（2017）川01民终3063号
裁判日期: 2017-05-27
公开日期: 2017-10-30
案件名称
四川新城都锅炉有限公司、四川幸德富电子有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
四川新城都锅炉有限公司,四川幸德富电子有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终3063号上诉人（原审原告）：四川新城都锅炉有限公司。住所地：成都市武侯区金花镇陆坝村金花工业园。法定代表人：卢先富。委托诉讼代理人：王沛，四川君益律师事务所律师。上诉人（原审被告）：四川幸德富电子有限责任公司。住所地：成都市武侯区金花镇路坝村*组。法定代表人：魏明德，经理。委托诉讼代理人：罗乐，四川锦官城律师事务所律师。委托诉讼代理人：王翠，四川锦官城律师事务所律师。上诉人四川新城都锅炉有限公司（以下简称新城都公司）因与上诉人四川幸德富电子有限责任公司（以下简称幸德富公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初10786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新城都公司上诉请求：1.撤销（2016）川0107民初10786号民事判决第六项，并依法改判；2.一、二审诉讼费由幸德富公司承担。事实和理由：1、一审判决遗漏了认定案件事实的关键证据，影响了承办法官的判断。一审法院于2016年12月5日开庭审理时同意新城都公司请求庭后提交向电力部门缴纳电费的证据，新城都公司于2016年12月9日提交相关证据，但是领取裁判文书时发现文书的打印时间为2016年12月6日，并没有采纳新城都公司庭后提交的证据。2、一审判决对于电费资金占用利息表述错误。新城都公司于2016年11月3日递交了《增加诉讼请求申请书》，将电费资金占用利息增加至15529.5元，而不是3882.38元，且补缴了增加部分的诉讼费，并于2016年11月7日递交了缴款单。幸德富公司辩称，新城都公司提供的证据均是照片，不能反映幸德富公司的用电情况，而且缴费单位均为新城都公司，租房协议约定电费由幸德富公司自行承担，而不是由新城都公司代缴，故新城都公司提供的照片证据不能证明其代幸德富公司缴纳了电费，幸德富公司不应承担该电费。幸德富公司上诉请求：1.撤销（2016）川0107民初10786号民事判决，依法改判；2.一、二审诉讼费由新城都公司承担。事实和理由：1、一审认定《租房协议》系双方真实意思表示是错误的。⑴新城都公司2005年2月18日才成立，如何能在2005年1月1日与案外人武侯区金花镇路坝村签订《租土地协议书》承建案外人的土地修建厂房，而且双方签订的《租房协议》中的租期为2004年9月1日至2024年9月1日，故该《租房协议》不是幸德富公司的真实意思表示，是虚假的；⑵卢先富以881平方米的电器车间出资，而不是一审判决认定的以20万元货币出资。2、一审判决适用法律错误。案涉《租房协议》系新城都公司伪造的，不是幸德富公司的真实意思表示，不是合法有效的民事法律行为，不应当适用《合同法》第九十四条、九十七条、一百零四条的规定。新城都公司辩称，1、卢先富作为新城都公司的法人履行职务在《租房协议》上签字，将新城都公司的合法财产出租给幸德富公司，系平等主体之间的民事法律关系，应受到法律保护。2、关于《租房协议》签署生效时间问题，新城都公司在营业执照签发后签章是对租赁行为的追认，故虽然《租房协议》没有落款时间，但是协议中明确约定了租期、标的等，并且双方各自签章，合同的形式要件完备，该《租房协议》合法有效；2007年8月7日案外人出具《证明》“此房屋属合法建筑”，对新城都公司的处分权予以追认，根据《合同法》第五十一条之规定，新城都公司取得承租土地上未竣工房屋的预先出租权，而且在签订《租房协议》后，新城都公司将案涉房屋交付给幸德富公司使用，幸德富公司也使用了12年，足以证明双方认可租赁事实的存在，《租房协议》是双方真实意思表示。3、幸德富公司拖欠租金等各项费用共计211328.74元，未过时效，应当得到保护。新城都公司的厂房长期被幸德富公司占有使用，合法权益被侵害，应得到保护。4、幸德富公司主张新城都公司是以实物出资，于法无据。⑴成都市工商局企业档案记载的两份《章程》能证明新城都公司是以货币出资；⑵一审判决和武侯区人民法院（2016）川0107民初11528号民事判决书均查明卢先富以20万元货币出资成立幸德富公司，出资比例为40%，对于该事实新城都公司无须再举证证明；⑶成都市工商局企业档案中的8个实缴资金注册的证据及《公司法》第二十七条关于实物出资的规定，均能证明卢先富以货币出资成立幸德富公司，幸德富公司企图将租赁关系转化为股东内部的实物投资，没有事实和法律的依据。新城都公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订房屋租赁合同；2.