（2017）粤01民终6584号
裁判日期: 2017-05-27
公开日期: 2017-06-02
案件名称
郭建慧与广州市攀达房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷2017民终6584二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市攀达房地产开发有限公司,郭建慧
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终6584号上诉人（原审被告）：广州市攀达房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市海珠区。法定代表人：周斌，职务：总经理。委托代理人：王历，广东经纶律师事务所律师。委托代理人：何晓芳，广东经纶律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭建慧，住广东省广州市番禺区。委托代理人：许国志，广东海智律师事务所律师。上诉人广州市攀达房地产开发有限公司（以下简称“攀达公司”）因与被上诉人郭建慧商品房买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初10753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人攀达公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回郭建慧的全部诉讼请求；3.本案的诉讼费用由郭建慧负担。事实和理由：一审法院未审慎审查本案所涉规划验收迟迟不能通过的原因，应予纠正。首先，结合广州市规划局天河分局于2014年3月12日作出的《关于翠屏富某信访问题的复函》以及广州市天河区国土资源和规划局于2016年9月22日就《协助查询通知书》的复函，涉案建设项目存在的不能通过规划验收的唯一问题在于擅自将工作阳台、花池封闭，不存在其他原因导致不能通过规划验收。其次，鉴于涉案项目房屋买受人已全部入住，该项整改需要全体业主配合。为此，攀达公司分别于2013年12月25日、2014年2月17日以及2015年7月22日向涉案项目全体业主发出配合整改的通知，整改的内容均未发生变更。2013年12月25日是采用张贴公告和邮寄送达方式通知全体业主的，2014年2月17日以及2015年7月22日是采用张贴公告的方式通知全体业主的。特别地，在2015年7月22日向业主发出的整改通知中，攀达公司将更为细化的整改方案告知全部业主，该次通知以及整改方案自2015年7月22日起至2016年初一直张贴在涉案建设项目的显著位置。涉案项目合共有420户业主，其中有311户业主签名表示同意，截止至本案起诉之日止，有109户业主未签名表示同意。因此，结合历次发出整改通知的情况，2015年7月22日配合整改通知书及整改方案张贴的时间长度以及大部分业主签名表示同意的情况，涉案项目全体业主均应知悉涉案项目需要全体业主配合实施整改这一情况。一审法院以攀达公司仅以张贴公告的方式进行通知，并未具体对各户业主进行电话及邮寄通知，来推断业主不知整改这一情况，是仅仅考虑到通知发出形式，未全面、充分考虑到攀达公司提及的前述情况，未考虑到涉案项目的整改矛盾在已经相对紧张的情况下，业主不应有不知道的情况。换言之，该109户未签名的业主应是不同意，或怠于表达意愿，是该些业主导致涉案项目整改不能继续推进。最后，因行政主管部门关注涉案项目的规划验收问题，在2016年5月20日至23日期间做通了不同意配合整改的业主的工作，最终在这四日内完成项目的整改工作。攀达公司于整改的最后一日，即2016年5月23日向广州市天河区国土资源和规划局重新申请办理规划验收，该局于次日签发规划验收合格证。换言之，即使有行政部门的干预，也需要有全体业主的配合才能完成涉案建设项目的整改，继而通过规划验收。一审法院以攀达公司陈述该不同意验收的业主最终同意，认为不能规划验收的责任全在于攀达公司是不正确的。如前述，正是因为有部分业主不同意或怠于表达意愿才导致了涉案建设项目不能通过规划验收，该些业主最终同意了，涉案项目才能整改正是印证了这一原因。因此，一审法院不能正确理解攀达公司的陈述，继而将涉案项目不能通过规划验收，不能办证的原因全部归于攀达公司是不正确的。另外，即使法院认为攀达公司需要支付违约金，也应当综合考虑业主实际损失的情况，对违约金数额酌情调整。