（2017）粤05民终342号
裁判日期: 2017-05-27
公开日期: 2017-09-28
案件名称
余琪伟、余奇俊、余奇亮与汕头市同平建设有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省汕头市中级人民法院
所属地区
广东省汕头市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
余琪伟,余奇俊,余奇亮,汕头市同平建设有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤05民终342号上诉人（原审原告、反诉被告）余琪伟，男，1952年12月25日出生，汉族，公民身份号码4405051952********。上诉人（原审原告、反诉被告）余奇俊，男，1955年3月9日出生，汉族，公民身份号码4405041955********。上诉人（原审原告、反诉被告）余奇亮，男，1957年2月16日出生，汉族，公民身份号码4405041957********。上列三上诉人的委托诉讼代理人陈映荣、林祖喜，广东嘉格律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）汕头市同平建设有限公司，统一社会信用代码914405111928338316。法定代表人周良钦。委托诉讼代理人苏泳生，广东介福律师事务所律师。委托诉讼代理人郑涛，广东介福律师事务所实习律师。上诉人余琪伟、余奇俊、余奇亮因与上诉人汕头市同平建设有限公司（以下简称“同平公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服汕头市金平区人民法院（2016）粤0511民初2436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月11日公开开庭进行了审理。上诉人余琪伟、余奇俊、余奇亮的委托代理人陈映荣、林祖喜及上诉人同平公司的委托代理人苏泳生、郑涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余琪伟、余奇俊、余奇亮上诉请求：1、撤销原审判决第二、四项，改判支持其原审诉讼请求，驳回同平公司的反诉请求；2、一、二审诉讼费用由同平公司承担。事实和理由：一、原审判决认定部分事实错误。1、原审判决认定“1999年11月9日，同平公司通知郑喜钿交纳该房产的配套费并办理交房手续”的事实错误，缺乏依据。原审判决对上述的认定没有证据支持，完全是主观推断，也与事实不符。1999年11月9日，郑喜钿向同平公司缴交的水电表款并不是《房屋买卖合同》项下约定的附加费，而是郑喜钿生前因同平公司单方违约没有交房而多次向区、市两级信访部门进行信访，在市信访局主持协调下，同平公司同意将金凤花园A区509号房无偿借给郑喜钿居住使用，并于1999年11月签订了《借房凭据》。此后，同平公司要求郑喜钿先行交纳水电表费才能入住，故此郑喜钿才向同平公司交纳水电表款，该款的交纳不能视为房产具备交房条件，更不能视为同平公司履行交房通知义务。也就是说，原审法院仅凭郑喜钿交纳水电表款，而推定同平公司通知郑喜钿交纳该房产的配套费并办理交房手续不能成立，缺乏依据支持。2、原审判决认定“但由于郑喜钿和同平公司未能就同平公司逾期交房造成郑喜钿经济损失的赔偿问题达成协议，故没有与同平公司办理交房手续”的事实错误，同样缺乏依据。原审判决对于同平公司单方缺乏依据的说法完全采信违背客观事实，如上所述，至1999年11月郑喜钿所购买的房产尚未竣工，正是在郑喜钿向区、市两级信访部门的信访下，同平公司确认了其单方的违约行为，侵害了郑喜钿的合法权益，为了弥补其过错，才将其自有的房产一套无偿暂借给郑喜钿使用，直至其将验收合格的房产交付郑喜钿后退还。