（2017）琼0106民初1172号
裁判日期: 2017-05-27
公开日期: 2017-08-22
案件名称
徐国英与海南富南物业有限公司海口永升华府服务中心与海南永升达投资有限公司物业服务合同纠纷民事一审判决书
法院
海口市龙华区人民法院
所属地区
海口市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
海南富南物业有限公司海口永升华府服务中心,徐国英,海南永升达投资有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国合同法》：第八十四条
全文
海口市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2017）琼0106民初1172号原告：海南富南物业有限公司海口永升华府服务中心。负责人：段传佩，经理。委托代理人：丁其方，该司服务中心办公室主任。被告：徐国英。委托代理人：陈泽雄，海南维特律师事务所律师。第三人：海南永升达投资有限公司。法定代表人：林香仁，董事长。委托代理人：林燕民，该司职员。原告海南富南物业有限公司永升华府服务中心（以下简称原告）与被告徐国英（以下简称被告），第三人海南永升达投资有限公司（以下简称第三人）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人丁其方，被告及其委托代理人陈泽雄，第三人委托代理人林燕民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付永升华府X幢2单元XXX房物业管理费4329元；2、被告支付上述房屋所欠滞纳金1883.1元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2011年9月17日购买了永升华府X幢2单元XXX房，建筑面积96.19平方米，原告一直根据永升华府物业委托合同之约定完全履行物业管理义务。按照合同约定被告应在2014年4月1日起交纳物业费，但自2014年4月至2016年9月均未交纳。被告已损害了原告及其他业主的权益，请法院判如所请。被告辩称，一、原、被告之间的物业费债务已清除。原告免除被告物业费债务、放弃对被告的债务合乎《中华人民共和国合同法》第一百零五条“债权人免除债务人部分或者全部债务的，合同的权利义务部分或全部终止”的规定。债务免除行为属于单方、无因、非要式、无偿行为，即债权人凭单方放弃债权的意思表示便可以免除债务人的债务，不需要债务人支付相应对价，无论是书面、明示、口头或默示均可为之。因债务免除是单独行为，自债权人向债务人或其代理人作出意思表示后即产生债务消灭的法律后果，不得撤回。原告免除被告三年物业费有特殊原因及背景。原告与第三人于2013年7月26日签订了《前期物业服务合同》，合同第二十二条规定，业主租用的车位，产权人每月享有120元，物业公司收取80元。该条明确原告所收取的停车费中60%应转交第三人。原告与第三人签订《海口市商品房买卖合同》，约定第三人应于2013年10月31日之前交房；逾期90日之内，每逾期一天按已付房款的万分之三支付违约金。第三人因综合验收未能通过等原因未能如期交房，被告有权通过诉讼方式追究第三人的违约责任。准备起诉过程中，原告于2015年初向被告、第三人口头表示希望通过免收包括被告在内的153户业主物业费的方式作为第三人的违约赔偿。原告及第三人共同起草了《违约金补偿确认书》：经三方协商同意，免被告交纳燃气入户初装费3000元，有线电视初装费315元，以及相应年份的综合物业费，确认书自各方签字之日生效。原告将空白的确认书交由被告签字后由其统一收回。针对确认书有关抵充物业费的协议内容，被告将153户业主均已签名的情况进行统计，制作了《永升华府已签协议抵物业费户业主应收费明细》。被告将该明细交由第三人核对无异后，原告加盖公章确认免除物业费的最终名单，并将已确认免除费用的业主个人信息录入物业管理系统，以此作为备忘。原告近两年时间不再向被告主张物业费，其按《前期物业服务合同》第二十二条规定所收取业主的停车费中的60%也未曾向第三人支付。被告自此以后也未就没有按期交房的情况向第三人提起违约之诉或开展其他维权活动。原告以三方协议的书面方式明示免除了包括被告在内的153名业主物业费，客观上也从第三人处获得了相当于物业费支付的对价。二、原告无权单方撤销其关于免除被告物业费债务的行为。由于债务免除是自债权人向债务人或债务人的代理人作出口头或书面的、明示或默示的意思表示之时即发生法律效力。在没有法律规定或相反约定的情况下，债权人无权单方撤回已经实际发生债务免除法律后果的行为。本案中，在《确认书》已经生效的近两年时间里，原告一直未就物业费问题向被告主张。该事实也充分证明原告对其免除被告债务已切实履行。原告无权以第三人尚未支付其相应对价为由撤销其对被告的债务承诺。债务免除是无因及无偿行为，在没有明确债务免除因何失效、何时失效的情况下，原告无权仅凭单方意志撤销已实际发生法律效力的债务免除行为。