首先，违约金计算应截止到2015年8月3日，因为攀达公司在该日已经将2015年7月22日作出的《配合整改的再次书面通知》张贴在涉案小区。该通知系攀达公司根据此前法院生效判决的意见制作，具备了方案实施的全部要素，因部分业主不配合整改导致损失扩大的责任不应由攀达公司承担。其次，违约金标准过高，计至当前的违约金数额已超过购房款的50%，在业主没有举证证明存在实际损失的情况下，法院应该对违约金数额予以调低。被上诉人郭建慧二审辩称：1.一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回攀达公司的全部诉讼请求，维持原判。2.攀达公司曾经在涉案小区张贴过两次公告。第一次因为公告内容不详细不具有可行性，过错在于攀达公司。第二次公告是在2015年7月22日作出，但该公告仅以张贴方式进行，没有对业主进行电话或其他方式告知，业主并不清楚公告情况。3.业主在整改工作中予以了积极配合。4.双方对违约金的约定是真实意思表示，不同意攀达公司调低违约金的请求。郭建慧向一审法院起诉请求：1.攀达公司向某慧支付延迟办证违约金（以总房款为本金，按每日万分之五的标准，从2014年2月9日起计至郭建慧取得房屋权属证书之日止）。2.攀达公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：位于广州市天河区中山大道北珠村加油站以东编号为52的地块上的翠屏富通雅苑商品房是由攀达公司开发建设的，攀达公司已取得相应的《商品房预售许可证》，获准销售上述房屋。2010年2月5日，郭建慧、攀达公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件；合同首部显示：甲方/卖方为攀达公司，乙方/买方为郭建慧，以下简称《买卖合同》），约定：乙方所购商品房为翠屏富某自编B栋4梯8层807号房，房屋地址为天河区中山大道中珠村东环路21号自编4梯（自编B栋4梯）807房；该商品房的用途为住宅；该商品房户型结构为一房二厅1厨1卫，封闭式阳台0个、非封闭式阳台3个；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额894571元；（第十二条）交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条）房屋交付：甲方应当在2011年8月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方；房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其它义务，如：办理产权证的义务等；（第十四条）延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同；……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金；（第十五条）房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担；（第十九条）规划、设计的变更：该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准；甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同；……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行；因甲方擅自改变规划、设计，造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿；（第二十一条）产权登记：甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；双方同意选择乙方委托甲方办理的方式为乙方办理《房地产权证》；甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；（第二十二条）迟延办理产权登记的违约责任：如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同；……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；（第二十三条）甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准；（第二十九条）关于通知的约定：本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效；（第三十一条）本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件；（第三十二条）本合同附件与正文具有同等法律效力等条款。