也就是说，从同平公司自我确认及本案查明的事实来看，在建房产尚未竣工验收的情况下，何来办理交房手续呢？并且，若如同平公司所述及原审判决的认定，1999年11月9日就可办理交房手续的话，同平公司何需将另外房产无偿借用给郑喜钿使用呢？原审判决对于该认定显然自相矛盾，缺乏依据。二、原审判决适用法律明显错误。1、原审判决认为同平公司逾期交房违约责任计至2002年11月26日止，驳回余琪伟、余奇俊、余奇亮要求从1996年11月1日计至实际交房之日适用法律明显错误。第一，原审法院片面推断认为同平公司在1999年11月通知郑喜钿办理交房手续，及郑喜钿拒绝与同平公司办理交房手续；并且认为金凤花园B区的楼房在具备交付购房人使用的条件，同平公司在通知购房人办理交房手续后，可免承担此后的违约责任完全与事实相悖，缺乏依据。第二，原审法院认为同平公司于2002年11月11日在报刊上刊登通知的方式通知购房户交房的行为并无不当显然适用法律错误。首先，郑喜钿于2001年4月份死亡并不影响同平公司能够通过合理的方式通知郑喜钿的继承人办理交房手续。从郑喜钿与同平公司所签订的《房屋买卖合同》确认的购房人联系信息来看，即“联系地址：天山路东侧二行宿舍A幢501，联系人：余奇俊；联系电话：836****、826****-1183、8367639”，足以说明即使购房人离世，同平公司也完全能够通过电话通知、邮寄等方式通知交房。同平公司在已经逾期不能交房的情况下，没有按照合同约定的联系方式履行通知义务，以登报通知的方式通知交房不符合法律规定，对余琪伟、余奇俊、余奇亮没有约束力。故，由于同平公司没有交房的违约行为持续存在，余琪伟、余奇俊、余奇亮主张违约金从1996年11月1日计至实际交房之日具有法律和合同依据。2、原审判决认为余琪伟、余奇俊、余奇亮要求同平公司支付逾期交房违约金的请求已超过诉讼时效适用法律错误。第一，本案不存在诉讼时效期间连续中断的情形。郑喜钿生前向同平公司主张交房权利时，同平公司连房屋都未竣工验收合格，根本不可能交房，哪有可能存在双方协商违约金赔偿的问题呢？更何况，在1999年11月同平公司已经通过《借房凭据》确认了其未能交房的违约事实，并且其自有的房产无偿借用给郑喜钿以弥补过错，显然原审判决认为诉讼时效连续中断缺乏依据。第二，同平公司于2002年11月所谓的通知交房对余琪伟、余奇俊、余奇亮没有约束力，不应视为履行通知义务。首先，购房人郑喜钿的死亡及余琪伟、余奇俊、余奇亮是否将发生继承的事实通报同平公司均不影响同平公司履行通知交房的义务。其次，同平公司于2002年11月11日在报刊通知已经超过合同约定的交房期限。也就是说，在逾期交房之后，同平公司的交房通知对购房人将产生重大影响，除了涉及购房人的正常交房利益外，还可能对购房人减少损失、追索售房人违约责任等合同利益产生重大影响。在此情况下，同平公司没有采用合同约定的可通知方式而仅仅在报纸上刊登通知明显不当，损害了购房人的合法权益。再次，按建设部和国家工商局监制并负责解释的《商品房买卖合同示范文本》（GF-2000-0171）第11条规定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知购房人办理交付手续。”以此规定，商品房达到交付条件后，通知购房人办理交付手续是开发商的约定义务，而且必须采用约定的方式即书面通知。也就是说，在报纸上刊登公告并非法律意义上的书面通知，所刊登的通知并不符合双方的合同约定，也不符合社会公众的日常生活认知。第三，余琪伟、余奇俊、余奇亮主张违约金是基于同平公司未按约履行交房义务的违约行为而产生的违约责任。根据双方签订的《房屋买卖合同》第八条的约定，同平公司如不能准时交付房屋，应按已缴付金额每日万分之六偿付违约金，以补偿因房屋延期交付使用而造成的损失。