（2017）沪0114民初3790号
裁判日期: 2017-05-27
公开日期: 2017-09-19
案件名称
陆华义与徐海锋房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市嘉定区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陆华义,徐海锋
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十二条；《中华人民共和国物权法》：第十七条
全文
上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初3790号原告：陆华义，男，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：赵强，上海汇裕律师事务所律师。被告：徐海锋，男,汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：余光友，上海明伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁榕，上海明伦律师事务所实习律师。原告陆华义与被告徐海锋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月7日立案，由审判员徐熙春依法适用简易程序进行审理。原告及其委托诉讼代理人赵强，被告及其委托诉讼代理人余光友、丁榕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除就上海市嘉定区塔城路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称“涉诉房屋”)与被告签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令被告退还购房款60万元、定金3万元并赔偿违约金51.6万元(172万*30%)。事实与理由：2016年10月15日，原、被告在上海凯欣房地产经纪事务所(下称“凯欣房产”)居间下签订《居间买卖协议书》，约定：被告将其所有的涉诉房屋作价172万元出售给原告；签约当天原告支付定金3万元，2016年10月31日前支付首付款60万元，2017年2月28日前支付房款109万元；双方于2017年2月28日前至交易中心办理过户；任一方违约，应按总成交价的30%赔付违约金。此后，原告按约向被告支付定金3万元及首付60万元。但被告却刻意隐瞒涉诉房屋相关情况，拒不配合办理过户手续。后经原告了解，案外人陆某某的户口仍在涉诉房屋中，其向公安机关举报因赌债问题受被告欺骗而将涉诉房屋过户至被告名下，公安机关已立案侦查，目前案件仍在侦查中。基于以上情况，原告为维护自己的权益诉至法院，要求判如所请。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、被告并未违约，原告未按约于2016年11月30日前向被告再行支付房款40万元构成违约，故原告要求被告赔偿违约金缺乏依据；2、涉诉房屋的权利人为被告，该房屋系被告购买所得。原告关于涉诉房屋系案外人陆某某因赌债纠纷而过户给被告的陈述不实；3、涉诉房屋中虽仍存有案外人陆某某的户口，但户口能否迁出不影响合同继续履行，原、被告双方已就该户口如何解决达成协议，原告有权保留30万元房款作为户口迁出的押金。综上，请求驳回原告的全部诉请。原告围绕诉讼请求依法提交了《居间买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》、收据、转账凭证、通话记录详单、情况说明、租赁合同,被告提供了《补充协议》、《户口补充协议》、变更羁押期限通知书、释放证明书、情况说明、收条，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上述证据，当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告的庭审陈述及上述证据，本院确认如下事实：涉诉房屋登记为被告所有。2016年10月15日，原告(买方)与被告(卖方)在凯欣房产居间下签订《居间买卖协议书》，约定：被告将涉诉房屋作价172万出售给原告；2016年10月15日支付定金3万元、2016年10月31日前支付房款60万元、2017年2月28日前支付房款109万元；2017年2月28日前双方共同至房产交易中心办理过户；被告应在过户前将涉诉房屋内的所有户口迁出，若逾期应按总房价的日万分之一标准承担违约金直至户口迁出之日；首付款支付后，买卖双方任一方违约，须按房价30%承担违约金。当日，原告支付定金3万元。2016年10月29日，原、被告签订《补充协议》，约定：原告于2016年10月29日支付房款60万元，被告将涉诉房屋钥匙交于乙方装修；原告承诺于2016年11月30日前支付房款40万元，若款项未到位则被告有权收回钥匙、停止装修；原告于2017年1月20日前支付剩余房款69万元，该款若于2017年2月28日前仍未付清则按1.5%的标准支付违约金。当日，原告向被告支付房款60万元，被告向原告交付了涉诉房屋钥匙。双方并在当日正式签订《上海市房地产买卖合同》，内容为：被告将涉诉房屋作价130万元出售给原告；原告于2016年10月15日支付定金3万元、2016年10月31日前支付房款60万元、于2016年12月28日前支付房款67万元；双方于2017年2月28日前办理过户及验收交房事宜。原告因不作装修打算，于次日便将涉诉房屋钥匙交还被告，被告并出具收条以示收到。2017年1月10日，双方签订《户口补充协议》，约定：因涉诉房屋中有案外人陆某某的户口暂时无法迁走，现商定以房款30万元为户口押金，被告应于原告拿到产证6个月内将涉诉房屋内案外人陆某某的户口迁出，否则每逾期一日，按150元/天的标准从押金中扣除直至迁出。另查，案外人陆某某向公安机关报案被骗财物，被告作为涉案犯罪嫌疑人于2017年2月14日被羁押，羁押期限后延长至2017年3月16日。2017年2月18日起，原告多次拨打被告电话均未能接通。2017年3月13日，被告因取保候审被释放。审理中，双方明确，《上海市房地产买卖合同》记载的房屋总价130万元系为规避税费而作低，双方真实的交易总价为172万元。原告申请证人张某某、谢某某出庭作证。证人张某某陈述：原、被告实际按《居间买卖协议书》履行，《居间买卖协议书》签订前被告承诺涉诉房屋中没有户口，但原告支付房款60万元后却发现案外人陆某某的户口。证人谢某某陈述：原、被告间存有多份合同，但房屋总价、付款期限均按《居间买卖协议书》执行。被告原承诺涉诉房屋中没有户口，后发现案外人陆某某的户口，且被告自2017年2月中旬无法联系，故2017年3月14日被告联系原告继续履行合同时，原告表示拒绝。原告对证人张某某关于实际履行《居间买卖协议书》的陈述予以认可，对证人谢某某证言的真实性认可。被告认为双方以《补充协议》约定来履行付款，总房价确为172万元，对其他证言予以认可。本院认为，原、被告签订的《居间买卖协议书》、《补充协议》、《户口补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方均应恪守。《上海市房地产买卖合同》中总价款130万元系为规避税费而约定，该条款因违反法律构成无效。原告以被告拒不配合过户为由要求解除合同，本案中，双方约定的过户时间为2017年2月28日前，在此时间节点被告确未能配合原告办理过户，但被告系因被羁押的客观原因导致未能按期履约，在其被释放后次日(即2017年3月14日)便及时联系原告继续履行合同，故被告的该违约行为尚不足以构成根本违约，原告以此要求解除合同的请求，本院不予支持。原告又以涉诉房屋中有案外人陆某某的户口为由要求解除合同，关于户口问题，双方在《居间买卖协议书》中便约定，若有户口未迁出被告仅需承担违约金，并不影响合同履行，且在发现案外人陆某某的户口后，双方经协商订立了《户口补充协议》，已就该问题达成解决方案，故原告以此理由要求解除合同，本院亦不予支持。原告另主张涉诉房屋系案外人陆某某因赌债问题受被告欺骗过户至被告名下，现因案外人陆某某向公安机关报案故要求解除合同，本院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，原、被告签订房屋买卖合同时，涉诉房屋登记的所有权人即为被告，故被告作为产权人出售房屋不违反法律规定，原告现以此原因要求解除合同，本院难以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十七条之规定，判决如下：驳回原告陆华义的诉讼请求。本案受理费20,280元，本院减半收取10,140元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代理人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 徐熙春二〇一七年五月二十七日书记员 李佳怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同、损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《中华人民共和国物权法》第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 关注微信公众号“”