上述合同的附件一为《房地产平面层图》。附件三为《甲方针对该商品房所作具体的说明（含广告）》。附件六为《装饰、设备标准》，其中包括房屋附带的装修标准等内容。附件七为《本合同补充协议》，约定：（第七条）双方同意对《买卖合同》第十三条作如下补充：双方同意甲方有权在上述期限的前后15日范围内选择交付本合同标的物的具体日期，且甲方不承担任何提前或推迟的违约责任；甲方在上述范围内向乙方发出商品房交付使用通知书的，乙方须严格执行通知书的交接日期，否则按本补充协议第八条办理；（第八条）乙方未能在甲方发出商品房交付使用通知书规定的期限内到指定的地点办理商品房收楼手续的，甲、乙双方确定以商品房交付使用通知书中规定的办理商品房交付手续的期限届满之日视为甲方实际已交付商品房之日；（第九条）双方同意将《买卖合同》第十四条中甲方逾期交房的违约金均变更为每日按已支付房价款的0.1‰支付；违约金总额不超过已付房款的2%；（第十五条）《买卖合同》第十九条变更为：“该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房的规划、设计（该商品房仅指乙方所购买的该套商品房的规划设计，不包含其他的房屋及设施）；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准；……”；（第十七条）《广州市商品房买卖合同》第二十一条变更为：“甲乙双方一致同意选择以下方式办理产权登记：1.甲方应在该商品房约定的交付之日起730日内向产权登记机关为乙方办妥产权登记；2.甲方协助乙方办理产权证，非因甲方原因导致逾期出证的，甲方不承担任何责任；”（第二十八条）乙方须在《买卖合同》中记载详细的联络资料（如地址和联络人姓名及联系电话、传真号码等），……凡出卖人根据登记的买受人地址以挂号信形式寄出的函件，即视为已送达买受人，本合同及本补充协议所约定各时限含星期六、日及公众假期；如到期当日为公众假期，则顺延一天；在房屋交付使用后，甲方发出的所有通知如在项目的公告栏进行公示，视为乙方实际收到该通知，可作为诉讼或仲裁中的有效证据；（第二十九条）本《补充协议》对买卖合同的修改、补充部分是甲、乙双方的真实意思表示，是《买卖合同》的有效组成部分，甲、乙双方在签署本《补充协议》后，视为双方对各自权利、义务清楚明白，并愿意按本《补充协议》规定严格执行；（第三十一条）本《补充协议》自甲、乙双方签字盖章后与《买卖合同》同时生效；本《补充协议》与《买卖合同》有不同之处，以本《补充协议》规定为准；等条款。上述合同签订后，郭建慧向攀达公司付清了涉案房屋的全部购房款合计894571元，攀达公司也于2010年3月27日向某慧出具了相应的发票。2011年12月25日，郭建慧、攀达公司签订两份《协议书》（协议书首部显示：甲方为攀达公司，乙方为郭建慧），其中第一份《协议书》约定：“2010年下大雨引起广州市区多处地下室的配电房爆炸，严重影响公共安全，广州市供电部门要求对地下室的配电房进行整改，对未竣工的楼盘将建设在地下室的配电房全部调整至地上，从而导致甲方开发的翠屏富某配电房需从原规划批复的地下室调整至首层，进而规划验收延迟。因规划验收迟延导致甲方竣工验收备案的迟延。但乙方认为甲方所开发之房屋已经满足居住条件，可以办理入住”；现经过双方友好协商，达成如下协议：乙方认可房屋现状，同意在上述所提状态下收取所购房屋，领取钥匙；为了表示甲方的歉意，凡愿意在2012年1月11日前收楼的业主，甲方均送收楼大礼包：A.送客厅2匹空调一台（价值6000元的美的空调）；B.水、电费免至2012年2月29日；C.物业管理费免至2012年2月29日；D.赠送价值300元家居保洁券；乙方同意甲方以上述礼包作为因迟延交房而造成乙方损失的赔偿；乙方根据本协议之约定收取房屋领取钥匙后，同意不再以任何方式追究甲方延期交付引起的责任等条款。