（2017）粤0604民初4945号
裁判日期: 2017-05-27
公开日期: 2017-07-10
案件名称
广东同信物业管理有限公司与陈细记、孔妹物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东同信物业管理有限公司,陈细记,孔妹
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第十条第一款
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初4945号原告：广东同信物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区卫国路107号201房，统一社会信用代码914406047330974605。法定代表人：苏日生。委托诉讼代理人：阳贵军，湖南宗元律师事务所律师。委托诉讼代理人：张嘉欣，女，1994年1月23日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，系原告职员。被告：陈细记，男，1969年11月15日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，被告：孔妹，女，1981年4月10日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，原告广东同信物业管理有限公司诉被告陈细记、孔妹物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案受理后，依法适用小额诉讼程序进行审理。后发现案件不宜适用小额诉讼程序，决定本案适用简易程序的其他规定审理。该案公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人阳贵军、两被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付拖欠的2011年1月1日至2014年6月30日期间的物业服务费1596元；2.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告于2002年11月28日与佛山市石湾区公安分局签订了《佛山市石湾公安局宿舍区物业管理委托合同》，为该公安分局宿舍楼（佛山市石湾清水一街3、5、7号，清水二街2、5、7、8、10号）提供物业管理服务，物业服务费按季度收取。两被告为该小区业主（清水一街3号204房）。根据《佛山市石湾公安局宿舍区物业管理委托合同》的约定，两被告应当向原告缴纳物业服务费。根据该合同第七条的规定，物业管理服务费为38元/户/月。但两被告自2011年1月1日以来一直拖欠原告物业服务费，经原告多次催收未果。截至2014年6月30日，两被告拖欠物业服务费共1596元（38元/月×42个月）。两被告的行为严重违反了《佛山市石湾公安局宿舍区物业管理委托合同》之约定以及我国相关法律法规的规定，损害了原告和其他业主的利益，为维护原告的合法权益，特诉至法院。两被告辩称：原告一位姓黄的工作人员和一位保洁员分别到被告的住所收取过物业管理费，2011、2012年的物业管理费已经交了，被告还欠原告一年的物业管理费。诉讼中，原告提供以下证据：1、原告的营业执照及组织机构代码证、核准变更登记通知书、资质证书、被告的人口信息查询结果。证明原、被告的诉讼主体资格。2、房地产登记信息查询结果。证明被告是涉案房屋的所有权人。3、《佛山市石湾公安局宿舍区物业管理委托合同》。证明签订合同是合法合理的，合同约定了物业管理服务的范围，且原告依约向被告提供了相应的物业服务，被告应该据此履行相应缴纳物管费的义务。4、《公告》、《催收物业服务费用律师函》、挂号信。证明原告依法向被告催收物业管理费的实际情况，物业管理合同具有连续性，原告的起诉没有超过诉讼时效。5、禅城供电局出具的电费交费流水记录。证明原告有为小区提供实际性的物业服务。6、2006年至2008年治安/保安费结算票据。证明原告的保安人员是由石湾分局代为聘请，保安费用是由原告支付给公安分局，再由公安分局支付给保安公司。7、疏通厕所明细（2005－2010年）、原告与卿圣君、唐春秀、贺久香签订了《劳动合同》工资明细清单。证明原告有为小区提供相应的服务。8、工商银行流水。证明原告有为被告提供相应的服务，被告因为银行资金不足，原告无法扣除相应的费用。两被告质证：对证据1、证据2、证据3的真实性、合法性和关联性均无异议。对证据4-证据8，被告认为公告是原告单方制作的，不清楚公告的事情，挂号信被邮局退回，没有送达本人，被告一直居住在案涉房屋，电话也一直是可以打通的，但是没有收到同信物业的任何通知。被告已经缴纳了两年的物管费，原告财务部应该有收据。由于原告的不作为，没有请保安，小区经常发生盗窃事件，硬件设施损坏无人修理，其工作人员严重影响被告生活。原告的诉讼已经超过诉讼时效。诉讼中，被告无提供证据。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据，两被告对证据1-3真实性不持异议，对证据4-8真实性未提异议，经核对原件，本院对上述证据真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2002年11月28日，佛山市公安局石湾分局装备财务股（甲方）与原告（乙方）签订《佛山市石湾公安局宿舍区物业管理委托合同》，约定：甲方委托乙方对位于佛山市石湾清水一街3、5、7号，清水二街2、5、7、8、10号宿舍楼提供物业管理服务；委托管理期限为三年，自2002年12月1日至2005年12月1日。上述合同签订后，原告依约进入涉案小区提供物业管理服务。合同到期后，被告继续提供物业服务至2014年6月30日。2015年10月25日，原告向两被告住所地邮寄挂号信一份，内为《物业管理缴费告知函》，投递状态为：逾期退回。庭审中，原告陈述：通过小区公告栏的方式公告过，没有对公告进行拍照留底；催收挂号信退回后，没有采取其他手段催收。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。被告在庭审中提出原告起诉已超过诉讼时效，故应先审查诉讼时效问题。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七之规定，本案诉讼时效期间应从权利人知道或者应当知道权利被侵害时起计算两年。本案中，原告发出的《公告》载明，原告仅提供物业服务至2014年6月30日，并要求各业主于2014年7月31日前缴清物业管理服务费。故原告对两被告主张物业管理费的诉讼时效应从2014年8月1日起算，原告直至2017年4月7日才向本院提起诉讼，其诉请已超过诉讼时效。关于原告于2015年10月25日向两被告邮寄缴款告知函是否构成诉讼时效中断的问题。依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第（二）款的规定，当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的，构成诉讼时效的中断。但原告并未举证证明缴款告知函已送达被告，且据审理查明，原告的催收函邮件被退回后并无采取其他手段催收，而原告基于其物业管理身份，向业主催收管理费具有天然的便利性，其向欠费业主主张权利时应尽更高的注意义务，故不宜认定原告已积极主张权利，其上述通知行为不构成诉讼时效的中断。综上，原告起诉已超过诉讼时效，其诉讼请求依法应予驳回。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第二款的规定，判决如下：驳回原告广东同信物业管理有限公司的诉讼请求。本案受理费25元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 黎秋华二〇一七年五月二十七日书记员 陈美娜 来自