（2017）津01民终4373号
裁判日期: 2017-05-27
公开日期: 2017-06-15
案件名称
天津广厦融胜置业发展有限公司、天津市正坤物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
天津广厦融胜置业发展有限公司,天津市正坤物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终4373号上诉人（原审被告）：天津广厦融胜置业发展有限公司，住所地天津市河北区昆纬路与东七经路交口西北侧河北新闻大厦主楼三楼307室。法定代表人：刘元生，董事长。委托诉讼代理人：鲁艳，天津杰森律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津市正坤物业管理有限公司，住所地天津市和平区福安大街和平园7-702。法定代表人：董文，总经理。委托诉讼代理人：李秋先，女，该公司职员。委托诉讼代理人：王东，天津法政牛津律师事务所律师。上诉人天津广厦融胜置业发展有限公司（以下简称广厦融胜公司）因与被上诉人天津市正坤物业管理有限公司（以下简称正坤物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2017）津0105民初309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人广厦融胜公司的委托诉讼代理人鲁艳、被上诉人正坤物业公司的委托诉讼代理人李秋先、王东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广厦融胜公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2．本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1．被上诉人向上诉人主张给付2013年4月至2015年1月期间的物业费无论是否存在合同依据，均已超过诉讼时效，依法应驳回被上诉人该部分诉讼请求。2．一审仅就上诉人与被上诉人合同是否生效作出认定，遗漏了被上诉人已于2013年依法解除物业服务关系这一关键事实，该事实将直接确认被上诉人强行驻留官邸3号小区是否合法，是重要事实依据。3．被上诉人并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，在履行物业服务合同期间构成根本违约，而非一审判决认定存在一定瑕疵，一审对其违约事实的审查存在遗漏情况，一审判决以一般瑕疵标准判决本案根本违约情形，仅酌减10%费用显属违法和不公平。正坤物业公司辩称，不同意上诉人上诉请求，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。正坤物业公司向一审法院起诉请求：广厦融胜公司给付坐落于天津市河北区海河东路41-43号108房屋2013年4月15日至2016年4月14日共计36个月的物业服务费35550元及违约金178元并承担诉讼费。一审法院认定事实：2013年4月正坤物业公司与天津市河北区官邸3号业主委员会签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定由正坤物业公司对天津市河北区官邸3号小区进行物业管理服务，管理服务期限自2013年4月15日起至2016年4月14日终止；多层住宅房屋物业管理服务费收费标准按建筑面积每月每平方米1.90元；商业房屋物业管理服务费收费标准按建筑面积每月每平方米3.50元；配备电梯、消防，二次供水等机电设备的运行，维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.90元的标准由业主交纳；业主于每月10日前交纳，开发建设单位于每季10日前交纳。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，正坤物业公司为该小区提供了物业管理服务。广厦融胜公司系天津市河北区官邸3号小区的开发建设单位且系天津市河北区海河东路41-43号108（非居住）房屋的权利所有人，该房屋建筑面积为352.68平方米，双方均认可每月应交纳物业管理服务费987.5元。广厦融胜公司自2013年4月15日至2016年4月14日共计36个月未交纳物业管理服务费，欠费金额35550元。另外，天津市河北区官邸3号业主委员会曾起诉正坤物业公司，要求其退出官邸3号小区并移交官邸3号小区物业用房、公共设施及资料。2015年7月25日一审法院以（2015）北民初字第883号民事判决认定河北区官邸3号业主委员会与正坤物业公司签订的《天津市住宅物业服务合同》有效，并判决驳回该业主委员会诉讼请求。后该业主委员会提出上诉，2015年12月8日本院以（2015）一中民二终字第0447号民事判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为，正坤物业公司与天津市河北区官邸3号业主委员会签订的《天津市住宅物业服务合同》已经两审人民法院生效裁判文书确认合法有效，应予认定。合同签订后，双方均应按照合同约定全面履行义务。现正坤物业公司已经履行了物业管理服务的义务，但广厦融胜公司拒绝交纳物业管理服务费，侵犯了正坤物业公司的合法权益，也损害了小区绝大多数交费业主的利益，故正坤物业公司要求广厦融胜公司给付物业管理服务费的请求，应予支持。另外，广厦融胜公司提出正坤物业公司履行物业服务合同不到位的抗辩理由，能够部分反映出正坤物业公司在履行物业管理服务主要义务的同时存在一定的瑕疵，故对正坤物业公司主张的物业管理服务费应酌情予以减免，并不应给付违约金。关于广厦融胜公司主张正坤物业公司的部分诉讼请求已经超过诉讼时效一节，根据物业服务企业主张业主给付物业费的诉讼时效，从合同期内最后一期物业费的履行期限届满之日起计算的审理标准，本案涉案合同中双方约定的物业管理服务期限为2013年4月15日起至2016年4月14日终止。据此，正坤物业公司的诉讼请求，并未超过诉讼时效。广厦融胜公司提出上述物业服务合同早已依法解除，因证据不足，不予支持。关于广厦融胜公司的其他辩称，理由不足，亦不予支持。综上所述，正坤物业公司要求广厦融胜公司给付尚欠物业管理服务费的请求，一审法院予以支持。鉴于正坤物业公司在物业管理服务中存在个别瑕疵，对广厦融胜公司所欠物业管理服务费应酌情予以核减10%，同时对正坤物业公司要求广厦融胜公司支付违约金的诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定判决：一、判决生效后十日内，广厦融胜公司给付正坤物业公司2013年4月15日至2016年4月14日物业管理服务费35550元的90%即31995元；二、驳回正坤物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费694元，减半收取347元，由正坤物业公司负担34.7元，广厦融胜公司负担312.3元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据已经发生法律效力的民事判决，被上诉人与天津市河北区官邸3号业主委员会签订的《天津市住宅物业服务合同》合法有效，一审法院据此认定本案双方当事人均应按照合同约定全面履行义务，证据充足，并无不当。上诉人主张双方物业服务合同已经依法解除，没有证据证明，理由不成立。被上诉人按合同约定的内容为该小区提供了物业服务，上诉人作为业主应按合同约定交纳相应期间的物业管理服务费。上诉人主张被上诉人未履行合同义务构成根本违约故不应交纳物业管理服务费，无充足证据予以证明，一审判决对被上诉人履行合同义务存在的瑕疵予以认定，并对上诉人应付的物业管理服务费予以适当酌减，符合公平原则，上诉人的该上诉理由不成立。一审法院关于被上诉人的诉讼请求是否已经超过诉讼时效的认定，适用法律正确，上诉人的相关上诉理由不成立。综上所述，广厦融胜公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由天津广厦融胜置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张吉堂代理审判员 刘 芳代理审判员 党国华二〇一七年五月二十七日书 记 员 孔娇阳附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度“”