其中第二份《协议书》约定：甲方本应于2011年8月31日前将涉案房屋交付给乙方使用，甲乙双方一致同意将《广州市商品房买卖合同（预售）》中第十三条的房屋交付日期变更至2011年12月31日，因上述变更，甲方同意按约每日向乙方偿付已支付房价款的0.1‰的违约金（违约金总额不超额乙方已付房款的2%），自2011年9月1日起至2011年12月25日止，共116天，违约金合计10377元，该违约金自本协议签订之日起15个工作日内，由甲方一次性支付给乙方，乙方放弃追究甲方因此延期而引起的其他责任等条款。2011年12月25日，攀达公司将涉案房屋交付给郭建慧使用。2013年6月3日，广州市规划局作出致攀达公司的穗规函[2013]2718号《关于暂不同意规划验收的复函》，其内容为：“你司送来《关于天河富某规划验收的报告》及相关资料收悉。你司前经市规划局《建设工程规划许可证》（穗规建证[2008]2193号）批准，在天河区中山大道北珠村加油站以东新建商品住宅楼3幢（自编A栋）和商品住宅楼2幢（自编B栋）。现你司向我局申请该建设工程的规划验收，经现场核查，发现该建设工程存在问题如下：一、未经规划许可擅自将工作阳台及花池封闭，将部分花池改为阳台使用。二、设备房占用非机动车库，致使非机动车库面积不足。三、用地范围东南侧台阶，部分绿化占用规划路。根据《广州市城市规划条例》的有关规定，上述工程不符合规划验收条件，故暂不同意验收和核发《建设工程规划验收合格证》。你司接到此函后，应按规划许可的要求实施整改后，再向我局申请办理规划验收手续”。依据攀达公司的申请，广东省广州市海珠公证处于2013年12月31日对攀达公司在翠屏富通雅苑小区大门保安亭外墙上粘贴广州市规划局作出的穗规函[2013]2718号《关于暂不同意规划验收的复函》和攀达公司于2013年12月25日作出的致翠屏富通雅苑各业主的《配合整改的书面通知》（包括：因翠屏富通雅苑已交付并入住的商品房工作阳台及花池封闭之故，导致翠屏富某至今未能通过规划验收；规划行政主管部门要求必须对工作阳台及花池进行拆除封闭的整改，否则不予规划验收；而规划验收的延误必将导致整个建筑竣工备案的迟延而给业主及我司带来其他各种损害；在此，我司特书面通知并请求全体业主对整改施工工作给予配合、协助；全部或一户业主的拒绝，将导致整个整改工作无法实施；在我司已阐明利害的情况下，因延误整改而给其他业主和我司造成的损失应由拒绝配合的业主承担；如全体业主配合整改，我司预计完成整改的工期为60个自然日；我司会在施工前3天通知各业主，以便于业主留员家中配合施工；因施工行为给房屋造成的损害，我司将负责修复等内容）的情况进行公证，并拍摄照片8张。后广东省广州市海珠公证处于2014年1月3日作出相应的（2013）粤广海珠第34756号《公证书》。依据攀达公司的申请，广东省广州市海珠公证处于2014年1月23日对攀达公司分别在翠屏富通雅苑小区富通街4号E座首层电梯口旁、富通街2号D座首层电梯口旁、富通街1号A座首层电梯口旁、富通街3号B座首层电梯口旁、富通街5号C座首层电梯口旁粘贴广州市规划局作出的穗规函[2013]2718号《关于暂不同意规划验收的复函》和攀达公司于2013年12月25日作出的致翠屏富某各业主的《配合整改的书面通知》（其内容如前所述）的情况进行公证，并拍摄照片多张。后广东省广州市海珠公证处于2014年2月12日作出相应的（2014）粤广海珠第2172号《公证书》。依据攀达公司的申请，广东省广州市海珠公证处于2014年2月17日对攀达公司分别在翠屏富通雅苑小区富通街4号E座首层电梯口旁、富通街2号D座首层电梯口旁、富通街1号A座首层电梯口旁、富通街3号B座首层电梯口旁、富通街5号C座首层电梯口旁粘贴广州市规划局作出的穗规函[2013]2718号《关于暂不同意规划验收的复函》和攀达公司于2014年2月17日作出的致翠屏富某各业主的《配合整改的再次书面通知》（其内容与前述攀达公司于2013年12月25日作出的《配合整改的书面通知》的内容基本一致）的情况进行公证，并拍摄照片多张。后广东省广州市海珠公证处于2014年2月18日作出相应的（2014）粤广海珠第2734号《公证书》。