（2017）桂04民终238号

裁判日期: 2017-05-27

公开日期: 2017-07-26

案件名称

广西梧州中房物业服务有限责任公司、梧州市梧桐新苑业主委员会物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

广西壮族自治区梧州市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区梧州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

广西梧州中房物业服务有限责任公司,梧州市梧桐新苑业主委员会,广西梧州中恒集团股份有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广西壮族自治区梧州市中级人民法院民事判决书（2017）桂04民终238号上诉人(一审被告)：广西梧州中房物业服务有限责任公司，住所地广西梧州市奥奇丽路。委托诉讼代理人：贝志鹏，该公司员工。委托诉讼代理人：吴秀海，该��司员工。被上诉人(一审原告)：梧州市梧桐新苑业主委员会，住所地广西梧州市长洲区。主要负责人：甘国成，主任。委托诉讼代理人：周敏，广西建梧律师事务所律师。一审被告：广西梧州中恒集团股份有限公司，住所地广西梧州工业园区。法定代表人：欧阳静波，该公司总经理。委托诉讼代理人：黎宇航，该公司员工。上诉人广西梧州中房物业服务有限责任公司因与被上诉人梧州市梧桐新苑业主委员会、一审被告广西梧州中恒集团股份有限公司物业服务合同纠纷一案，不服梧州市长洲区人民法院（2016）桂0405民初1116号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年3月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人广西梧州中房物业服务有限责任公司不服一审判决，上诉请求：1.依法撤销长洲区人民法院（2016）桂0405民初1116号民事判决书，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2.判令一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决认定事实错误。被上诉人的主要负责人甘国成为公务员身份，依法不应在营利性组织兼任职务；2.一审判决适用法律错误。一审判决认为本案被上诉人与上诉人的关系是基于法律许可和业主自治产生，未适用《中华人民共和国合同法》是错误的。一审法院未认定被上诉人身份资格违法不适格是错误的。滞纳金属于行政法规范畴，被上诉人无资格收取。被上诉人梧州市梧桐新苑业主委员会辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予以维持；上诉人上诉请求无事实理由和依据，请求二审法院依法驳回。一审被告广西梧州中恒集团股份有限公司述称，一审判决在一些事实方面认定不清，判决一审被告承担连带责任无法律和事实依据。请求二审法院依据本案事实作出公正判决。梧州市梧桐新苑业主委员会向一审法院提出诉讼请求：1.判决被告广西梧州中房物业服务有限责任公司、广西梧州中恒集团股份有限公司向原告支付梧桐新苑第8幢房屋2014年4月至2015年9月的物业服务费22276.8元、水电分摊费208.8元、滞纳金154521.05元（从欠缴之日起暂计至2016年10月31日，直至被告付清欠费为止），合计177006.65元；2.判决被告承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明，2012年5月29日至31日，梧桐新苑选举委员会在小区保安室召开书面形式的��主大会，神冠社区主任姚篮、副主任黄巧萍出席了大会。大会选举产生了梧桐新苑第二届业主委员会，表决通过了《梧桐新苑物业管理方案》、《梧桐新苑业主大会议事规则》、《梧桐新苑管理规约》、《物业专项维修资金日常支出审批使用办法》，并以542票的票数决议由梧桐新苑业主委员会成立物业管理处自治管理。其后，经社区同意，原告接管了小区的物业管理。《梧桐新苑管理规约》第十三条规定：业主应当按照管理服务协议约定或业主大会会议的决定交纳物业服务费用。物业服务费用标准：纯生活住房每月0.55元/平方米；营业性用房每月1.68元/平方米，并随着社会物价指数的上涨而提高。交纳物业服务费是每一户业主的责任，应在每月5日前交纳。欠费3个月以上或长期拒缴物业费用的，将从逾期当日算起，每天按未交金额的1%计��滞纳金。2012年6月21日梧州市市政管理局作出梧市政管业备字［2012］7号通知，准予梧州市梧桐新苑第二届业主委员会登记备案。被告广西梧州中恒集团股份有限公司是梧州市长洲区新兴珠宝路2号第8幢房屋所有权人，被告广西梧州中房物业服务有限责任公司是该房屋实际使用人，两被告约定物业服务费由实际使用人广西梧州中房物业服务有限责任公司负责支付。被告广西梧州中恒集团股份有限公司于2015年5月26日办理二手房买卖产权登记，上述房屋的产权所有人变更为黄建滔、黄红端、邹贵明、卢劲强。2015年9月26日，被告广西梧州中房物业服务有限责任公司搬离新兴珠宝路2号第8幢。新兴珠宝路2号第8幢房屋建筑面积为1258.35平方米。2014年6月23日，该院作出（2014）长民初字第351号民事判决书，判决两被告按每平方米1.68元的标准支付原告2012年7月至2014年3月的物业服务费26328.33元、水电分摊费87元，并支付2012年10月6日至2014年6月6日的滞纳金1764.44元。自2014年4月起，被告没有交纳物业管理费，原告多次催促被告支付物业服务费、水电分摊费未果，向该院起诉成讼。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第八十一条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。本案原告经业主大会表决通过成立物业管理处进行自治管理，原告根据业主大会的授权负责梧桐新苑的物业服务，与业主之间形成物业服务法律关系，这种特殊的物业服务法律关系是基于法律的许可和业主的自治产生，并非基于合同。法律规定业主大会或者业主委员会的决定对全体业主具有约束力，原告梧桐新苑业主委员会因从事物业服务的公共事务而有权向业主收取物业服��费用，该项权利可依民事诉讼获得保护。被告广西梧州中房物业服务有限责任公司作为涉诉物业新兴珠宝路2号第8幢房屋的实际使用人，在实际享受了物业服务的同时应当依法承担义务，其有义务按时交纳物业服务费用，长期拖欠不妥。