也即双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，同平公司没有向余琪伟、余奇俊、余奇亮实际交付房屋之前，诉讼时效尚未起算，且同平公司从未向余琪伟、余奇俊、余奇亮明确表示不履行违约金的意愿。因此原审法院认为余琪伟、余奇俊、余奇亮主张违约金的请求超过诉讼时效适用法律错误。对于余琪伟、余奇俊、余奇亮的上诉，同平公司辩称，一、郑喜钿1999年11月9日所交纳水电表配套费4000元是缴纳金凤花园B区413号房的水电表配套费，而非缴纳金凤花园A区509号房的水电表配套费。余琪伟、余奇俊、余奇亮主张郑喜钿1999年11月9日所交纳水电表配套费4000元指向金凤花园A区509号房违背常理。理由是：1、缺乏合同依据；2、缺乏事实依据，缴款收据载明所缴房屋是B区413房。二、余琪伟、余奇俊、余奇亮所主张同平公司因违约未按时交房，故在信访局协调下借房给郑喜钿居住，同平公司无法确认其真实性。理由是：1、金凤花园A区的竣工时间远在金凤花园B区之后；2、金凤花园A区509号房的权属归属于金平房管所，答辩人无权处置。三、余琪伟、余奇俊、余奇亮上诉状所主张的情况证明其在1999年11月已向同平公司主张权利，即知道其权利受到侵害并主张同平公司违约未按时交房。所以，才有所谓同平公司向郑喜钿出借房屋供其无偿居住的情况。余琪伟、余奇俊、余奇亮前述主张与同平公司所主张的“郑喜钿于1999年11月9日向同平公司交纳水电表配套费4000元时，向同平公司主张延期交房违约责任，但双方无法达成一致。之后，郑喜钿故意不办理交房手续”能够相互印证。四、假设余琪伟、余奇俊、余奇亮所主张的借房居住的情况属实，则同平公司所主张的“郑喜钿故意不办理交房手续”亦属实。因为，若郑喜钿已入住金凤花园A区509号房，则其不可能不清楚金凤花园B区已具备交房条件且购房人和回迁户已经入住的情况。所以，余琪伟、余奇俊、余奇亮向同平公司主张违约责任已超过法律规定的诉讼时效，同平公司登报送达书面的交房通知并没有不妥。同平公司上诉请求：1、撤销原审判决第五项，改判余琪伟、余奇俊、余奇亮立即支付同平公司违约部分的房款51300元自1998年2月1日起至实际清偿之日止按日万分之六计的逾期付款违约金；2、一、二审诉讼费用由余琪伟、余奇俊、余奇亮承担。事实和理由：原审判决称“郑喜钿与同平公司签订的《房屋买卖合同》约定，郑喜钿每月应交房款1900元至交清，其余购房款在移交房屋前14天付清。故应认定郑喜钿在约定交房的期限前每月应交房款1900元，其余购房款在移交房屋前14天付清。郑喜钿在合同订立之后一直按合同约定履行付款义务，且一直付至约定交房日期之后的1997年12月29日，郑喜钿没有违约事实。同平公司反诉请求判令余琪伟、余奇俊、余奇亮支付逾期付款违约金的理由不成立，依法予以驳回”。同平公司不同意，理由如下，本案《房屋买卖合同》第五条约定：“乙方（指郑喜钿）在签订合同的同时，须向甲方（指同平公司）支付2000元，作为购买房屋的定金。乙方在交清全部购房款时甲方应将定金退还乙方或抵作购房款。乙方如未按合同约定的日期付款，应按延付金额每日万分之六向甲方偿付违约赔偿金”。本案《房屋买卖合同》附件二之《双方商定的付款方式》约定“分期付款：1、签订合同当日付定金人民币贰仟元整；2、自签订合同之日一天内付购房款的百分之二十计人民币叁万贰仟贰佰元整；3、本合同签订后，每月应交房款1.3%，即1900元，至交清；4、其余购房款在移交房屋前十四天付清。”分析上述《房屋买卖合同》条款，1、《双方商定的付款方式》中手写字体的“本合同签订后，每月应交房款1.3%，即1900元，至交清”是双方当事人经协商一致后所达成的条款，故应优先适用；2、将上述手写字体的约定，结合《双方商定的付款方式》首部“分期付款”约定，足以证明双方当事人的真实意思表示并非房款按1900元/月，分期支付至1996年10月（即约定交房日期），而是按1900元/月分期支付至交清购房止（即2000年3月）。