据充分证明其装修具体损失，装修后谭志强也实际使用过门市，对该部分损失本院酌定1000元由黄晓燕予以赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条,第二百二十六条,第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一,解除被告黄晓燕与被告彭巧英于2015年10月31日签订的《门市租赁合同》；二,被告彭巧英（反诉原告）于本判决生效之日起十日内退还被告黄晓燕门市租赁押金3000元；三,被告黄晓燕于本判决生效之日起十日内支付被告彭巧英（反诉原告）门市租赁费1750元；四,被告黄晓燕于本判决生效之日起十日内退还原告谭志强门市转让费10000元，赔偿原告谭志强装修损失费1000元；五,原告谭志强,被告黄晓燕于本判决生效之日起五日内共同负责将租赁门市中的楼梯恢复原状；六,驳回原告谭志强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费及反诉受理费共计250元，由原告谭志强负担70元，被告黄晓燕负担180元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员 唐洪国二〇一七年五月二十七日书记员 简小利 微信公众号“”