（2016）湘0103民初2373号
裁判日期: 2017-05-27
公开日期: 2017-11-16
案件名称
湖南有色置业发展有限公司与被告胡艳红租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市天心区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
湖南有色置业发展有限公司,胡艳红
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0103民初2373号原告：湖南有色置业发展有限公司，住所地长沙市天心区劳动西路290号。法定代表人：贺洪森，职务董事长。委托诉讼代理人：张华，湖南言顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：周圣喆，湖南言顺律师事务所律师。被告：胡艳红，女，1967年3月22日出生，汉族。委托诉讼代理人：胡润钢，男，1963年5月13日出生，汉族。原告湖南有色置业发展有限公司（以下简称有色置业公司）与被告胡艳红租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告有色置业公司的委托诉讼代理人张华、周圣喆到庭参加诉讼。被告胡艳红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告有色置业公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2012年9月20日签订的《协议书》；2、判令胡艳红搬离并返还租赁物业；3、判令胡艳红支付自2014年9月20日至实际搬离之日的租金，暂计算至起诉之日，共计4568004.65元（暂按照市场价格110元每平方，2122.35平方米计算所得，实际租赁市场价格应以人民法院鉴定为准，实际应计算至被告搬离并向原告返还租赁物业之日止）；4、判令胡艳红支付至2013年7月1日至实际搬离之日的物业费，暂计算至起诉之日，共计240689元（按照2元每平米每月，3495平方米，原告购买和租赁的面积总和计算所得，实际应计算至被告搬离，并向原告返还租赁物业之日止）；5、判令胡艳红支付延期支付租金、物业费的利息193413.77元（暂计算至起诉日，实际应计算至被告向原告支付完毕物业，租金物业费之日止）；6、判令胡艳红支付截止至2015年12月15日的水费14049元，电费288924元（水费按照5.19元每吨，电费1.2元每度计算，暂计算至最近的抄表日，实际应计算至被告搬离，并向原告返还租赁物业之日止）；7、判令胡艳红支付本案律师费80000元；8、判令有色置业公司可从胡艳红向有色置业公司支付的订金中优先扣除按照《协议书》约定胡艳红应当向有色置业公司支付款项（即上述3、4、5、6项诉讼请求）。事实与理由：有色置业公司与胡艳红于2012年9月20日签订《协议书》，协议约定有色置业公司拟将长沙市天心区整层合计3495平方米（以下简称“标的物业”）出售给胡艳红，其中二层2122.35平方米，因部分物业尚未办理完销售许可手续，双方同意由有色置业公司于2014年9月19日前办理销售许可手续，在该办理期间，双方就标的物业先行成立租赁关系，租赁期为2012年9月20日至2014年9月19日，如在前述约定的租赁期内，有色置业公司尚未办理完毕销售许可手续，则双方就标的物业按照市场价签订租赁合同。《协议书》签订后，有色置业公司取得标的物业一层门面销售许可，并陆续将一层门面出售给了胡艳红。标的物业二层因销售许可手续未办理完毕，故未出售给胡艳红。自2014年9月20日起，有色置业公司与胡艳红就标的物业二层形成了租赁关系，根据《协议书》约定，如有色置业公司在2014年9月19日未能取得销售许可，双方在合理的市场租金基础上形成长期租赁合同关系，至2014年9月19日双方未就标的物业另行签署租赁合同，但胡艳红至今一直租用并实际使用标的物业用于医院经营，胡艳红租赁使用物业过程中一直未向有色置业公司支付租金，有色置业公司多次发函催促胡艳红签署租赁合同及支付所欠缴租金，胡艳红均不予理睬。被告胡艳红未答辩，亦未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2012年9月20日，有色置业公司（即甲方）与胡艳红（即乙方）订立《协议书》。双方在该合同中约定，第一条、乙方已知整层场地（以下简称该物业）目前为物管用房、托儿所等用途，且尚不具备正式销售条件的情况下，乙方为取得该商铺今后的优先购买权，同时乙方购买的一楼商铺面积太小，需要租赁或者购买该物业才能达到其经营需求。鉴于以上原因，乙方愿意先通过采取租赁方式租赁该物业进行经营，待该物业具备正式销售条件后再购买。在此基础上，订立本协议；第二条、该物业地址：湖南省长沙市天心区，建筑面积约2122.35平方米（实际建筑面积以产权证为准）；第三条、租赁期限自2012年9月20日至2014年9月19日；第四条、乙方在本协议订立后30日内支付甲方订金6000000元；第五条、该物业目前为物管用房、托儿所等使用性质，尚不具备正式销售条件。甲方同意在两年内，即在2014年9月19日前办理好该物业规划变更手续，且该物业具备签署正式《商品房买卖合同》条件。