《房屋买卖合同》关于购房款分期支付的约定与约定的交房日期无关。也就是说，同平公司若能依约于1996年10月按时将本案房屋交付郑喜钿，郑喜钿仍可按“每月应交房款1.3%，即1900元，至交清”的约定履行还款义务；3、原审判决的“认定郑喜钿在约定交房的期限前每月应交房款1900元，其余购房款在移交房屋前14天付清”与双方当事人《双方商定的付款方式》中手写字体的约定相悖。郑喜钿在合同约定交房日期（1996年10月）后继续缴交房款至1997年12月的事实，足以证明原审判决认定违背双方当事人的真实意思表示；4、按1900元/月分期付款，则最后一期房款不足1900元。因郑喜钿已支付定金2000元，故最后一期房款无须实际支付，而是在交房时用定金进行折抵。所以合同才有约定“乙方在交清全部房屋价款时甲方应将定金退还乙方或抵作购房价款”，即双方当事人所谓“其余购房款”是指分期后不足1900元的余款。郑喜钿应按迟延金额51300元（共27期）和每日万分之六的标准支付逾期违约金。余琪伟、余奇俊、余奇亮在承继郑喜钿的合同权利之同时依法应承担合同义务，即承担违约责任。对于同平公司的上诉，余琪伟、余奇俊、余奇亮辩称，第一、郑喜钿与同平公司签订的合同明确约定在1996年10月将房屋移交给郑喜钿使用，但同平公司并没有交付房屋违反了合同约定；第二、郑喜钿并不存在违约，同平公司主张郑喜钿尚欠购房款的主张是不充分的；第三、同平公司存在违约，在1999年11月份与郑喜钿确认逾期交房的责任，并将金凤花园A座509房无偿交给郑喜钿使用，因此要求缴交水电配套费，但郑喜钿在缴交水电配套费后，同平公司并无安装水电配套设施。至目前为止，讼争房产不具备居住条件，况且她从未居住，根据买卖合同的约定，同平公司应当向郑喜钿承担违约责任，以同平公司的违约金来抵消郑喜钿尚欠的购房款。余琪伟、余奇俊、余奇亮向一审法院起诉请求：1、判令同平公司立即将验收合格配套设施齐全的汕头市金凤花园B区413号房全套房产交付余琪伟、余奇俊、余奇亮使用，并由同平公司负责办理该房产的不动产登记证；2、判令同平公司向余琪伟、余奇俊、余奇亮支付逾期交房违约金暂计410708.22元（按已缴付购房款94900元自1996年11月1日起计算至同平公司向余琪伟、余奇俊、余奇亮交付验收合格房屋之日止，暂计至2016年7月31日为410708.22元=94900元×7213日×0.0006）;3、本案诉讼费用由同平公司承担。同平公司向一审法院反诉请求：1、判令余琪伟、余奇俊、余奇亮立即付还同平公司的购房款52687.8元及附加费1508.88元共计54196.68元，以及判令余琪伟、余奇俊、余奇亮立即支付同平公司尚欠房款自1998年2月1日起至其实际还清前述款项之日止按日万分之六计的违约金；2、本案本诉及反诉的受理费全部由余琪伟、余奇俊、余奇亮承担。一审法院认定事实：1995年3月2日，余琪伟、余奇俊、余奇亮的母亲郑喜钿（乙方）与同平公司（甲方）签订《房屋买卖合同》（购字第95058号），合同约定：乙方自愿向甲方购买座落在金凤花园B区四层413号房计一房一厅，建筑面积约43.31㎡，房屋每平方米售价人民币3380元，共计人民币146387.80元；房产交易费1317.49元、产权登记费146.39元、契证工本费5元、房屋查丈费20元、水电表、信箱等4020元；乙方在签订合同的同时，须向甲方支付2000元，作为购买房屋的定金，乙方在交清全部购房款时甲方应将定金退还乙方或抵作购房款；乙方如未按合同约定的日期付款，应按延付金额每日万分之六向甲方偿付违约赔偿金；乙方交清购房款后，由甲方向乙方代办理房产登记手续；双方商定，甲方应于1996年10月将验收合格的房产移交乙方使用；甲方应按合同约定日期交房，如不能准时交付乙方使用，应按乙方已缴付金额每日万分之六向乙方偿付违约金，以补偿因房屋延期交付使用而给乙方造成的损失。