依据攀达公司的申请，广东省广州市广州公证处分别于2015年8月3日、8月6日、8月11日、8月18日、8月20日、8月24日对攀达公司在翠屏富通雅苑小区富通街1号、3号、5号、2号、4号各幢房屋大堂靠近电梯出入口粘贴攀达公司于2015年7月22日作出的《配合整改的再次书面通知》【包括：因翠屏富通雅苑已交付并入住的商品房工作阳台及花池封闭之故，导致翠屏富某至今未能通过规划验收；规划行政主管部门要求必须对工作阳台及花池进行拆除封闭的整改，否则不予规划验收；而规划验收的延误必将导致整个建筑竣工备案的迟延而给业主及我司带来其他各种损害；在此，我司特书面通知并请求全体业主对整改施工工作给予配合、协助；全部或一户业主的拒绝，将导致整个整改工作无法实施；在我司已阐明利害的情况下，因延误整改而给其他业主和我司造成的损失应由拒绝配合的业主承担；我司已根据经行政主管部门审核同意的原建设工程施工图纸，拟定整改方案（见附图），内含整改的范围、要点、工序、阳台栏杆的材料、规格等；如全体业主配合整改，我司预计单户作业工期为1个自然日，全部完成整改的工期为60个自然日；我司将依法承担因施工作业所产生的安全责任，并承担整改的费用；我司将负责修复因施工行为给房屋造成的损害；如业主同意上述整改方案，请于2015年8月15日前前往富某物业管理中心就是否同意进行整改登记确认；如未前往登记，视为不同意等内容】的情况进行公证，并拍摄照片67张。后广东省广州市广州公证处于2015年9月2日作出相应的（2015）粤广广州第139654号《公证书》。一审庭审中，攀达公司提交了《签名表》，拟证明由于部分业主不同意配合实施整改，导致攀达公司无法完成规划验收备案，攀达公司不应承担因部分业主不同意配合实施整改而导致的逾期办证的违约责任。郭建慧对该证据的真实性、合法性均无异议，但认为无法证明涉案房屋按攀达公司的整改方案就必然可以通过合格验收。涉案房屋所在小区的其他业主就翠屏富通雅苑“2年不能办理房产证，开发商要拆除工作阳台和入户花园”的问题向规划部门信访。广州市规划局天河分局于2014年3月12日作出《关于翠屏富某信访问题的复函》，答复称：一、你们来信所反映的问题，我局已以穗规天河[2014]40号文告知该项目建设单位攀达公司。二、翠屏富某因存在擅自将工作阳台、花池封闭，将部分花池改为阳台使用，非机动车库面积不足，东南侧台阶，部分绿化占用规划路等问题，根据《广州市城市规划条例》的有关规定，我局以穗规函[2013]2718号文暂不同意该项目规划验收。三、鉴于小业主已入住，存在整改困难的实际情况，攀达公司向我局咨询，并提出拟将该建设工程部分住宅、大堂、商业等调整为架空层，其建筑面积抵消已违法封闭工作阳台、花池等超出的计容建筑面积的整改意向。规划局高度重视，立即组织召开会议就攀达公司提出整改意向进行讨论并书面答复攀达公司，我局也曾多次口头督促攀达公司尽快提出符合规划相关指标的整改方案提交我局审核，待审核通过后进行公示且无异议后，建设单位向广州市城市管理综合执法部门申报违建部分的违法建设处理，经城市管理综合执法部门处罚并执行完毕后，可到我局申请办理相关规划许可手续。就上述情况也请业主督促开发商尽快提交符合规划相关指标的整改方案交我局审核并完善相关手续。2011年11月3日，广州市民防办公室出具致攀达公司的《人防工程专项竣工验收备案意见书》，其内容为：同意天河区中山大道北珠村加油站以东地段3幢、2幢商业住宅楼工程（自编A、B栋）防空地下室竣工验收备案。2011年12月1日，广州市环境保护局作出致攀达公司的《关于富某建设项目竣工环保验收意见的函》，认定：富某项目前期的环保审批手续齐备，基本落实了环评文件及其批复要求的各项污染防治措施，污染物排放达到了相关标准及环评批复要求，符合竣工环保验收条件，项目竣工环保验收合格。2011年12月19日，广州燃气集团有限公司燃气销售中心认定翠屏富某的煤气工程已通过复检。2011年12月28日，广州市公安消防局作出致攀达公司的《关于对富某建筑工程消防验收合格的意见》，综合评定：自编A1幢商住楼和小区联体地下室土建工程消防验收合格。2012年1月12日，广东电网公司广州天河供电局向攀达公司出具《客户受电工程竣工检验意见书》，认定：用电地址为广州市天河区中山大道北珠村加油站以东的受电工程竣工检验合格。2012年3月8日，广州市天河区建设工程质量安全监督站评定翠屏富某的工程竣工施工安全评价为合格，并出具《单位工程施工安全评价书》。2012年5月14日，广州市天河区建设工程质量安全监督站作出致攀达公司的《建设工程质量验收意见书》，内容为：翠屏富某工程于2012年3月29日进行工程质量验收，……该工程质量验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等符合工程质量验收有关规定，请攀达公司抓紧完善其它专项验收，及时办理竣工验收备案手续。就涉案房屋所在的翠屏富某的规划验收及办理产权登记的事项，一审法院曾向有关部门调查取证，具体情况如下：一、向广州市规划局天河分局查询以下问题：1.涉案房屋所在的翠屏富某办理规划验收手续的具体情况如何？未通过规划验收的原因是什么？2.