（2017）京0108民初12224号
裁判日期: 2017-05-27
公开日期: 2017-07-07
案件名称
程某与赵某等房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
程某,赵某,黄某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第四十八条第一款，第九十三条第一款，第九十七条
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初12224号原告：程某，男，1989年5月10日出生，汉族，无业，住安徽省利辛县。委托诉讼代理人：秦章斐，北京银雷律师事务所律师。被告：赵某，男，1989年1月26日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：黄某，男，1988年2月26日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。原告程某与被告赵某、黄某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程某及其委托诉讼代理人秦章斐，被告赵某、黄某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。程某向本院提出诉讼请求：1、请求判令赵某、黄某退还我押金及剩余租金七万元；2、请求判令赵某、黄某承担本案律师费和诉讼费。事实和理由：2016年11月18日，黄某代表房主赵某与我签订《北京市房屋租赁合同》，向我出租位于北京市海淀区花园东路某房屋，并承诺一旦该房屋不能作为底商继续经营，将退还押金与剩余租金，并解除合同。2017年1月，政府下令本街所有临街商铺和店面禁止经营，并且城管前来清理。2月底，黄某再次同意解除租赁合同，退还押金与剩余租金，我搬出承租房屋。但时隔多日，黄某仍为返还租金及押金，故诉至法院，望判如所请。赵某辩称，不同意程某的诉讼请求。101房屋室我租给黄某的，黄某转租给程某，交易是在他们双方之间进行的，跟我没有关系。我允许黄某转租，但没有委托他代理我出租，我与黄某之间没有委托代理关系。黄某辩称，房子是我从赵某处承租的，我虽然以赵某代理人身份与程某签订合同，但实际是转租，赵某没有委托我代理出租房屋，本案合同的相关责任我来承担。我曾与程某见面商量过给他降价继续居住，本身合同的用途就是居住。我已经退回程某3万元，剩余押金和不到两个月的房租2万元，程某已经拖欠两个月房租，至今未交房租，故押金不予退回。综上，我不同意程某的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年11月18日，经北京市某房地产经纪有限公司（丙方）居间，黄某（甲方）以赵某代理人的名义与程某（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定房屋，建筑面积65.5平方米，所有权人赵某，租赁用途居住；租赁期限自2016年11月25日至2019年11月24日，共计3年，租金每月16667元，按季支付，支付方式押3付6；押金五万元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数退还给乙方；经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。同日，黄某（甲方）以赵某代理人的名义与程某（乙方）签订《补充协议》，约定甲方同意将此房进行营业性商用（但是不得违法）；甲方不负责办理营业执照问题；如果乙方在承租期间需要将此房屋转租或者转让，而且成功转让出去，只收取一个月违约金，转让费由乙方所有，如果房屋没有成功转出去，而是直接退租，甲方不退乙方押金，剩余部分租金正常退还。同日，黄某将101室房屋交付程某。次日，程某向黄某支付101室2016年11月25日至2017年5月24日共计10万元，押金5万元，黄某为程某出具收条。程某承租房屋后出售水果。2017年1月1日，花园路地区环境整治领导小组向辖区内广大商户和房主发出《致广大商户和房主的一封信》，载明将按照北京市委市政府部署要求展开环境整治，对利用居民住宅“破墙开门”的行为，限期恢复原有住房的结构和使用性质。因101室房屋无法经营，2017年2月25日，程某与黄某电话联系，黄某表示退程某钱，程某该搬走搬走，双方确认次日办理交接，黄某先退还程某三万元。次日，黄某向程某退还三万元。程某主张2017年2月26日即腾空房屋并将钥匙交还黄某，黄某予以否认，主张其一直未收到钥匙，4月底其才将房屋收回，但未提交相应证据。另查，房屋系黄某从赵某处承租，赵某允许黄某转租，赵某未委托黄某代理其出租房屋。黄某辩称程某未及时腾退房屋，本院认为，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。行为人没有代理权、超越代理权、或者代理权终止后以被代理人名义签订的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，黄某虽以赵某代理人的身份与程某签订《北京市房屋租赁合同》、《补充协议》，但其并未取得赵某的委托授权，且赵某亦未追认，故黄某为无权代理，上述合同对赵某不发生效力，由黄某承担责任，因此程某要求赵某返还押金及剩余租金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。因房屋系黄某从赵某处承租且赵某同意黄某转租，因此上述合同实际为黄某与程某的转租合同。黄某与程某签订的《北京市房屋租赁合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，且无损害国家、集体或者第三人利益、损害社会公共利益及违反法律、行政法规强制性规定的内容，均应属有效合同。双方在《补充协议》中约定黄某同意将此房进行营业性商用，且程某已经实际承租房屋三个月进行水果销售，故黄某对程某承租房屋为商业用途知晓并同意。北京市进行环境整治的相关政策出台后，程某无法继续经营，腾空房屋，故双方之间的租赁合同已经实际解除。关于合同的解除，因双方已经就退款、交接事宜进行沟通并达成一致，且合同无法继续履行系政府政策，故双方对于合同的解除均不承担责任，黄某应将押金五万元及剩余租金五万元退还程某，黄某已经退还程某三万，余款七万理应退还。因此程某要求黄某退还押金及租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。黄某虽辩称程某未及时腾退房屋交付钥匙，但其未提交证据，而双方在4月25日电话约定次日进行交接，且次日黄某即退还程某3万元，根据交易习惯，退款与交接应同时进行，黄某在程某未交付钥匙的情况下先行退款与交易习惯相悖，故本院认定程某已于2017年4月26日将房屋腾空，对黄某的辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十八条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告黄某于本判决生效后七日内返还原告程某押金及剩余租金七万元。二、驳回程某其他诉讼请求。案件受理费七百七十五元（程某已预交），由黄某担，于本判决生效后七日内交纳。如果黄某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 孟昕伟二〇一七年五月二十七日书 记 员 张晓晨 来自：