该合同书所附的《双方商定的付款方式》约定乙方付款方式为分期付款：签订合同当日付定金2000元，自签订合同之日起一天内付购房价款的百分之二十二计30200元，本合同签订后，每月应交房款1.3%，即1900元至交清；其余购房款在移交房屋前14天付清。合同签订当天，郑喜钿按合同约定支付定金2000元；1995年3月2日郑喜钿向同平公司支付购房款30200元；从1995年4月至1996年7月共16个月，郑喜钿每月向同平公司交付1900元；1996年7月12日，郑喜钿向同平公司交付了15200元，同平公司出具的《收款收据》中载明：收1996年7月至1997年2月房款，按一次性付款9.5折优惠抵房款16000元；从1997年4月至1997年12月共9个月，郑喜钿每月向同平公司交付1900元；至1997年12月29日，郑喜钿累计向同平公司缴交定金和购房款共94900元。合同约定的交房时间届满，因郑喜钿购买房屋所在楼房尚未竣工，同平公司无法按期交房。1999年11月9日，同平公司通知郑喜钿交纳该房产的配套费并办理交房手续。郑喜钿向同平公司交纳水电表尾款4000元，但由于郑喜钿和同平公司未能就同平公司逾期交房造成郑喜钿经济损失的赔偿问题达成协议，故没有与同平公司办理交房手续。郑喜钿购买房屋所在金凤花园B区的楼房于2000年10月8日通过竣工验收，确定为合格，已具备交付购房人使用的条件。但因郑喜钿于2001年4月4日死亡，其生前所购买的汕头市金凤花园B区413号房（现门牌变更为镇平路56号金凤苑3幢413房）仍没有办理交房手续。同平公司于2002年11月11日在《汕头日报》上刊登《交房通知》：“金凤苑（金凤坛西南片）第2、3、4幢（即多层住宅楼及内围铺面A、B、C区），已于二零零零年元旦起陆续交付使用，但至今仍有部分回迁户、购房户尚未前来办理交房手续，请各业主在此通知之日起15天内前来现场（金凤坛1幢楼下，电话：845****）办理交房手续。”2004年5月11日，同平公司取得了由汕头市规划与国土资源局颁发的《商品房房地产产权权属证明书》，汕头市镇平路56号金凤苑3幢的房地产总确权登记在同平公司名下。余琪伟、余奇俊、余奇亮于2015年8月27日到汕头市汕头公证处办理《委托书》公证，余奇俊和余奇亮委托余琪伟处理郑喜钿生前购买汕头市金凤花园B区413号房遗留的问题。2016年4月27日，余琪伟、余奇俊、余奇亮到汕头市汕头公证处办理《公证书》，证明余琪伟是余奇俊、余奇亮的胞兄；是郑喜钿的儿子。2016年11月3日，余琪伟、余奇俊、余奇亮向原审法院起诉，提出前述的诉讼请求。同平公司则于2016年11月25日提出反诉。原审法院认为，余琪伟、余奇俊、余奇亮之母郑喜钿生前与同平公司签订的《房屋买卖合同》是双方真实的意思表示，合同的内容不违反法律规定，应认定为有效合同，双方都应按约定履行各自的合同义务。郑喜钿在1997年12月之前按合同约定分期支付了购房款，但同平公司没有按合同约定于1996年10月将验收合格的房产移交给郑喜钿使用，已构成违约，应承担违约责任。同平公司应依照合同约定，按郑喜钿已缴付金额每日万分之六计向郑喜钿偿付违约金，以补偿因房屋延期交付使用而给郑喜钿造成的损失。同平公司虽在1999年11月通知郑喜钿办理交房手续，但汕头市金凤花园B区楼房在此时尚未竣工验收，不符合交房条件，且因同平公司违约行为所造成损失的赔偿问题没有解决，郑喜钿有权拒绝与同平公司办理交房手续，同平公司在金凤花园B区楼房符合交房条件之前仍应承担违约责任。金凤花园B区的楼房在2000年10月8日通过竣工验收确定为合格后，已具备交付购房人使用的条件，同平公司在通知购房人办理交房手续后，可免承担此后的违约责任。因郑喜钿已于2001年4月死亡，同平公司不能与郑喜钿取得联系，故同平公司于2002年11月11日以在报刊上刊登通知的方式通知购房户交房；由于法律没有禁止企业刊登公告发布通知，故同平公司上述行为并无不当。