（2016）粤0606民初19479号
裁判日期: 2017-05-27
公开日期: 2017-10-10
案件名称
佛山市国力教育投资发展有限公司与佛山市石湾恒信房地产发展有限公司合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市国力教育投资发展有限公司,佛山市石湾恒信房地产发展有限公司,佛山市国力投资有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0606民初19479号原告：佛山市国力教育投资发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区同华西二路10号三楼（自编A6）。法定代表人：唐宏森。委托诉讼代理人：蒋辉,广东连捷律师事务所律师。被告：佛山市石湾恒信房地产发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区文庆路田园大街工农-工业区F座北2楼201。负责人：林敏贤。第三人：佛山市国力投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区同华西二路10号二楼自编A1号。法定代表人：霍群英。委托诉讼代理人：谢海珊，女，1985年8月7日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。系公司职员。原告佛山市国力教育投资发展有限公司（以下简称：国力教育）与被告佛山市石湾恒信房地产发展有限公司（以下简称：恒信公司）及第三人佛山市国力投资有限公司（以下简称：国力投资）因合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案后，依法适用普通程序于2017年5月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蒋辉，第三人的委托诉讼代理人谢海珊到庭参加诉讼。被告没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告协助履行过户手续、将位于顺德区大良街道金榜社区居民委员会德胜居民小组锦龙路1号御峰国际大厦1座806房过户至原告名下；二、被告向原告支付逾期办证违约金人民币66727元（从2014年9月20日起参照中国人民银行规定的金融机构计收贷款利息的标准计算至实际履行完过户手续之日止）；三、被告承担本案诉讼费。事实和理由：一、涉案商品房已由各方约定过户至原告名下。2013年11月被告因其自身债务拖欠案外人邓厚祥款项未偿还本息等达1100多万元，案外人邓厚祥起诉被告，并申请查封、扣划了被告与第三人合作开发的商品房销售专用帐户内的款项11318140元和12套商品房，导致第三人合作权益受损。按照第三人与被告合作开发御峰国际大厦约定的投资分配比例，即第三人占62.5%、被告占37.5%，第三人相应地应从合作项目中取得1833多万元的投资权益，为此，经第三人与被告协商，被告同意以涉案的商品房（以买卖的方式）过户给第三人指定的原告名下，作为弥补第三人的损失，为了办理过户的需要，被告由此还与原告签订了买卖合同，并签订《房屋情况确认表》和《确认确权部分名单（国力教育）》，再次明确涉案的商品房产权归原告所有，以抵偿原告因其自身债务导致第三人合作权益所受到的损失（故特别在《商品房买卖合同》第七条第1项中约定注明：购房款已在签订合同前即2013年11月15日付清）。就合作款项被查封事宜处理完毕后，双方还在《房屋情况确认表》中对合作开发的商品房被查封事宜进行了备注说明，即被告同时承诺：另查封的12套房（1440平方米）由此产生的经济损失由其法定代表人承担一切责任，即另行解决。合同签订后，被告还协助履行了部分过户手续，如协助办理网签备案手续、委托测绘机构对涉案商品房进行测绘并于2014年1月下旬向原告提供了《房地产单元平面图》、将涉案商品房钥匙交付给原告，并由原告缴交物业管理费等。因被告的法定代表人林润基先生于2014年1月24日不幸去世，其配偶及子女掌控了公司及公章，并背信弃义，拒绝继续办理相关过户手续，导致涉案房屋至今未能过户至原告名下。二、被告违反诚实信用原则，在办理过户过程中拒绝办理产权过户手续，其行为已构成违约，应承担违约责任。（一）被告违反诚实信用原则中止办理过户手续。被告与原告于2013年11月签订《商品房买卖合同》后，随后签订《房屋情况确认表》或《确认确权部分名单（国力教育）》并将涉案商品房的钥匙交付给原告，并委托测绘机构进行测绘，向原告提交测绘结果《房地产单元平面图》，涉案商品房的过户手续原本顺利进行中，但因被告的法定代表人于2014年1月24日去世，其配偶及子女掌控了公司，违背林润基先生原有意愿，拒绝办理后续涉案商品房的过户手续，其行为已构成违约。（二）被告依法应向原告承担支付逾期办证违约金的违约责任。由于被告上述违约行为，导致原告不能在合理的期限内取得涉案商品房的产权登记，这给原告及第三人造成巨大的经济损失。比照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，请求判令被告向原告支付逾期办证违约金。第三人述称，对原告的起诉没有异议。本院向被告公告送达起诉状副本和开庭传票；但被告没有到庭参加诉讼。被告在诉讼过程中没有答辩，也没有提供证据。经庭审质证，被告没有到庭参加诉讼，视为其自行放弃质证权和抗辩权。原告提供的证据，与本案相关，可以作为认定事实的依据。审理查明，2007年8月，第三人国力投资与原告恒信公司、张洪庆和林振光、佛山市百福田物业代理有限公司四方共同签订《合作协议书》，约定由上述四方联合出资购买佛山市顺德区大良街道原永顺大厦价值4500万元的房产，总投入约8500万元左右。其中恒信公司占30%股份，1500万元；张洪庆和林振光占20%股份，1000万元；佛山市百福田物业代理有限公司占30%股份，1000万元。