攀达公司提出拆除非法封闭等部分是唯一的整改措施，但众业主对此不认同，认为拆除非法封闭等部分不是唯一的整改措施；除上述拆除非法封闭部分的整改方案外，是否有其他可行的整改方案供选择，从而使翠屏富通雅苑通过规划验收？该局于2014年7月28日作出穗规天河［2014］632号《广州市规划局天河分局关于翠屏富某规划验收问题的复函》，答复一审法院如下：“一、来函所涉建设工程前经市规划局《建设工程规划许可证》（穗规建证[2008]2193号）批准，在天河区中山大道北珠村加油站以东新建商品住宅楼3幢（自编A栋）和商品住宅楼2幢（自编B栋），建设单位为攀达公司；2013年5月，建设单位向我局申请‘翠屏富某’项目规划验收，经现场核查，因存在擅自将工作阳台、花池封闭，将部分花池改为阳台使用，非机动车库面积不足，东南侧台阶，部分绿化占用规划路等问题，根据《广州市城市规划条例》的有关规定，我局以穗规函[2013]2718号文暂不同意该项目规划验收。二、关于‘翠屏富某’整改措施问题，建设单位应按穗规函[2013]2718号的要求实施整改；鉴于小业主已入住，存在整改困难的实际情况，攀达公司曾向我局提出拟将该建设工程部分住宅、大堂、商业等调整为架空层，其建筑面积抵消已违法封闭工作阳台、花池等超出的计容建筑面积的整改方案；经研究，上述整改方案涉及第三方利益须进行公示，未经规划许可擅自封闭阳台、花池，导致面积增加已构成违法建设；根据《广州市城乡规划程序规定》有关规定，建设单位应向广州市城市管理综合执法部门申报该建筑工程违法建设处理，经城市管理综合执法部门处罚并执行完毕后，可重新向我局申请办理规划验收手续；由于该项目情况复杂，涉及多人利益，因此我局建议攀达公司根据实际情况，提出切实可行的解决方案供我局审核后，如程序、实体均符合规划审批要求，我局则按职能对‘翠屏富某’建设工程进行规划验收”。二、向广州市国土资源和房屋管理局查询以下问题：翠屏富某在未通过规划部门的规划验收的情况下，是否能够办理将翠屏富通雅苑的各房屋过户至各业主名下的手续（即“小确权”手续）？通过规划部门的规划验收是否是办理将翠屏富通雅苑的房屋权属登记至攀达公司名下的手续（即“大确权”手续）及将各房屋过户至各业主名下的手续（即“小确权”手续）的必要条件？该局于2014年8月14日作出穗国房协查［2014］406号《关于翠屏富某能否办理过户手续问题的复函》，答复一审法院如下：“一、经查，翠屏富某以攀达公司名义领取预售许可证20090509号，该项目尚未办理初始登记。二、根据《广州市城市规划条例》第四十四条第二款，‘未取得建设工程规划验收合格证的，不得投入使用和办理房地产权登记’的规定，若该项目未经规划验收合格，则不具备办理房地产证的条件。三、根据《广州市城镇房地产登记办法》第二十八条的规定，建设工程规划验收合格证及其附图是申请初始登记（即大确权）的必备材料，初始登记完成后再依据《广州市城镇房地产登记办法》第三十一条办理过户至各业主的房地产权证（即小确权）。四、若攀达公司出于主观或客观原因不申请办理初始登记，为了保障购房业主的合法权益，并使司法裁判得到切实执行，符合以下条件的情况下，即使房地产未进行初始登记，我局仍应依法协助执行，直接为购房业主办理交易过户手续：（1）作为案件执行标的房地产虽未进行初始登记，但依法已经竣工验收合格；（2）法院作出了转移房地产权属的生效判决（含调解书）、裁定、协助执行通知书等生效法律文书，并已经送达我局协助执行”。三、向广州市天河区国土资源和规划局发出查询以下问题：你局在穗规天河[2014]632号复函中所称的翠屏富某存在“擅自将工作阳台、花池封闭，将部分花池改为阳台使用，非机动车库面积不足，东南侧台阶、部分绿化占用规划路等问题”是否已整改完毕？何时整改完毕？攀达公司何时向你局重新申请办理规划验收？该局于2016年9月22日，作出穗天国规[2016]757号《广州市天河区国土资源和规划局关于翠屏富某规划验收的复函》，答复一审法院如下：广州市城乡规划《程序规定》五十一条规定，经改正后符合建设工程规划许可要求的，建设单位或者个人可以重新申请规划验收；经核查，攀达公司于2016年5月23日向我局重新申报规划验收，经现场核查，原封闭的工作阳台、花池等已整改完毕，建设项目符合规划许可要求，我局于2016年5月24日签发穗规验证[2016]285号《广州市建设工程规划验收合格证》。2016年5月24日，攀达公司取得穗规验证[2016[285号《广州市建设工程规划验收合格证》。2016年7月19日，攀达公司取得穗天建验备2016-018《竣工验收备案表》。