因此，同平公司的逾期交房违约责任应计至2002年11月26日止。汕头市金凤花园B区（现镇平路56号金凤苑3幢）413房已具备交房的条件，在明确购房人的继承人之后，同平公司应及时将该房产交付给房产的合法权利人使用。余琪伟、余奇俊、余奇亮作为郑喜钿的法定继承人，对郑喜钿的遗产享有继承权，郑喜钿与同平公司签订的《房屋买卖合同》中约定的权利义务应由余琪伟、余奇俊、余奇亮承接，故余琪伟、余奇俊、余奇亮提出判令同平公司将验收合格配套设施齐全的汕头市金凤花园B区413房全套房产交付余琪伟、余奇俊、余奇亮使用的请求合法，依法可予支持。关于同平公司应承担逾期交房的违约责任的时段，余琪伟、余奇俊、余奇亮以同平公司没有通知交房为由，要求从1996年11月1日计至实际交房之日。根据法律规定，继承从被继承人死亡时开始，余琪伟、余奇俊、余奇亮作为郑喜钿的法定继承人，在郑喜钿死亡后，便依法承接《房屋买卖合同》中购房人的权利义务。但余琪伟、余奇俊、余奇亮没有及时将发生继承的事实通知同平公司，致同平公司在没有知悉继承事实发生的情况下没有通知余琪伟、余奇俊、余奇亮办理交房手续，但同平公司已通过登报通知的方式通知购房户办理交房，且金凤苑住宅区大多数拆迁户及购房人也已经入驻，因此，应认定同平公司的违约责任计至同平公司刊登通知后的15日，余琪伟、余奇俊、余奇亮的上述主张，依据不足，不予采纳。因同平公司在应诉后对余琪伟、余奇俊、余奇亮的起诉请求提出了超过诉讼时效的抗辩，故原审法院依法应对余琪伟、余奇俊、余奇亮的诉讼请求是否超过诉讼时效作审查。郑喜钿生前在其权利被侵害时，已多次向同平公司主张权利，同平公司持续违约，但诉讼时效期间连续中断。郑喜钿2001年4月4日死亡后，同平公司在报刊上刊登交房通知，因同平公司在通知中并没有承诺愿意承担违约责任，故诉讼时效期间从2002年11月26日开始计算。《房屋买卖合同》中郑喜钿的权利义务由余琪伟、余奇俊、余奇亮承接之后，余琪伟、余奇俊、余奇亮怠于行使其应有权利，既不向同平公司通报发生继承的事实，也不及时向同平公司主张权利，在案件审理期间，也没有提供发生诉讼时效中止、中断的依据，应承担举证不能的后果，余琪伟、余奇俊、余奇亮提出判令同平公司支付逾期交房违约金的请求已超过诉讼时效，依法应予以驳回。房屋买卖合同约定的房款为146387.80元及配套费5508.88元，郑喜钿生前已向同平公司交付定金和购房款共94900元、配套费4000元，以及同平公司1996年7月12日承诺的9.5折优惠抵房款800元；尚欠购房款50687.80元及配套费1508.88元。在办理交房时，余琪伟、余奇俊、余奇亮还应付同平公司尚欠的购房款及配套费，同平公司反诉请求中不超过该金额部分应予以支持，超出部分依法予以驳回。郑喜钿与同平公司签订的《房屋买卖合同》约定，郑喜钿每月应交房款1900元至交清，其余购房款在移交房屋前14天付清。故应认定郑喜钿在约定交房的期限前每月应交房款1900元，其余购房款在移交房屋前14天付清。郑喜钿在合同订立之后一直按合同约定履行付款义务，且一直付至约定交房日期之后的1997年12月29日，郑喜钿没有违约事实。同平公司反诉请求判令余琪伟、余奇俊、余奇亮支付逾期付款违约金的理由不成立，依法予以驳回。讼争房产已具备办理不动产权证书的条件，同平公司应在交房后协助余琪伟、余奇俊、余奇亮办理权属登记手续。余琪伟、余奇俊、余奇亮提出判令同平公司负责办理该房产的不动产登记证的请求合法，依法应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第十条第一款和第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院判决：1、汕头市同平建设有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内将配套设施齐全的汕头市金凤花园B区（现镇平路金凤苑3幢）413房交付余琪伟、余奇俊、余奇亮使用。