如遇国家重要法律法规调整，甲方无法办理规划变更手续，该物业不具备签署正式《商品房买卖合同》条件，则乙方前期所交订金的全部利息将转为该物业2012年9月20日至2014年9月19日的租金。同时，甲方将与乙方签订该物业长期租赁合同。双方还对其他事项作了约定。订立该《协议书》后，胡艳红向有色置业公司交纳订金6000000元，有色置业公司将本案所涉该物业交付胡艳红使用。截至2014年9月19日，有色置业公司未能将该物业变更规划，双方未能订立《商品房买卖合同》。胡艳红继续使用有色置业公司的该物业至今。后由于无法将该物业卖给胡艳红，有色置业公司于2014年9月20日后多次要求胡艳红订立租赁合同，但胡艳红一直未与有色置业公司订立租赁合同。2015年3月23日，有色置业公司向胡艳红送达《关于尽快缴纳租金的函》，要求胡艳红在收到该函后7日内与有色置业公司协商订立租赁合同及缴纳租金。2015年3月30日前，胡艳红未与有色置业公司订立租赁合同，也未向有色置业公司缴纳租金。截至2015年12月15日止，胡艳红尚欠有色置业公司水费14049元、电费288924元。为追索胡艳红的债权，有色置业公司分别与湖南启元律师事务所、湖南言顺律师事务所订立委托代理协议，分别支付湖南启元律师事务所40000元律师费、湖南言顺律师事务所40000元律师费。在本案诉讼过程中，有色置业公司向本院申请该物业的租赁费用评估。2017年2月21日，湖南新融达资产评估有限责任公司作出湘新融达评字（2017）第1022号《资产评估报告书》。湖南新融达资产评估有限责任公司在该报告书中认定，该物业的租赁费用标准为每日1.47元/平方米，自2014年9月20日至2016年10月14日，该物业的租赁费用为2355500元（1.47元/平方米×755天×2122.35平方米，取整）。有色置业公司为此花费评估费20000元。本院认为，有色置业公司与胡艳红订立的《协议书》系双方真实意思表示，且于法不悖，故为有效合同。由于有色置业公司无法变更规划，故无法整层场地（约2122.35平方米）卖给胡艳红，故依《协议书》的约定，自2014年9月20日起，胡艳红应就该物业与有色置业公司订立租赁合同。胡艳红截至2016年5月3日（有色置业公司向本院起诉之日），一直未与有色置业公司订立租赁合同，致使有色置业公司不能实现合同的目的，故有色置业公司有权解除该《协议书》。故本院对有色置业公司请求判令解除双方于2012年9月20日签订的《协议书》诉讼请求，予以支持。《协议书》解除后，胡艳红应搬离并返还有色置业公司该物业，并且因赔偿有色置业公司以下损失：1、自2014年9月20日起至胡艳红搬离之日止的租金（自2014年9月20日至2016年10月14日，为2355500元）；2、水费14049元、电费288924元。关于有色置业公司的请求判令胡艳红支付至2013年7月1日至实际搬离之日的物业费及利息的诉讼请求。因有色置业公司非本案所涉房屋的物业服务合同的当事人，故有色置业公司无权要求胡艳红支付物业费，物业费的权利人可向胡艳红主张权利。故本院对有色置业公司的该诉讼请求，不予支持。关于有色置业公司的请求胡艳红支付租金利息的诉讼请求。由于有色置业公司与胡艳红之间未订立租赁合同，双方对租金支付时间未作出约定，故本院对有色置业公司的该诉讼请求，不予支持。关于有色置业公司的请求胡艳红支付律师费80000元的诉讼请求。由于双方在《协议书》中未约定违约方承担对方的律师费，有色置业公司的该诉讼请求无合同依据，故本院不予支持。关于有色置业公司的请求判令有色置业公司可从胡艳红向有色置业公司支付的订金中优先扣除按照《协议书》约定胡艳红应当向有色置业公司支付款项的诉讼请求。由于该诉讼请求无法律依据，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告湖南有色置业发展有限公司与被告胡艳红于2012年9月20日签订的《协议书》；二、被告胡艳红于本判决生效后十日内办理并返还原告湖南有色置业发展有限公司租赁物，即湖南省长沙市天心区整层场地（建筑面积约2122.35平方米）；三、被告胡艳红给付原告湖南有色置业发展有限公司截至2016年10月14日止的租金2355500元。2122.35平方米的物业，按每日1.47元/平方米的标准，自2016年10月15日起至胡艳红搬离物业之日止，另行计算租金。以上款项于本判决生效后十日内付清；四、被告胡艳红于本判决生效后十日内给付原告湖南有色置业发展有限公司水费14049元、电费288924元；五、驳回原告湖南有色置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49495元，财产保全费5000元，共计54495元，由被告胡艳红承担33000元、原告湖南有色置业发展有限公司承担21495元。评估费20000元由被告胡艳红承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 罗庆君人民陪审员 李 吉人民陪审员 彭金莲二〇一七年五月二十七日代理书记员 戎柯润附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自