（2017）豫09民终1075号
裁判日期: 2017-05-27
公开日期: 2018-09-28
案件名称
河南省综利物业服务有限公司、袁艳军物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省濮阳市中级人民法院
所属地区
河南省濮阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
河南省综利物业服务有限公司,袁艳军
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百七十条
全文
河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫09民终1075号上诉人（原审原告）：河南省综利物业服务有限公司，住所地濮阳市中原路中段路南。法定代表人：李瑞霞，系该公司董事长。委托诉讼代理人：韩晓蕾，河南忠义律师事务所律师。被上诉人（原审被告）袁艳军，男，1970年12月29日出生，汉族，住濮阳市。上诉人河南省综利物业服务有限公司（以下简称综利物业公司）因与被上诉人袁艳军物业服务合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（以下简称一审法院）（2017）豫0902民初1309号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年4月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人综利物业公司的法定代表人李瑞霞及其委托诉讼代理人韩晓蕾，被上诉人袁艳军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。综利物业公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持综利物业公司的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由袁艳军负担。事实与理由：1.综利物业公司与开发商滑县正宏房地产开发公司(以下简称正宏公司)签订了物业管理合同，与濮阳市华龙区正宏花园业主委员会（以下简称正宏业委会）签订了物业管理委托协议，协议明确约定了物业服务费用标准，综利物业公司依约提供服务，袁艳军应当履行支付物业费的合同义务。2.综利物业公司已履行书面催交程序，袁艳军对拖欠物业管理费用的事实是明知的，最高人民法院相关司法解释规定，将书面催交作为诉讼的前置程序，主要目的是督促当事人诉前进行协商，一审从实体上判决驳回综利物业公司主张物业费的请求，属于认定事实错误。袁艳军辩称，综利物业公司称已履行书面告知义务，无证据支持，综利物业公司没有按照合同约定提供服务，小区内垃圾成堆，车辆被盗，且综利物业公司也没有对相关收支情况进行公示，侵害了业主的合法权益，正宏业委会与综利物业公司签订的合同，业主并不知情，一审判决后，综利物业公司张贴出的欠费名单中，也有正宏业委会成员。袁艳军缴纳了物业管理费，不存在拖欠物业费用情形，且本案已超出诉讼时效，综利物业公司的上诉请求不应支持。综利物业公司向一审法院起诉请求：1、判决袁艳军支付自2011年5月31日至2013年5月31日拖欠的物业费3117.6元，自2013年5月31日至2016年11月30日拖欠的物业费4984元，物业费计8101.6元及按合同约定计算滞纳金为9648.72元。2、被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：位于濮阳市京开大道黄埔街正宏花园小区由原告河南省综利物业服务有限公司管理，隶属于濮阳市华龙区正宏花园业主委员会。被告居住在该小区3号楼4单元4楼西户。2010年4月6日，滑县正宏房地产开发公司（甲方）与原告（乙方）签订物业管理合同，合同期限为2010年11月1日起至2015年11月1日止，主要内容为：1、车位费：（1）汽车停车费，按天交5元，办月卡100元，年卡1000元；（2）电动车、充电车辆每月50元，不充电车辆每月30元；（3）自行车每月20元。2、物业费：（1）高层三楼及三楼以上为0.88元/平方米；（2）高层一、二楼及低层为0.46元/平方米。3、公摊费用每户每月6.8元。2014年6月29日，濮阳市华龙区正宏花园业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订正宏花园小区物业管理委托协议，合同期限为2014年6月29日至2017年6月29日，主要内容为：物业管理服务费多层住宅房屋由乙方按建筑面积0.4元/平方米/月，高层住宅（二楼以上含二层）0.8元/平方米/月，公摊费6.8元/月向业主或物业使用人收取，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金；露天车位月缴100元，年缴1000元，半年缴500元，停车请锁好车门、车窗，车辆及车内物品被盗，车辆划伤等有车主自己承担，车位费用于小区停车场地基础设施维护及贴补小区服务费用，车库120元/年。