国力投资与恒信公司于2007年8月21日另签订一份《补充协议书》，双方确认恒信公司出资1350万元占该项目30%股份，国力投资出资500万元占20%股份，余下股份由其他股东持有。经股东协商一致，由恒信公司为该项目开发商，统一管理开发事宜，并由国力投资协助管理开发。2008年4月13日，佛山市百福田物业代理有限公司出具一份《退股接收协议》，声明由于资金未到位，退出在该项目占有的20%的股份，由国力投资接收。国力投资在该份协议上盖章确认同意接收佛山市百福田物业代理有限公司的20%股份。2011年10月26日，国力投资与恒信公司以及广东顺柏投资有限公司三方签订《顺德御峰大厦项目投资股东决议》，确认顺德御峰大厦项目”中恒信公司占30%的股份，国力投资占50%的股份，广东顺柏投资有限公司占20%的股份。2012年3月26日，恒信公司与广东顺柏投资有限公司签订《顺德御峰大厦项目投资股东转让权益补充协议》，约定由恒信公司出资1540万元购买广东顺柏投资有限公司在“顺德御峰大厦项目”所占的20%股份，广东顺柏投资有限公司退出该项目经营并不再承担盈亏风险。之后国力投资和恒信公司签订《顺德御峰国际大厦项目投资股东决议》，确认“顺德御峰国际大厦项目”国力投资投资3730万元，持有50%股权，恒信公司投资2590元，持有30%股权，广东顺柏投资有限公司投资1960万元，持有20%股权。广东顺柏投资有限公司退出合作项目运营后，由恒信公司占该项目37.5%的股份，国力投资占62.5%股份。另查明：佛山市禅城区人民法院作出（2013）佛城法南民初字第725号民事判决书，判决林润基向邓厚祥偿还借款8000000元及利息，被告恒信公司对上述债务承担连带清偿责任。该判决生效后，法院查封被告恒信公司银行帐户存款和12套商品房，2014年6月20日邓厚祥提交《结案申请书》，确认已收取执行款共人民币11148355元，（2013）佛城法南民初字第725号民事判决书债务已清偿。再查明，2013年12月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议约定：原告向被告购买御峰国际大厦1座806房，购房款于2013年11月15日前付清。被告应在商品房交付使用之日起90日内协助原告向相关管理部门申请办理《房地产权证》。2015年6月4日被告以原告就案涉房屋签订《商品房买卖合同》后，没有依约给付购房款为由，请求本院判令解除合同，原告协助注销备案手续。本院经审理后支持被告的诉讼请求。原告不服上诉，佛山市中级人民法院经审理后认为：被告与原告签订商品房买卖合同并进行网签及合同备案，只是对第三人的投资权益进行的处理，而第三人与被告合作开发涉案房产的过程中其应得的投资收益，是否与原被告商品房中确定的36套房产的价值相当，应由被告与第三人通过合作项目进行清算后才能确定。据此，驳回被告的诉讼请求。又查明，原告恒信公司是林润基投资设立的有限责任公司，法定代表人是林润基。2014年1月24日，林润基死亡。原告现在的负责人林敏贤是林润基的女儿。在佛山市禅城区人民法院于2014年5月26日作出的佛城法民三初字第332号民事判决书中，确认了林润基的全部遗产由林敏贤继承，其他继承人放弃对林润基遗产的继承的事实。该判决书已经发生法律效力。本院认为,本案争议焦点在于，协助过户的条件是否成就。围绕上述争议焦点分析如下：一、《商品房买卖合同》的效力。《商品房买卖合同》上有原、被告的签章，应为双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、法规强制性效力规定，合法有效，依法对原、被告双方产生约束力。二、关于协助过户。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。案涉的《商品房买卖合同》及其补充协议合法有效，依法对原被告均具约束力，被告在合同中承诺在商品房交付使用之日起90日内协助原告向相关管理部门申请办理《房地产权证》，虽然原告确认被告已履行部分协助事项，但至今办理《房地产权证》工作尚未完成，原告要求被告继承履行协助义务，合法有理，应予以支持。三、关于违约金。1.原被告之间并非商品房买卖合同关系，原告并没有实际向被告支付购房款，而是以房产抵偿原告在合作项目中可获得的投资收益。因此原被告之间不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。2.逾期办理过户手续没有事实依据。合同没有约定完成房产过户的期限。《商品房买卖合同》补充协议仅约定被告应在商品房交付使用之日起90日内协助原告向相关管理部门申请办理《房地产权证》，但并没有约定何时应完成房产过户手续。原告在诉状中也确认，在合同签订后，被告已协助履行了部分过户手续，如协助办理网签备案手续、委托测绘机构对涉案商品房进行测绘，并向原告提供了《房地产单元平面图》。由此可见，被告已依合同实际履行协助过户手续。3.现无证据反映原告因未能完成过户手续受到损失。原告确认被告已将涉案商品房钥匙交付给原告，原告已使用案涉房产。案涉房产未能办理过户手续没有影响原告使用。至本案庭审结束前，也无证据反映因房产交易价格市场变动造成原告实际上的交易损失。综上所述，原告要求实行支付逾期办证违约金损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告佛山市石湾恒信房地产发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内继续协助将位于佛山市顺德区大良街道办事处金榜居委会锦龙路1号御峰国际大厦1座806的房产过户给原告佛山市国力教育投资发展有限公司；二、驳回原告佛山市国力教育投资发展有限公司的其他诉讼请求。本案受理费9637.82元，由原告佛山市国力教育投资发展有限公司负担9537.82元，被告佛山市石湾恒信房地产发展有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长 岑文豪人民陪审员 黄木华人民陪审员 邓雪珍二〇一七年五月二十七日书 记 员 胡嘉琪 关注微信公众号“”