2016年10月17日，广州市不动产登记中心向攀达公司出具《广州市房地产初始登记告知书》，天河区富通街1、3、5号（首层除外）、2、4号（除4号首、二层外）已核准登记。一审庭审中，攀达公司确认翠屏富某中各房屋的工作阳台、花池封闭系由其统一进行，整改亦系由其统一进行，并表示其分别在2013年12月25日、2014年2月17日、2015年7月22日向全体业主发出了配合整改的通知，整改的内容均未发生变更，2013年12月25日是采用张贴公告并邮寄送达的方式通知全体业主，2014年2月17日及2015年7月22日是采用张贴公告的方式通知全体业主，特别在2015年7月22日的向业主发出的整改通知中，其将更为细化的整改方案告知全体业主，2015年7月22日的通知及整改方案是自2015年7月22日起至2016年初一直张贴在翠屏富某的显著位置。郭建慧已在签名表上签名同意整改，但仍有109户业主未在签名表上签名同意整改，经市规划局及天河区政府协调，做通了不同意整改的业主的工作，由攀达公司进行统一整改，在整改实施过程中原本不同意整改的业主也予以配合，整个翠屏富某小区的整改耗时4天，具体时间为2016年5月20日至5月23日，攀达公司于2016年5月23日重新报批，于2016年5月24日即领取穗规验证[2016]285号《广州市建设工程规划验收合格证》。攀达公司认为结合2015年7月22日配合整改通知书、整改方案的张贴时间长度及大部分业主签名表示同意的情况，应当认为全体业主是知道整改是需要全体业主配合实施的。另，关于涉案房屋的迟延办证违约金问题，一审法院曾于2015年3月20日作出（2014）穗天法民四初字第790号民事判决，判决攀达公司向某慧支付2014年1月15日至2014年2月8日期间的迟延办证违约金。后郭建慧、攀达公司均不服，向广州市中级人民法院提起上诉，最终广州市中级人民法院作出判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为：郭建慧、攀达公司签订的《买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其主要内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，是合法有效的，对双方均有法律约束力。根据《买卖合同》的约定及相关法律规定，攀达公司作为涉案房屋的出卖人负有向作为买受人的郭建慧交付房屋及转移房屋所有权即办理房屋权属证书的义务。《买卖合同》已约定涉案房屋的交付时间为2011年8月31日前，但根据第二份《协议书》的内容，郭建慧、攀达公司已约定将上述交付时间变更为2011年12月31日前，结合双方在《本合同补充协议》中关于“（第七条）双方同意对《买卖合同》第十三条作如下补充：双方同意甲方有权在上述期限的前后15日范围内选择交付本合同标的物的具体日期，且甲方不承担任何提前或推迟的违约责任”的约定可知，郭建慧同意给予攀达公司推迟15天交楼的免责期间，即攀达公司只要在2012年1月15日前交楼，就符合双方的上述约定。本案中，郭建慧、攀达公司双方关于办理房屋权属证书问题的约定是：“（《本合同补充协议》第十七条）甲乙双方一致同意选择以下方式办理产权登记：1.甲方应在该商品房约定的交付之日起730日内向产权登记机关为乙方办妥产权登记；2.甲方协助乙方办理产权证，非因甲方原因导致逾期出证的，甲方不承担任何责任”。郭建慧已履行了合同约定的付款义务，依约定如是因攀达公司的责任导致郭建慧在涉案房屋约定的交付之日（即2012年1月15日前）起的730日内（即2014年1月14日前）未能取得涉案房屋的权属证书，则攀达公司构成违约。现合同约定的攀达公司为郭建慧办理涉案房屋权属证书的期限已经届满，且攀达公司已取得《广州市建设工程规划验收合格证》、《竣工验收备案表》及《广州市房地产初始登记告知书》，从广州市国土资源和房屋管理局于2014年8月14日作出的穗国房协查［2014］406号《关于翠屏富某能否办理过户手续问题的复函》的内容可知，涉案房屋已具备将产权过户至郭建慧名下的条件。从本案查明的事实可知，翠屏富某原存在“擅自将工作阳台、花池封闭，将部分花池改为阳台使用；非机动车库面积不足；东南侧台阶，部分绿化占用规划路等问题”，导致未能按期通过规划验收，即上述问题是整个小区中的各房屋共同存在的问题，翠屏富某中各房屋的工作阳台、花池封闭是由攀达公司统一进行，攀达公司理应对此承担相应责任。