综上，原告明知不存在被告拖欠物业费的事实，违背诚信原则，向法院隐瞒案件事实，编造理由并伪造被告欠费证据，严重违反了《中华人民共和国民法通则》第四条规定的诚实信用原则。恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人述称，原告与第三人之间存在承包经营关系，应自负盈亏。在2013年4月至2014年8月期间第三人共向原告支付727819元，其中转账以及现金支付13笔，共计502617元。原告卖掉第三人车位5个，金额225205元。这些费用全部作为第三人代业主向原告支付拖欠的物业费。原告围绕诉讼请求提交的证据，与原件核对无异且被告亦提供相同的证据如下：1、《海口商品房买卖合同》，2、《前期物业服务合同》，以上证据由原、被告及第三人共同质证，对证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对上述证据三性予以确认。原告单方提交的证据，与原件核对无异的如下：1、《前期物业服务管理协议》，2、海南省物价局2013年063号《海南省普通住宅物业服务收费予以备案通知》，3、《海南省普通住宅物业服务收费备案登记表》，上述证据经被告及第三人质证，对其真实性、合法性、关联性没有异议，本院对上述证据的三性予以确认。4、永升华府小区业主每月欠费明细表，被告对上述证据的三性均有异议。因该证据系原告单方制作，未经被告认可，缺乏客观性，故本院对该证据的三性不予确认。5、《违约金补偿确认书》5份，被告、第三人对上述证据的真实性无异议，本院对该证据真实性予以确认。被告与第三人共同提交的证据，与原件核对无异的如下：《永升华府已签协议抵物业费户业主应收费用明细》，原告及第三人对上述证据真实性无异议，本院对以上证据真实性予以确认。被告单方提交的证据，与原件核对无异的如下：1、永升华府缴费通知单，2、物业管理系统电脑截图，显示房号B1-XXXX、A1-X-XX免物业费时间和实收金额。原告对上述证据的真实性不予确认。因上述证据所载房号非本案涉案物业，与本案无关联性，故本院对上述证据不予认定。3、电话录音，原告对上述证据的真实性不予确认。因被告未提交证据证明录音过程及通话对象的情况，故该证据搜集过程缺乏客观性，本院不予认可。第三人单方提交的证据，与原件核对无异的如下：1、物业管理服务承包经营合同。由海南永升达置业有限公司与原告于2012年11月12日签订。第三人未提交证据证明该合同由本案当事人签署，与本案无关联性，本院不予认定。2、收据、资金往来凭证及银行流水明细，《收据》由原告于2013年4月至2014年8月21日陆续向第三人开具，款项用途为装修工程款、工资等。中国建设银行流水显示林晓兰向刘贵斌、齐秀多转账款项。第三人称上述证据证明其已向原告支付727819元，因刘贵斌、齐秀多是项目负责人，故款项转入个人账户。原告认为上述款项与本案没有关联性，也不能冲抵物业费。本院对上述证据文本的真实性予以确认。经审理查明，2011年9月17日，被告与第三人签订《海口商品房买卖合同》，合同第三条主要约定：被告购买海南省海口市龙华区海濂路XX号永升华府X幢2单元XXX房（以下简称涉案物业），建筑面积96.19平方米。第八条主要约定：第三人应在2013年4月30日前将通过验收的涉案物业交付被告。第十一条主要约定：第三人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理：逾期在90日之内，每逾期一天按已付房价款万分之三支付违约金；逾期超过90日后，被告要求继续履行合同的，合同继续履行，第三人按逾期日数每日向被告按已付房价款万分之五支付违约金。第十五条主要约定：第三人应自房屋交付之日起730日内为被告办理房屋权属证书，如因第三人的责任不能在约定期限内取得房地产权属证书的，第三人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向被告支付违约金。2013年7月26日，原告与第三人签订《前期物业服务合同》，合同第十四条主要约定：原告负责向业主和物业使用人收取物业管理费（含日常维修养护费）等费用。第二十一条主要约定：物业服务费用采取按月交纳，业主或物业使用人在每月10日前交纳；住宅部分物业管理费按建筑面积每月每平方米1.5元收取，含日常维修养护费；业主应于购房合同约定之交房日期起交纳物业服务费用，截止购房合同约定交房日期仍未办理交接房手续的，按合同约定交房日期及国家相关法规条例的规定交纳物业服务费用；原告按照定制的标准收取物业管理服务费用，并按合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈亏由原告享有或承担。海南省物价局2013年063号《海南省普通住宅物业服务收费予以备案通知》及《海南省普通住宅物业服务收费备案登记表》，载明永升华府小区申报高层住宅物业收费标准1.5元/㎡于2013年10月18日经海南省物价局备案。