原告要求被告缴纳2011年5月31日至2016年11月30日期间的物业费8101.6元，并支付所欠物业费滞纳金9648.72元，被告辩称原告作为物业公司未尽到其职责，不同意缴纳物业费，双方形成纠纷。一审法院认为，被告居住在濮阳市××区××小区××楼××单元××楼西户，该小区隶属于濮阳市华龙区正宏花园业主委员会。2010年4月6日滑县正宏房地产开发公司与原告签订物业管理合同，2014年6月29日濮阳市华龙区正宏花园业主委员会与原告签订正宏花园小区物业管理委托协议，均约定由原告向正宏花园小区提供物业管理服务，对上述事实予以确认。原告要求被告支付2011年5月31日至2016年11月30日期间的物业费及滞纳金，但未提供证据证明其已书面催交上述期间的物业管理费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持，故对原告诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：驳回原告河南省综利物业服务有限公司的诉讼请求。本案受理费244元，由原告河南省综利物业服务有限公司负担。本院二审期间，综利物业公司围绕上诉请求提交了视频资料光盘四张、工作日志及照片、小区水管爆裂现场照片等证据，用以证明综利物业公司履行了物业管理服务义务，对部分拖欠物业费的业主，入户书面催交以及一审开庭后，部分业主将综利物业公司办公用品强行搬出，阻止综利物业公司提供物业服务。本院组织当事人进行了证据质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审中，综利物业公司以入户的方式，对拖欠物业服务费用的业主进行了书面催交。正宏业委会与综利物业公司签订的物业管理委托协议第十九条第11项约定，业主和物业使用人对综利物业公司的满意率应达到65%。袁艳军居住的房屋建筑面积139.89平方米。其他与一审查明的事实一致。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。综利物业公司作为物业服务企业，先后依据其与正宏公司签订的《物业管理合同》、与正宏业委会签订的《正宏花园小区物业管理委托协议》，为正宏小区业主提供了物业服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，袁艳军系正宏小区业主，接受了综利物业公司的服务，应依约支付服务费用。袁艳军辩称已经不拖欠物业费，但其未提供交纳物业费的相关凭据，故对其该主张不予支持。袁艳军辩称综利物业公司提供的服务不到位，存在水管爆裂、卫生及安全隐患，车辆被剐蹭或者涂划，监控不清晰，楼道照明灯损坏、地下室漏水等问题。本院认为，袁艳军所提出的物业管理存在的问题大部分属于综利物业公司日常提供的物业服务内容范围，该服务内容直接影响服务质量，综利物业公司未能提供证据证明，所提供服务达到合同约定的65%满意率。综合本案案情，综利物业公司主张袁艳军支付拖欠的物业费8101.6元（自2011年5月31日至2013年5月31日共计24个月，拖欠物业费3117.68元=24个月×139.89平方米×0.88元/平方米+24个月×公摊费6.8元/月；自2013年5月31日至2016年11月30日共计42个月，拖欠物业费4985.9元=42个月×139.89×0.8元/平方米+42个月×6.8元/月）本院酌定袁艳军按70%比例支付，综利物业公司关于滞纳金的请求不予支持。二审期间，综利物业公司已入户书面向业主催交欠款，履行了书面催交程序，一审判决予以纠正。综上所述，综利物业公司的部分上诉请求成立，一审判决适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼法证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：撤销濮阳市华龙区人民法院（2017）豫0902民初1309号民事判决；被上诉人袁艳军于本判决生效后10日内给付河南省综利物业服务有限公司物业服务费用8101.6元的70%，即5671.12元。驳回上诉人河南省综利物业服务有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费244元，由上诉人河南省综利物业服务有限公司负担166元，由被上诉人袁艳军负担78元；二审案件受理费244元，由上诉人河南省综利物业服务有限公司负担166元，由被上诉人袁艳军王庆负担168元。本判决为终审判决。审判长 张东亚审判员 李光胜审判员 张慧勇二〇一七年五月二十七日书记员 高嘉潞 来自：