攀达公司虽将其于2015年7月22日作出的《配合整改的再次书面通知》张贴在翠屏富某，并在上述通知中告知业主“对整改施工工作给予配合、协助”及“如全体业主配合整改，我司预计单户作业工期为1个自然日，全部完成整改的工期为60个自然日；如业主同意上述整改方案，请于2015年8月15日前前往富某物业管理中心就是否同意进行整改登记确认；如未前往登记，视为不同意……”，但攀达公司仅以张贴公告的方式进行通知，并未具体对各户业主进行电话及邮寄通知，亦自认在统一整改中原本不同意整改的业主也予以配合。在此情况下，攀达公司以部分业主不配合整改为由抗辩称其不应承担由此而导致的逾期办证的违约责任，依据不足，一审法院不予采纳。攀达公司因其自身原因至今未履行协同郭建慧办理涉案房屋权属证书的义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。双方于2011年12月25日签订的前述第一份《协议书》是针对攀达公司迟延交楼的处理问题作出约定，并未涉及迟延办证问题的处理，攀达公司以此为由抗辩称郭建慧已放弃追究其迟延办证的违约责任，理由不成立，一审法院不予采纳。郭建慧诉请要求攀达公司支付迟延办证违约金，一审法院予以支持。郭建慧、攀达公司双方已经在合同中约定了迟延办理房屋权属证书的违约金计付标准，因此，攀达公司应当以郭建慧已付房价款894571元为本金，按每日0.05%的标准，从迟延之日（即2014年1月15日）起向某慧支付迟延办证违约金。上述迟延办证违约金的计付标准并未过高，攀达公司请求予以调低，一审法院不予采纳。同时，结合《买卖合同》第二十二条的约定，攀达公司应向某慧支付迟延办证违约金至郭建慧实际取得房屋权属证书之日止。因一审法院已对攀达公司向某慧支付2014年1月15日至2014年2月8日期间的迟延办证违约金问题予以审处，现郭建慧诉请要求迟延办证违约金从2014年2月9日起计至郭建慧取得房屋权属证书之日止，合法有理，一审法院予以支持。从公平角度，违约金以本金为限。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年12月20日判决如下：广州市攀达房地产开发有限公司于该判决发生法律效力之日起10日内，向某慧支付迟延办理房屋权属证书的违约金（以已付房价款894571元为本金，按每日0.05%的标准，从2014年2月9日计至郭建慧取得房屋权属证书之日止，以本金为限）。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8385元、保全费2420元，合计10805元，均由广州市攀达房地产开发有限公司负担。经查，一审法院查明的事实有相关证据佐证，双方当事人均无异议，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提交新的证据。本院认为，本案二审争议的焦点问题是攀达公司应否承担迟延办证的违约责任。根据业已查明的事实可知，攀达公司未能在合同约定时间内为郭建慧办理涉案房屋权属证书，已构成违约，应承担迟延办证的违约责任。因涉案房屋未能办妥房屋权属证书的原因是涉案小区此前因存在“擅自将工作阳台、花池封闭，将部分花池改为阳台使用；非机动车库面积不足；东南侧台阶，部分绿化占用规划路等问题”未能通过规划验收，攀达公司在此情况下在涉案小区张贴《配合整改的书面通知》、《配合整改的再次书面通知》，并主张攀达公司于2015年7月22日再次发出《配合整改的再次书面通知》后，仍有109户业主不同意配合整改导致规划验收未能通过，应由不同意配合整改的业主承担责任，但上述通知中攀达公司仅告知业主需要配合整改及整改工期为60个自然日，现并无证据证实攀达公司已经确定了施工时间并通知了郭建慧，且攀达公司自认在统一整改中原本不同意整改的业主也予以配合。综上，攀达公司以部分业主不配合整改为由主张其公司无需承担逾期办证的违约责任，依据不足，本院不予支持。攀达公司认为双方约定的逾期办证违约金计算标准过高缺乏依据，本院亦不支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。上诉人攀达公司的上诉主张缺乏充分依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8385元，由上诉人广州市攀达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨晓怡审判员 梁淑敏审判员 陈珊彬二〇一七年五月二十七日书记员 麦倩文