幸德富公司腾退占有新城都公司的房屋；3.判令幸德富公司支付占有新城都公司房屋使用费（暂计算至2004年9月1日至2016年10月1日）105720元，每年年利率24%；4.判令幸德富公司清偿拖欠幸德富公司动力电、照明电费64706.4元，资金占用利息15529.50元，按年利率24%计算，上述费用合计211328.74元。一审法院查明，2001年10月1日案外人成都市高新区石羊场乡石桥村作为甲方与共同作为乙方的案外人成都南郊锅炉附件厂、成都无线电六场签订《协议书》约定乙方租用甲方34.62亩土地修建厂房。2004年2月28日，新城都公司法定代表人卢先富、幸德富公司法定代表人魏明德、案外人王元幸签订《四川幸德富电子有限责任公司投资协议书》约定卢先富用公司厂房作价20万元出资，与魏明德、王元幸共同成立幸德富公司，对各出资人的出资情况记载于《四川幸德富电子有限责任公司出资附件说明》中，其中卢先富投资电气车间881平方米。后厂房被政府拆迁，新城都公司与案外人武侯区××镇××村于2005年1月1日签订《租土地协议书》约定新城都公司租用武侯区××镇××村43.99亩土地修建厂房，幸德富公司遂搬迁至武侯区××镇××村的厂房。双方签订《租房协议》约定新城都公司将位于武侯区××镇××组工业小区厂房共计881平方米租给幸德富公司使用，租期为2004年9月1日至2024年9月1日，租金为8810元/年，租金支付方式为合同签订后付清第一年租金。另查明，幸德富公司用于工商登记的公司章程载明卢先富的出资方式及金额为货币出资20万元并占幸德富公司40%的股份，并通过了2004年3月29日四川华泰会计师事务所有限公司的验资。且2004年4月20日幸德富公司向卢先富出具的《出资证明书》载明：依据幸德富公司公司章程及股东实际出资情况，幸德富公司公司股东会认定卢先富出资额为人民币20万元。幸德富公司举示一份成都市高新区石羊街道办事处出具的《证明》载明：卢先富租用成都市高新区石羊工业园34.62亩地并自建厂房，其中881平方米自建厂房用于卢先富、魏明德、王元幸新设立四川幸德富电子有限责任公司使用。以及一份双方于2007年7月19日共同出具的《证明》载明：新城都公司租用武侯区××镇××村土地43.99亩，建有厂房等，其中881平方米厂房作为幸德富公司的生产厂房，该生产厂房用地费用由幸德富公司参照新城都公司与陆坝村签订的租地协议等费用支付给新城都公司。拟证明卢先富用厂房出资成立幸德富公司。新城都公司举示武侯区××镇××村居民委员会于2007年8月7日出具的《证明》载明：幸德富公司在武侯区××镇××组工业小区租用卢先富修建房屋881平方米作为经营场地使用，拟证明幸德富公司租用新城都公司厂房的事实。幸德富公司经质证认为该《证明》证明的是幸德富公司租用土地的事实。新城都公司举示2016年8月向幸德富公司发出的《解除租房协议通知书》载明：幸德富公司自2004年9月1日承租新城都公司厂房后不曾支付房租，鉴于幸德富公司的违约行为，新城都公司提出解除房屋租赁合同。幸德富公司经质证认为不曾收到过该解除通知书。新城都公司举示拍摄的案涉厂房电表位置、照明直读表、动力电倍数表及数份《催缴电费催收通知书》，拟证明幸德富公司承租厂房以来未曾支付过电费。但新城都公司并未举示代缴欠付电费的票据。幸德富公司经质证认为幸德富公司在厂房内安装了总表，新城都公司自己厂房从总表接了电线用电，且幸德富公司于2009年12月停止运作，新城都公司不能要求幸德富公司负担该费用。一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”幸德富公司抗辩称案外人卢先富用案涉厂房出资成立幸德富公司，并举示出资协议等证据证明，因此双方之间不存在租赁合同关系，但幸德富公司用于工商登记的公司章程上载明卢先富出资方式为货币出资20万元，并通过了验资，后双方签订的《租房协议》约定幸德富公司租用新城都公司厂房，并对租期和租金进行了约定。故幸德富公司抗辩否认租赁法律关系的意见与一审法院查明事实不符，一审法院不予采纳。故双方形成的租赁法律关系是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”幸德富公司自承租案涉房屋以来，未曾支付过租金，合同目的无法实现，故新城都公司要求解除租赁合同，并要求幸德富公司腾退案涉房屋的诉讼请求，符合法律的规定，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三款：“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的。”《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”新城都公司主张的欠付租金期间为2004年9月1日至2016年10月1日房屋租金，中途新城都公司虽向幸德富公司发出催缴通知书，但并未举示幸德富公司收到通知书的证据。