因被告广西梧州中房物业服务有限责任公司实际使用新兴珠宝路2号第8幢房屋至2015年9月26日，现原告要求被告广西梧州中房物业服务有限责任公司给付所欠2014年4月至2015年9月的物业服务费22276.80元、水电分摊费208.80元的诉讼请求，理由正当，证据充分，该院予以支持。被告广西梧州中房物业服务有限责任公司未按时支付原告物业服务费，已构成违约，依法应承担相应的违约责任，支付原告逾期付款的滞纳金。原告要求滞纳金从2014年4月起按未交金额每日1%计付标准过高，该院予以调整。根据本案的实际，��计算标准从2014年4月6日起至2016年11月6日止按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准上浮30%计算为3271.90元。以后的滞纳金则以22276.80元为基数，从2016年11月7日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准上浮30%计算，计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止。原告请求被告支付水电分摊费的滞纳金，但《梧桐新苑管理规约》对此无约定，该院不予支持。被告广西梧州中恒集团股份有限公司是梧州市长洲区新兴珠宝路2号第8幢房屋所有权人，其对被告广西梧州中房物业服务有限责任公司欠缴的物业服务费、水电分摊费、滞纳金负有连带清偿责任。被告辩称原告无法出具物业费发票的意见，该院综合考虑原告提供物业服务的情况，认为该辩解意见不足以构成拒交或减免物业��的理由。关于被告辩称原告不具备物业服务及物业管理收费资质的意见，该院认为，涉诉小区多数业主决定自治自管，这一选择权利，得到了《中华人民共和国物权法》的承认，这就从根本上排斥了必须由专业物业服务企业从事物业服务的条件。被告辩称原告物业服务存在瑕疵，但其提供的证据不足以证明其全部主张，并成为其拒付物业费之实质性理由，该院对此不予采信。被告广西梧州中恒集团股份有限公司辩称其已于2015年5月26日将房屋转让他人，物业管理费不应计算至2015年9月26日。该院认为，被告广西梧州中恒集团股份有限公司作为所有权人将新兴珠宝路2号第8幢房屋交予被告广西梧州中房物业服务有限责任公司使用，被告广西梧州中房物业服务有限责任公司使用房屋期间，被告广西梧州中恒集团股份有限公司对房屋负有管理责任，对实际使用人是否缴纳物��管理费负有监督责任，而被告广西梧州中房物业服务有限责任公司实际使用新兴珠宝路2号第8幢房屋至2015年9月26日，在被告广西梧州中恒集团股份有限公司未能举证证明其实际何时交付新兴珠宝路2号第8幢房屋给新业主的情况下，该院认定被告广西梧州中恒集团股份有限公司对被告广西梧州中房物业服务有限责任公司使用新兴珠宝路2号第8幢房屋期间欠缴的物业管理费、水电分摊费、滞纳金负连带支付责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条的规定，判决：一、被告广西梧州中房物业服务有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告梧州市梧桐新苑业主委员会物业服务费22276.80元、水电分摊费208.80元；二、被告广西梧州中房物业服务有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告梧州市梧桐新苑业主委员会欠缴物业服务费的滞纳金3271.90元（暂计至2016年11月6日，从2016年11月7日起，滞纳金以22276.80元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准上浮30%，计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）；三、被告广西梧州中恒集团股份有限公司对被告广西梧州中房物业服务有限责任公司欠付原告梧州市梧桐新苑业主委员会的上述费用承担连带清偿责任。案件受理费3840元，由原告梧州市梧桐新苑业主委员会负担3281元，被告广西梧州中房物业服务有限责任公司负担559元。各方当事人在二审审理期间均未提供新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实清楚，证据充分，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是被上诉人梧州市梧桐新苑业主委员会能否向上诉人广西梧州中房物业服务有限责任公司收取物业管理费。被上诉人梧州市梧桐新苑业主委员会的物业管理资格是由2012年5月29日至31日梧桐新苑第二届业主委员会决议通过，经业主大会授权并由社区同意接管产生的。在2014年梧州市长洲区人民法院就双方当事人物业服务合同纠纷一案作出的（2014）长民初字第351号判决书中，判决上诉人支付2012年7月1日起至2014年3月的物业服务费,该判决已生效，在该判决中上诉人未对被上诉人的身份问题提出异议。根据《中华人民共和国物权法》第八十一条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。故被上诉人的组织性质依法应属于业主自治管理组织，��院予以确认。因此上诉人关于被上诉人身份资格违法不适格的主张，本院不予采纳。《物业管理条例》第十二条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。2012年5月31日梧桐新苑业主大会表决通过的《梧桐新苑管理规约》第十三条已确定了梧桐新苑小区业主关于物业服务所应承担的义务。上诉人为涉诉房屋的实际使用人，在已知自身义务并享受了被上诉人的物业服务的同时，应当依法承担按时交纳物业管理费用的义务，在未按时支付物业管理费时也应依法承担相应的违约责任。一审被告广西梧州中恒集团股份有限公司虽对其应承担债务的连带清偿责任认为没有事实和法律依据，但并没有就此提出上诉，视为同意一审对其的判决。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民��和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3840元(上诉人已预交)，由上诉人广西梧州中房物业服务有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长　　黎江玲审判员　　曾　超审判员　　李庆春二〇一七年五月二十七日书记员　　覃　烯附法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。更多数据：