2014年3月28日，海口市建设工程质量安全监督站出具海建质监综字[2014]68号文件，载明永升华府AX、AXX、BX、BXX、X幢及地下室工程的施工质量合格，同意验收。2014年4月28日至6月9日，张天佑（X幢XXX房）、余利文（X幢XXX房）、罗秀英（A2-X幢XXX房）、柏铁山（X幢XXX房）、陈丽（A1-X幢XXX房）等五位永升华府业主分别与原告、第三人共同签署《违约金补偿确认书》，并分别约定免缴物业费期限。2015年3月21日，原、被告签订《前期物业服务管理协议》，合同第四条主要约定：被告交纳费用时间，以开发商“交房通知书”为准，业主首次预交3个月物业服务及设施养护费用，以后按月收取；纯住宅性用房按建筑面积每月每平方米1.5元（物业管理费1.2元，日常维修养护费0.3元）收取；业主须在每月10日前到服务中心财务部结清应缴各项物业费用。原告与第三人共同在《永升华府已签协议抵物业费户业主应收费用明细》上盖章，该明细以列表方式作出，其中房号B2-XXXX，面积96.19，免物业费年限为2014年4月1日至2019年3月31日，一个月物业费144.3元，免物业总金额8657.1元。该明细亦列明了与上述《违约金补偿确认书》相应的业主及房号减免物业费的年限和数额。原告认为，上述明细的标题已明确写明是永升华府已签协议抵物业费户业主应收费，原告提供的5份《违约金补偿确认书》只认可该5名业主与原告、第三人的三方协议。其他业主没有签订确认书，故明细只是原告与第三人之间的意向，达成意向的前提是要签署三方确认书。因此，明细是签订补偿确认书之前达成的意向书，但已明确写明是已签协议。明细生效的前提是开发商将业主所欠物业费交付原告，但第三人并未交付，除已签确认书的5位业主外，原告没有同意减免。第三人表示原告曾向第三人及业主口头承诺免除业主物业费，《违约金补偿确认书》与《永升华府已签协议抵物业费户业主应收费用明细》是一个整体，明细是原告及第三人关于免除物业费的协议，该协议经原告盖章后即生效。明细是合同，非意向。在本案庭审中，原告表示，按照明细，第三人应向原告支付918566.99元，实际付款数额不清楚，但原告账户未收到款项。原告已多次更换负责人，之前的负责人没有向被告等业主主张过物业费。现任负责人接手后一直向被告主张，目前除签订确认书的5位业主外，都没有签订三方协议，原告已多次催缴，去年也起诉过一批业主。第三人表示其提供的中国建设银行流水是代业主支付的物业费。目前有153户签订了违约金补偿确认书，一式三份，业主、原告、第三人都有。业主先与第三人签订违约金确认书，之后由第三人进行统计，列出抵物业费明细表，之后原告加盖公章。明细表就是根据签订的确认书统计的，但明细表上的款项第三人没有一次性支付，需要原告服务到一定年限，分期支付。以上事实，有《海口商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、《前期物业服务管理协议》、海南省物价局2013年063号《海南省普通住宅物业服务收费予以备案通知》、《海南省普通住宅物业服务收费备案登记表》、《违约金补偿确认书》5份、《永升华府已签协议抵物业费户业主应收费用明细》、物业管理服务承包经营合同、《收据》、中国建设银行流水，当事人陈述，以及庭审笔录在卷为凭，足以认定。本院认为，本案原告与被告、第三人争议的焦点在于原告与第三人共同盖章的《永升华府已签协议抵物业费户业主应收费用明细》是否构成原告、被告、第三人三方关于逾期交房违约金抵充物业管理费的合意。现被告与第三人皆认可上述明细是已达成的协议，原告则认为该明细是意向，且需经业主签订《违约金补偿确认书》才能减免。在本案中，被告作为物业管理费的支付义务人，其在明细所列期间（2014年4月1日至2019年3月31日）的债务已由第三人明确表示代为承担，明细的标题业已明确系“已签订协议抵物业费户业主”，据此可合理推定明细签订以先，被告等业主已与第三人达成抵充协议。虽被告未能提交相应协议，但原告与第三人共同在抵充明细上盖章，已表示原告作为债权人，同意被告在约定期限内的债务由第三人代为承担。依据《中华人民共和国合同法》第八十四条“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”的规定，本案债务主体变更为第三人是有效的。原告现主张被告支付物业管理费，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八十四条的规定，判决如下：驳回原告海南富南物业有限公司永升华府服务中心的诉讼请求。案件受理费50元，由原告海南富南物业有限公司永升华府服务中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至海南省海口市中级人民法院。审 判 长 赵 越审 判 员 李家炎人民陪审员 裴振山二〇一七年五月二十七日法官 助理 周慧慧书 记 员 罗明茜附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。 百度搜索“”