截止2016年10月20日新城都公司向一审法院提起诉讼，新城都公司要求幸德富公司支付2004年9月1日至2015年10月19日期间的房屋租金已过诉讼时效，2015年10月20日至2016年10月1日的租金尚在诉讼时效期间内。故新城都公司要求幸德富公司支付2015年10月20日至2016年10月1日期间的租金，按8810元/年计算，为8369.5元及资金占用利息（以8369.5元为基数，从2016年10月2日起至实际支付之日止，按银行同期贷款利率计算），自2016年12月5日双方租赁合同解除之日起至实际腾退之日止的房屋使用占用费（按8810元/年计算，从2016年12月5日起至实际腾退之日止）的诉讼请求，符合法律的规定，一审法院予以支持。新城都公司举示案涉厂房电表位置、照明直读表、动力电倍数表及数份《催缴电费催收通知书》要求幸德富公司支付电费，但新城都公司举示的照片并不能反映幸德富公司的实际用电情况及新城都公司代为缴纳了上述费用，故新城都公司要求幸德富公司清偿动力电、照明电费共计64706.4元及资金占用利息3882.38元的诉讼请求，没有法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三款，《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条，第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除四川新城都锅炉有限公司与四川幸德富电子有限责任公司签订的《租房协议》；二、四川幸德富电子有限责任公司于判决生效之日起五日内向四川新城都锅炉有限公司腾退位于武侯区××镇××组工业小区内的881平方米案涉厂房；三、四川幸德富电子有限责任公司于判决生效之日起五日内向四川新城都锅炉有限公司支付2015年10月20日至2016年10月1日期间的房屋租金8369.5元；四、四川幸德富电子有限责任公司于判决生效之日起五日内向四川新城都锅炉有限公司支付逾期支付房屋租金资金占用利息（以8369.5元为基数，从2016年10月2日起至实际支付之日止，按银行同期贷款利率计算）；五、四川幸德富电子有限责任公司于判决生效之日起五日内向四川新城都锅炉有限公司支付房屋使用占用费（按8810元/年计算，从2016年12月5日起至实际腾退之日止）；六、驳回四川新城都锅炉有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4518元，因适用简易程序，减半收取2259元，由四川幸德富电子有限责任公司负担759元，四川新城都锅炉有限公司负担1500元。二审中，新城都公司提供10张向供电局交纳电费的增值税发票，拟证明代幸德富公司代交电费23076.3元的事实。幸德富公司质证认为该电费是新城都公司应交的电费，与幸德富公司无关，不能证明新城都公司代幸德富公司的交纳电费的事实。幸德富公司在二审中未提供新证据。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，二审案件的审理主要是针对当事人的上诉主张进行的。本案中，新城都公司在二审中的上诉主张是要求幸德富公司承担代交的电费64706.4元及利息15529.5元。在审理中，新城都公司虽提供了自己向供电局交纳电费的增值税发票，但仅证明新城都公司交纳电费的事实，不能证明新城都公司是代幸德富公司交电费的观点，因发票上记载不明，新城都公司也未提供幸德富公司委托其代交电费的证据，故新城都公司要求幸德富公司承担电费及利息的主张，因证据不足，本院予以驳回。幸德富公司在二审中的上诉主张是幸德富公司与新城都公司不存在厂房租赁关系和案涉房屋为公司资产的问题。本院认为，从工商登记档案材料看，已证实卢先富以货币20万元出资，而不是以新城都公司修建的厂房出资，幸德富公司认为案涉房屋是属于幸德富公司的资产，与工商登记档案材料记载的情况不符，幸德富公司也未提供新城都公司同意以案涉房屋出资的证据，故幸德富公司认为案涉房屋是自己公司资产的理由不成立。关于双方签订的书面《租房协议》，幸德富公司认为不是其真实意思表示，形式上是租房协议，实质上是租地协议，予以否认。按照谁主张谁举证的原则，幸德富公司应提供相关证据来证明其主张，但幸德富公司在审理中没有提供因虚假表示、误解、欺诈、胁迫、乘人之危等方面的证据来证明其意思表示不真实，故幸德富公司认为签订的《租房协议》意思表示不真实的主张不成立，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6032.67元，由上诉人四川新城都锅炉有限公司负担1514.67元，由上诉人四川幸德富电子有限责任公司负担4518元。本判决为终审判决。审判长 唐云国审判员 赵 锋审判员 龚 耘二〇一七年五月二十七日书记员 谭小雨