2、余琪伟、余奇俊、余奇亮在办理交房时应付还汕头市同平建设有限公司购房余款50687.80元及配套费1508.88元，合计52196.68元。3、汕头市同平建设有限公司应于本判决发生法律效力之日起30日内协助余琪伟、余奇俊、余奇亮办理上述房产的不动产权权属证书。4、驳回余琪伟、余奇俊、余奇亮的其它诉讼请求。5、驳回汕头市同平建设有限公司的其它反诉请求。本案本诉受理费7460元，由余琪伟、余奇俊、余奇亮负担3730元，汕头市同平建设有限公司负担3730元；反诉受理费减半收取为600元，由余琪伟、余奇俊、余奇亮负担500元，汕头市同平建设有限公司负担100元。诉讼费双方当事人已预交，不再收退；汕头市同平建设有限公司应负担的诉讼费超过其预交部分，于本判决发生法律效力之日起七日内迳行付还余琪伟、余奇俊、余奇亮。经审理查明，原审判决认定的事实与本案证据一致，本院予以确认。本院二审期间，余琪伟、余奇俊、余奇亮提交一份新证据《借房凭据》，以证明同平公司没有按照房屋买卖合同按期交房，确认同平公司逾期交房违约的事实，且违约时间应持续计算到将房产交付给余琪伟、余奇俊、余奇亮使用为止。本院组织双方进行了证据交换和质证。同平公司对该证据的真实性无异议，但对《借房凭据》证明的内容有异议，认为《借房凭据》证明了郑喜钿接受同平公司提出的迟延交房解决方案，本案不存在追究同平公司迟延交房的违约责任，但郑喜钿在接受同平公司提出的解决方案后，无按时履行支付房款的义务，对同平公司构成违约。对于当事人提交的新证据《借房凭据》，本院经审理，认定事实如下：1999年11月，因同平公司未能按《房屋买卖合同》约定时间交房，为弥补过错，妥善解决问题，同平公司主动提出将其自有的金凤花园A区509房（面积45.60㎡）无偿暂借给郑喜钿使用，至B区413房交付后予以退回，借房事项与原签订的购房合同没有任何关联和关系。郑喜钿同意接受同平公司的解决办法，双方签订了《借房凭据》。金凤花园A区509房交付郑喜钿使用后，虽然郑喜钿于2002年4月死亡，但其继承人至今未将该房交还同平公司。另，金凤花园A区和金凤花园B区均位于汕头市民族路金凤坛西南片，系同平公司相同时期开工改造的项目。本院认为，余琪伟、余奇俊、余奇亮与同平公司均对《房屋买卖合同》的效力没有异议，原审法院认定双方应按约定履行各自的合同义务正确，本院予以支持。关于双方均主张对方承担违约责任的问题。本院认为，同平公司没有在合同约定的日期交房，已构成违约。按《房屋买卖合同》的约定，同平公司应按郑喜钿已缴付的金额每日万分之六偿付违约金，以补偿因房屋延期交付使用而造成的损失。因双方于1999年11月协商达成延期交房解决办法，签订了《借房凭据》，由同平公司提供一套区域相同、位置相近、面积相当的房屋给郑喜钿一方无偿使用，并且已经履行且至今未退回。虽然《借房凭据》约定借房事项与原签订的购房合同没有任何关联和关系，但《借房凭据》系双方为解决延期交房所达成的协议，同平公司依协议无偿提供房屋给郑喜钿使用的行为已弥补过错，解决延期交房问题。故余琪伟、余奇俊、余奇亮再次主张同平公司应偿付延期交房违约金，本院不予支持。另，同平公司上诉主张余琪伟、余奇俊、余奇亮一方违约并应承担逾期违约金，没有事实和法律依据，本院予以驳回。综上所述，余琪伟、余奇俊、余奇亮及同平公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9260元，由上诉人余琪伟、余奇俊、余奇亮负担8060元，汕头市同平建设有限公司负担1200元。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长 陈瑞琳审判员 解 芹审判员 许英奇二〇一七年五月二十七日书记员 郑晓芸 更多数据：搜索“”来源：